В Сочи запретили точечное многоэтажное строительство

Депутаты Городского Собрания Сочи утвердили новые правила землепользования и застройки. Согласно внесенным поправкам, запрещено возведение многоквартирных жилых домов на курорте за исключением зон, где строительство ведется комплексно и способствует устойчивому развитию. В соответствии с решением Городского Собрания Сочи, за исключением случаев реализации проектов по комплексному и устойчивому развитию, запрещена застройка многоквартирными жилыми домами в границах населенных пунктов: — город Сочи; — села Веселое, Верхневеселое и Высокое; — села Молдовка и Орел-Изумруд; — поселок городского типа Красная Поляна; — село Эстосадок. Необходимость введения новых правил землепользования и застройки продиктована напряженной ситуацией, сложившейся на территории Сочи в связи с бумом стихийной точечной застройки в последнее десятилетие. Бесконтрольное внеплановое возведение многоквартирных домов на садовых участках создало комплекс инфраструктурных и социально-экономических проблем. Возводимый таким способом жилой фонд, строится без сопутствующей инфраструктуры: — нет дорог и парковок; — не строят детские сады и магазины; — не возводятся школы, не обустраиваются общественные пространства. Зачастую застройщики практикуют нелегальную врезку в городские сети коммуникаций. Число жителей в районе с точечной застройкой возрастает с каждой сданной в эксплуатацию многоэтажкой, что создает повышенную нагрузку на социальную и коммунальную инфраструктуру города. Из-за чего и возрастает количество аварийных отключений электроэнергии, периодически происходят сбои с водоснабжением. Стихийная застройка побережья вне генерального плана города приводит к проблемам экологического и эстетического характера. Неопрятные «шанхаи» и бетонные монолиты портят морской пейзаж, сводят на нет все усилия городских архитекторов и урбанистов по оформлению в едином стиле зон туристического гостеприимства. Новые правила землепользования и застройки являются очередной попыткой решить комплекс наболевших градостроительных проблем за счет приостановки точечной многоэтажной застройки. Мнения игроков рынка жилой недвижимости относительно целесообразности запрета, разделились. Риелторы уверены, что это потенциально уменьшит объем предложений на рынке жилой недвижимости, поскольку земельный фонд города ограничен естественными причинами: — сложностью рельефа; — преобладанием участков с различными ограничениями, в том числе, статусом особо охраняемых природных территорий. Как следствие, возникнет дисбаланс спроса и предложения, который вызовет рост цен на недвижимость во всех ценовых сегментах. Мнение «Против» Как указывает издание «КоммерсантЪ», генеральный директор Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская заявила, что: «На мой взгляд, стоит ожидать повышения цен на жилье во всех классах, потому что в Сочи с каждым годом все меньше привлекательных свободных участков под застройку. Кроме того, согласование проектной документации, создание социальной и прочей инфраструктуры — дополнительное финансовое бремя для застройщиков, и оно так или иначе закладывается в стоимость квадратного метра. Наконец, нельзя забывать и о том, что спрос на жилье на нашем курорте постоянно растет, а в этом году на фоне пандемии и закрытия международных границ он стал ажиотажным. В 2020 году и без нового закона рост цен был значительно выше, чем прогнозировали эксперты рынка. Такого колоссального скачка мы не видели уже давно». Мнение — «Нейтрально» Имеется и иная точка зрения. Принятое депутатами Сочи решение не окажет кардинального влияния на состояние дел на рынке недвижимости. Рост цен от этого не зависит. Руководитель сервиса «Росриэлт» Виталий Середа сообщил, что: «В Сочи земли с назначением, разрешающим строительство многоквартирного дома, не так много, и она в основном уже занята, а на участках с другим назначением и без введенного запрета строить многоэтажки нельзя. Подобные заявления уже неоднократно звучали как на городском, так и на региональном уровне — особого эффекта они не имеют. Уверен, что и в данном случае ждать кардинальных изменений на рынке недвижимости не следует. Девелоперы в любом случае будут проталкивать новые проекты, в том числе — через изменение целевого назначения земель. Если есть спрос, то будет и предложение». Мнение «За» Директор консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова считает, что новые правила землепользования в Сочи открывают новые возможности для оздоровления ситуации на сочинском рынке недвижимости, ведь на фоне пандемии здесь сформировался ажиотаж, как со стороны покупателей (спрос на курортное жилье вырос), так и со стороны девелоперов. По ее мнению, это: — своевременное; — важное и позитивное решение. Ольга Широкова заявила, что: «Сейчас, как и в 2007–2008 гг., компании, глядя на происходящее, воспринимают всплеск спроса как долгосрочный тренд, и повышают цены на квартиры в два, и даже в три раза. Ужесточение правил в этом смысле способно избавить курорт от сомнительных проектов, а тех девелоперов, которые настроены чрезмерно оптимистично, — от потенциальных потерь в будущем, когда их объект окажется невостребованным или не будет продаваться по тем ценам, на которые сегодня эти девелоперы ориентируются. С учетом того, что на рынке Сочи становится все больше качественных проектов и прогрессивных девелоперов, подобное ужесточение вряд ли повлияет на предложение — напротив, этим девелоперам станет проще прогнозировать спрос и конкуренцию». Что касается строительных компаний, большинство застройщиков не готовы сейчас создавать бизнес-прогнозы в изменившихся условиях. Представитель «СК Юг-Строй» заверил, что на деятельность компании запрет многоквартирного строительства на курорте никак не повлияет. «СК Юг-Строй» сейчас строит трех-четырехэтажные коттеджи, намерена работать и дальше в этом сегменте. Эксперты, сведущие в правовой стороне строительства многоквартирных домов в Сочи, заявляют, что решение горадминистрации существенно не изменит ситуацию со стихийной точечной застройкой, которую и намерены урегулировать в мэрии за счет нового порядка. Может даже обостриться ситуация с обманутыми дольщиками, купившими квартиры в нелегальных строениях. Комплексное строительство возможно только на специально отведенной территории. Мало построить дом, необходимо построить еще и детский сад, и магазин. Правда, строить многоэтажку в чистом поле и до этого было нельзя. Данная норма игнорировалась сочинскими застройщиками: — строилось семь этажей вместо разрешенных трех; — постфактум через суд узаконивался каждый этаж. Примечательно, что в настоящий момент в списке незаконных строений, которые будут снесены по решению суда, в Сочи фигурируют уже более 200 жилых домов. Список продолжает пополняться. Читайте также: В Сочи готовится новогоднее шоу поющих фонтанов в Олимпийском парке