Загородная недвижимость – для себя или для инвестиций? И то, и другое!
Эксперты рассказали, как изменился портрет покупателя загородного жилья
Конференция «Малоэтажное жилье и ИЖС – новые вызовы и тренды», проведенная в коттеджном поселке «Павловы озера», оказалась полезна и конечным покупателям загородной недвижимости, и инвесторам.
На конференции «Малоэтажное жилье и ИЖС – новые вызовы и тренды», которая прошла в коттеджном поселке «Павловы озера», Ольга Магилина, заместитель генерального директора компании KASKAD Недвижимость представила современный портрет покупателя загородной недвижимости и рассказала о смене потребительских ориентиров за последние два года. Ольга начала с обозначения психологических черт представителей разных поколений и отметила, что ядром текущей покупательской аудитории сегодня являются представители поколения Y (рожденные в 1983-2000 годах), и эти люди достаточно требовательны и «хотят всего и сразу» - они не привыкли удовлетворять свои потребности поэтапно.
Пандемия во втором полугодии 2020 года стала причиной периода ажиотажного спроса на загородную недвижимость. Особенно вырос интерес к уже построенным домам с отделкой, и лучшие варианты очень быстро находили своих владельцев. Примечательно, что средний возраст покупателя в 2020-21 годах снизился до 35 лет, при этом выросла доля холостяков и молодых пар без детей, которые были заинтересованы в домовладениях площадью менее 100 кв. м. Высокий спрос и удорожание строительных и отделочных материалов повлекли за собой и рост цен жилья: в загородном сегменте он составил 45% за 1,5 года (с середины 2020 до конца 2021 года).
В 2022 году, отметила Ольга Магилина, усугубился тренд снижения реальных доходов населения, что привело к увеличению доли ипотечников (она достигает уже почти 90% общего числа обращений от потенциальных покупателей). При этом большинство клиентов продают уже имеющуюся у них недвижимость, чтобы получить средства для первоначального взноса. Меняется и потребительское поведение.
«Планирующие покупку загородных домов и участков стали гораздо рациональнее: прежде чем принять решение о сделке, они сравнивают огромное количество альтернатив. И вместе с тем выросла доля «мечтателей», которые даже не могут обозначить горизонт планирования покупки – они пока присматриваются и изучают рынок», - подчеркнула Ольга Магилина.
Весной 2022 года быстрее всего продавались наиболее дешевые лоты, включая участки без подряда; объекты, продаваемые существенно дешевле аналогов; уже построенные и продающиеся по ДКП (из-за минимальных рисков). Клиенты находились в поиске максимально выгодных ипотечных ставок с минимальным первоначальным взносом. На протяжении всего текущего года, по убеждению Магилиной, данные тренды сохранятся. Список требований, помимо всего вышеобозначенного, можно дополнить небольшой площадью (как дома, так и участка), отделкой «под ключ» (с возможностью переезда в течение 3-4 месяцев) и оптимальной инфраструктурой и привлекательностью самого поселка.
«Клиенты хотят безопасную охраняемую территорию, чтобы детей можно было спокойно отпускать на прогулку одних. Они хотят видеть эстетически красивую архитектуру и приятный ландшафт, иметь места для разнообразного отдыха (как тихого, так и активного), общаться с приятными соседями, жить в однородной социальной среде. Подводя итоги, я бы сказала, что определяющее пожелание со стороны покупателей, которое мы фиксируем, - это стремление сохранить «почти городской» образ жизни, к которому они привыкли в Москве», - отметила Магилина.
В завершение презентации она привела в качестве примеров кейсы компании KASKAD Недвижимость, первый из которых был посвящен успешному выводу на рынок новой очереди таунхаусов ЖК «Академия Парк» в первых числах марта 2022 года. По мнению Ольги, основным драйвером высокого спроса стала готовность продукта (дома построены и продаются по ДКП) при достаточно низкой цене – секции классических таунхаусов от 148 кв. метров, с придомовым земельным участком здесь можно было купить от 13,6 млн рублей. Во втором кейсе, на примере коттеджного поселка «Март Хаус 2.0», Ольга Магилина рассказала, что ипотечная ставка от 0,1% годовых подняла в мае количество обращений со стороны потенциальных покупателей почти в три раза по сравнению с показателями апреля.
Валерий Лукинов, учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент», рассказал о рисках и доходности инвестиций в загородную недвижимость сегодня. Доля жилья, построенного населением самостоятельно, за первые 4 месяца 2022 года выросла до 63%. 84 млн кв. м жилья, по его прогнозам, будет строиться в России ежегодно.
В условиях, когда высокодоходных инструментов для инвестиций осталось мало, инвесторы обратили внимание на жилые поселки бизнес класса, в связи с минимальной конкуренцией в этом классе и высоком спросе на готовые дома в них.
«Павловы озера», убежден Валерий Лукинов, - оптимальный выбор для вложения и приумножения средств. «Во-первых, поселок расположен всего в 14 км от Москвы в престижном и экологически благополучном северо-западном направлении и отличается прекрасной транспортной доступностью. Во-вторых, здесь предусмотрена инфраструктура премиум класса при ценовом уровне бизнес. В-третьих, плюсом идут внутреннее озеро со своим пляжем и набережной и активное комьюнити поселка, а также равномерная социальная среда».
В «Павловых Озерах» в августе 2022 года были проданы первые участки в инвестиционном квартале. Готовые дома, возведенные на этих участках пользуются повышенным спросом: современные проекты, продуманные планировки, готовы к проживанию или отделке, в зависимости от продукта, который сформирован для потребителя. Первые продажи инвестиционных домов показала доходность от 77,5 % по проекту или более 100% готовых.
Собственный отдел продаж девелопера поселка с учетом с массированной рекламной кампании, позволяет продавать с максимальной скоростью (если в 2021 году было реализовано 49 лотов, то за 5 месяцев 2022 года уже продано 25 лотов). Данный фактор подтверждает высокую ликвидность вложения инвесторов в данный поселок. Цены за 2021 год здесь выросли более чем на 60%, а в 2022 году планируется более интенсивный рост цен, с учетом снижения ипотечных ставок, особенно на строительство домов и завершения благоустройства в строящемся квартале.
В целом, по мнению спикера, инвестиционная привлекательность загородных девелоперских проектов определяется: уникальностью и гибкостью предложения, диверсификацией рисков и стабильной потребностью.
Таким образом, качественная загородная недвижимость – это привлекательный актив и в плане личного пользования, и как средство для инвестирования с высокой стабильной доходностью.
