Что будет с рынком недвижимости весной 2024?
Покупка квартиры – всегда непростой и ответственный шаг, особенно в сложные времена. Всех волнует вопрос: что будет с рынком недвижимости завтра? Разбираемся вместе с экспертами.
Риелторы из Ижевска, Иркутска и Екатеринбурга и цифровой портал для поиска недвижимости Акварто попытались ответить на вопрос и дать небольшой прогноз.
Рынок недвижимости сейчас
По данным Росстата, средняя стоимость квадратного метра последние несколько лет стабильно росла. На первичном рынке увеличение было гораздо заметнее: в 2023 году средняя стоимость «квадрата» по России выросла со 128 829 рублей до 140 371 рубля. Спрос и цены стимулировали льготные ипотеки, которые поначалу должны были сделать жилье более доступным, но в последующем, по словам многих экспертов, только разогнали цены.
В целом за последние пять лет цены на новостройки выросли примерно на 120%. И сейчас купить квартиру, например, в Екатеринбурге, в среднем можно от 120 до 200 тысяч за «квадрат». В Иркутске стоимость квадратного метра на новостройки начинается от 140 тысяч рублей.
Вторичка растет менее заметно, но не отстает от первичного рынка. Так, средняя стоимость квадратного метра на вторичке за последний год выросла с 90 892 рублей до 97 418 рублей. Например, в Ижевске сейчас собственники выставляют ценник в 80 тысяч за квадратный метр.
Если на первичке рост спроса и стоимости был обусловлен льготной ипотекой, то на вторичке – продиктован желанием запрыгнуть в последний вагон перед повышающейся ставкой.
Сейчас, по мнению некоторых экспертов, интерес к недвижимости немного спадает, прежде всего, потому что ипотека стала менее доступной для большинства граждан. На рынке новостроек банки ужесточили условия для льготных программ и подняли планку первоначального взноса до 30%. Для тех, кто не имел собственных средств, сумма оказалась неподъемной. А чтобы оформить ипотеку на вторичке, клиентам нужно смириться с тем, что ставка по ипотеке сейчас заградительная. Заемщик должен иметь хороший уровень зарплаты, чтобы справиться с платежами и кредитной нагрузкой.
Что будет с ипотекой дальше?
Будет ли ипотека дорогой и дальше, зависит от того, какой будет ключевая ставка. Это минимальный процент, под который банки берут кредиты у Центробанка. Как только ЦБ ее повышает, растет процент для обычных граждан, и наоборот.
За последние годы ключевая ставка менялась несколько раз. Исторический максимум был в марте 2022 года – 20%. Затем в сентябре этот показатель резко упал в три раза, а потом снова начал расти. С декабря прошлого года ключевая ставка снова держится на пике – 16%. На последнем заседании Центробанка регулятор оставил ее неизменной. По словам экспертов, это решение было ожидаемо. Генеральный директор агентства недвижимости Stellar в Екатеринбурге Иван Панов объясняет, что действия ЦБ пока не достигли своих задач – ужесточения должны были охладить перегретость рынка.
«Ключевую ставку начали поднимать активно, так как были определенные задачи у всего этого. Дело в том, что эти задачи еще не достигнуты. После принятия ключевой ставки примерно в течение 3 месяцев это начинает давать реальный эффект на рынок. Соответственно, простая логика: сейчас ставка 16%, и примерно следующие 3 месяца понижения не будет», – считает эксперт.
Это означает, что на следующем заседании ЦБ, которое запланировано на 22 марта, не стоит ждать каких-то масштабных изменений от регулятора. Возможно, смягчать кредитную политику Банк России начнет во втором полугодии 2024 года. Руководитель агентства недвижимости «Фамильное Ожерелье» в Иркутске Екатерина Саломатова уверена, что снижение ключевой ставки, а вслед за ней и ставок по ипотеке, не будет резким и, скорее всего, до конца года, ее показатель останется на двузначном уровне.
«Сейчас пока предпосылок по существенному снижению ключевой ставки ЦБ нет. Конечно, всем очень хочется, чтобы этот процесс появился. По моим ощущениям, сильного снижения не будет. Будет снижаться на 0,5%, на 1%. Но так, чтобы мы с вами увидели к концу года ключевую ставку в 11% или 10% – это вряд ли», – говорит Екатерина Саломатова.
Это означает, что ставка по ипотеке на вторичном рынке может снизиться до 15-16%. А на рынке новостроек до сих пор нет ответа на вопрос о продлении льготных программ. До конца 2024 года должна закончить свое действие ипотека для IT-специалистов, а ипотеку с государственной поддержкой пока планируют завершить летом. После ее могут сделать более адресной и только в некоторых регионах.
Что ждет рынок недвижимости весной 2024 года?
Вторичный рынок. Риелтор, специалист по недвижимости компании «Метражи» в Ижевске Оксана Мельникова считает, что этой весной продавцам придется побороться за интерес покупателей. Заградительные проценты и высокая стоимость на вторичке пока говорят о том, что в некоторых городах интерес к покупке недвижимости угасает.
«В марте еще больше осядет вторичный рынок, потому что звонков стало гораздо меньше. Они есть, но реальные покупатели, если находятся, то только потому, что продавец начинает предлагать скидку, снижать стоимость», – объясняет риелтор.
Покупают квартиры сейчас пока те заемщики, которые успели оформить ипотеку до повышения ключевой ставки. Многие россияне приостановили решение жилищного вопроса и ждут снижения стоимости и комфортных ставок. Основной упор в ближайшее время будет на альтернативные сделки с минимальным привлечением ипотеки, когда человек одновременно продает старое жилье и покупает новое.
Первичный рынок. На рынке новостроек эксперты не ожидают снижения в продажах, и тем более падения стоимости. Застройщикам нет никакого стимула сейчас делать квартиры дешевле. Поскольку все строительство идет по эскроу-счетам, и девелоперы возводят многоквартирники не за свой счет, а за деньги банков и платят им проценты. Поэтому о снижении не может быть и речи. Екатерина Саломатова отмечает, что застройщики пойдут на различные акции, чтобы привлечь клиентов.
«На рынке новостроек будет стабильность. Мы предыдущие годы видели резкую динамику по стоимости. Сейчас мы на определенном плато. Застройщики будут привлекать покупателей акциями. Люди будут приобретать недвижимость, мы будем в стабильном росте», – утверждает эксперт.
При этом покупать квартиры на первичном рынке прежде всего будут те заемщики, у кого решен вопрос первоначального взноса: либо это свои собственные накопления, либо продажа имеющейся недвижимости, либо субсидии от государства, например, материнский капитал или выплаты молодым семьям.
Кроме того, по словам экспертов, в 2024 году может быть неплохой отток покупателей на рынок загородного жилья. Поскольку пока стоимость за квадратный метр там доступнее и сохраняется действие льготных программ.
Стоит ли покупать сейчас жилье?
По словам экспертов по недвижимости, если есть большая надобность, то нужно покупать. Во-первых, если брать ипотеку на вторичке даже по завышенной ставке, дальше можно ее рефинансировать. Во-вторых, последние несколько лет рынок недвижимости не падает, и к этому пока нет никаких предпосылок, особенно на новостройки. В ближайшем будущем цены будут расти.
«Если у вас есть задача покупать жилье, то стоит. Логика всегда очень простая. Задача – это не купить квартиру, это только инструмент. Задача – решить свои жилищные вопросы, улучшить свое жизненное пространство. Если человек выходит на рынок купить, всегда ему интереснее купить это сегодня, нежели завтра. Потому что рынок рос, растет и будет расти», – отмечает Иван Панов.
По словам экспертов, нужно рассматривать варианты. Если нужно купить жилье, и человек, например, хочет приобрести большую квартиру, но понимает, что не сможет себе ее позволить. Не стоит сразу отказываться и отметать покупку, можно начать с квартиры поменьше. Главное, подходить к приобретению с умом, рассчитать примерные платежи, продумать размер первоначального взноса. Если накопить не удалось, то заранее нужно подумать, где его взять.
Стоит ли продавать квартиру сейчас?
Если говорить про продажу недвижимости, то делать это стоит только, если у вас есть конкретная задача: купить что-то после.
«Если у вас цель что-то приобрести дальше, может быть, это и есть тот самый момент. Если вы хотите просто продать квартиру, то сейчас не самые лучшие времена», – комментирует Оксана Мельникова.
Также нужно быть готовым к торгу при продаже, поскольку сейчас покупатель устанавливает конечную стоимость объекта. Если продавец не будет снижать цену, то потенциальный покупатель уйдет к конкурентам. Поэтому продавцам нужно быть готовым к скидкам или изначально выставлять на продажу квартиру с ценой не выше рыночной.
«Сейчас, возможно, те, кто переоценили стоимость своего объекта, будут приходить к более близкому понимаю реальности. Хотите продать объект дорого? Вы либо стоите и ждете, либо снижаете цену, либо уходите с рынка, – говорит Иван Панов. – Сейчас в текущих реалиях люди будут это более явно понимать».
Автор: Ксения Антонова