«Авилон» представил впечатляющий проект застройки на Наугорке в Орле

В Орле на публичных слушаниях 6 мая застройщик «Авилон» представил окончательную версию проекта комплексного развития территории (КРТ) в микрорайоне Наугорки. Концепцию жилого комплекса «Счастье»  (участок, ограниченный Наугорским шоссе, улицей Цветаева и территорией гаражного кооператива «Транзистор»).перекроили кардинально по сравнению с позапрошлым годом: этажность, количество домов, баланс жилой и общественной застройки — всё это изменилось. Кроме того, на встрече детально разобрали сроки расселения жильцов старых общежитий и выслушали претензии владельцев местных гаражей, для которых дорога, которая там появится, может стать непроходимой. Инициатором изменений выступила мэрия Орла. Новая математика застройки: минус один дом, плюс социальная инфраструктура

Если на первых слушаниях речь шла о строительстве двух 25-этажных домов и одного 9-этажного, то теперь планировка иная. От одного высотного корпуса отказались, а освободившиеся площади перераспределили в пользу отдельно стоящего пятиэтажного здания.

– Изменение концепции связано с условиями договора КРТ, который подписан с муниципалитетом. Договор фиксирует общий метраж жилья (24,5 тысячи квадратов), но не диктует, в каком количестве зданий его размещать. Изначально этот объём планировалось «растянуть» на три корпуса, однако затем было принято решение упаковать его в два дома, а сэкономленную территорию отдать под объект социально-бытовой направленности, – пояснил представитель заказчика, экс-главный архитектор города Орла Владимир Плотников.

В результате общая площадь жилых помещений сократилась почти на 9,5 тысячи квадратных метров. Взамен жители района получают многофункциональный центр, который застройщик считает физкультурно-образовательным. Согласно представленной модели, на первом этаже этого здания разместятся кафе и продуктовый магазин, на втором — офисные помещения, а все остальные этажи займут фитнес-залы, зоны для единоборств, подростковые аттракционы и тренажёрные залы с силовым оборудованием. В компании эту концепцию называют ответом на запрос горожан, причём не только жителей конкретного квартала, а всего микрорайона в целом.

К слову, подобные проекты сейчас набирают обороты по всей стране — уход от чисто спальной застройки в сторону пространств для физкультуры и работы с детьми становится общероссийским трендом. При этом изначальные условия договора КРТ требовали лишь заложить не менее 10% от площади жилья под общественные помещения. Однако, как выяснилось, реализовать полноценный спортивно-досуговый центр встроенным образом (то есть на первых этажах жилого дома) оказалось невозможно из-за ограничений договора. Поэтому появилось предложение построить отдельно стоящее здание, доступ к которому будет организован как со стороны Наугорского шоссе, так и с улицы Цветаева. Это, по замыслу проектировщиков, исключит блокировку подъездов и создаст удобную транспортную доступность для всех желающих.

Архитектура «Счастья»: двор без машин, увеличенные окна и никакого подземного паркинга

Сам жилой комплекс получил название «Счастье». Это будет два дома разной этажности: 24-этажный, состоящий из двух секций (подъездов), и 9-этажный. Технология строительства — монолитно-кирпичная.

Концепция внутреннего двора кардинально отличается от типовой спальной застройки. Застройщик настаивает на закрытой территории без машин. Исключение сделано лишь для экстренных служб. Въезд для жителей будет регулироваться шлагбаумами. Вечером и ночью автомобилистам предложат пользоваться парковкой у будущего торгового центра, которая расположена за пределами двора.

– Внутри двора планируется насыщенная инфраструктура: спортивные площадки, тренажёрный комплекс, мини-футбольное поле, отдельные зоны для детей разного возраста, а также зона барбекю с мангалами. Кроме того, предусмотрены помещения для колясочных и велосипедных, а также кладовые для жителей, расположенные на нижних этажах. Управлять доступом на территорию будут с помощью шлагбаумов, а пешеходные калитки разместят по основным маршрутам — к остановкам и магазинам.

Что касается архитектурных решений, то в домах будет увеличенное остекление (окна выше стандартных), утопленные блоки для кондиционеров, чтобы не портить внешний вид фасада, а также тёплые входные группы с подогревом покрытий, чтобы избежать наледи зимой. – рассказал Владимир Плотников.

В компании уточнили, что в квартирах предусмотрены увеличенные пространства кухонь-гостиных, по сути превращающие студию по функционалу в двухкомнатное помещение.

Один из самых чувствительных для жителей вопросов — парковка. Расчётное количество постоянных мест хранения машин, по заявлению застройщика, будет обеспечено за счёт двух наземных парковок. Однако планов по строительству подземного паркинга нет, несмотря на то, что компания сама называет это решение идеальным для такого проекта. Причина — инженерно-геологические условия и стеснённость участка. Площадка очень рельефная, насыщенная коммуникациями, и места для устройства заглублённого паркинга просто не осталось.

Сроки и расселение старых домов

Строительство первой очереди (24-этажный дом) должно стартовать в июле 2026 года. Однако этот срок напрямую зависит от того, насколько быстро проектная организация завершит все необходимые процедуры и получит согласования. Пока что ориентир — начало лета.

Одновременно с новым строительством застройщик обязан расселить два старых здания, попадающих в границы КРТ. Это общежитие на Плещеевской, 3 и дом на Наугорском шоссе, 9. Согласно условиям договора, дом на Плещеевской должен быть полностью расселён к концу 2026 года. На данный момент, как было озвучено на слушаниях, более половины площадей этого общежития уже выкуплены и оформлены в муниципальную собственность. Дом на Наугорском шоссе, 9 пойдёт под снос позже — его очередь наступит к концу 2027 года. Компания заверила, что срывов по этим обязательствам допущено не будет, и работа идёт по графику.

Кроме того, в рамках подготовки площадки уже снесены хозяйственные постройки к восьми домам (их убрали в 2024 году). Также выкуплен и готовится к сносу один из гаражей, попавших в зону застройки. Земельный участок после его сноса планируется передать муниципалитету.

Гаражный вопрос: чья земля и где проезд

Наиболее эмоциональная часть слушаний была связана не с жильём, а с судьбой гаражей и мелких мастерских, существующих на этой территории десятилетиями. Один из местных жителей, владелец гаража-помещения, заявил претензию к проекту планировки, так как в новой схеме не отображены ни его строение, ни подъездные пути к нему.

— На прошлых слушаниях ни один мой вопрос не зафиксировали, ответа я не получил, — заявил он. — Второй гараж здесь не выделен, хотя он внесен в ЕГРН, к нему подведены газ и свет. Я являюсь самозанятым, работаю в этом гараже. Это моё единственное место заработка. Если вы мне перекроете проезд, как я смогу работать и обслуживать газовое оборудование?

— Федеральный закон 338 запрещает вести коммерческую деятельность в гаражном кооперативе, — возразил представитель заместителя начальника управления градостроительства администрации города Орла, Александр Сергеечев, на что владелец мастерской парировал: 

— У меня не гараж, а «гараж-помещение», оформленное официально. Мне бы не дали разрешения на проведение газа, будь там что-то не так. Закон о самозанятых приняли: работайте в своих помещениях. А тут сразу — «не дадим тебе работать, потому что мы хотим строить».

Также он отметил, что после предыдущих слушаний его официальное обращение в прокуратуру привело к ответу о том, что оба спорных строения не входят в зону непосредственной застройки. Тем не менее, реальные планы компании по развитию территории создают риск потери проезда.

Ситуация разрешилась тем, что представляющий проект Владимир Плотников пообещал  найти решение в переговорном порядке, подчеркнув, что ни одного действующего судебного разбирательства по этим объектам на данный момент нет.

Социальная нагрузка и перспективы

В ходе слушаний также затронули тему обеспеченности нового микрорайона детскими садами и школами. Согласно градостроительным нормативам, для жителей квартала требуется 64 места в детских садах и 94 школьных места. Как заявила администрация города, в 2027–2028 годах будет возможно зачислить до 130 детей в дошкольные учреждения и до 145 учащихся в школы на сопредельных территориях. Строительство собственного детского сада или школы в рамках данного КРТ пока не предусмотрено.

В завершение слушаний застройщик анонсировал ещё одно новшество: на общественной парковке у многофункционального центра со временем появятся зарядки для электромобилей. Компания признала, что пока этот вопрос находится в стадии проработки и не включён окончательно в проект межевания, но вектор задан — необходимо смотреть вперёд, пусть пока электромобилей в городе и не слишком много.

Протокол слушаний будет направлен в Управление градостроительства и архитектуры для работы комиссии по землепользованию. Если проект одобрят, строительство начнётся уже через два месяца.fg