Участок есть, квартир нет? О проекте «Ответственный застройщик» в Орле

В начале июля прошлого года на Наугорском шоссе в Орле стартовал пилотный проект программы «Ответственный застройщик». Первой стала компания ООО «Холикон-Развитие», которая начала возводить жильё.

«Холикон» получил землю без торгов с условием, что 10% жилплощади нового МКД будет передано в собственность города Орёл.

«9 июня 2018 году между ООО «Холикон-Развитие» и администрацией Орла был заключён договор аренды №1572 на предоставление в аренду земельного участка с кадастровым номером 57:25:0010301:1121, расположенного по адресу: Российская Федерация, Орловская область, городской округ город Орёл, территория, ограниченная Наугорским шоссе, ул. Плещеевской, земельными участками с кадастровыми номерами 57:25:0010315:1 и 57:25:0010301:1065, в кадастровом квартале 57:25:0010301 в г. Орле (1-я очередь). Кадастровая стоимость: 22 428 472,08 руб. Уточнённая площадь: 4926 кв. м».

После начала работ на Наугорском шоссе 19 июля в доме по соседству со стройплощадкой треснула стена. При вдавливании свай для новостройки строения рядом не выдержали. Начался скандал, обращения в СМИ. Тогда директор ООО «Холикон-Развитие» Владимир Матвеев предложил орловцам квартиры на «достаточных условиях». Скандал затих.

Тогда же глава компании начал говорить про другую стройку, не имеющую к госпрограмме никакого отношения. Речь шла о доме по ул. Гайдара в Железнодорожном районе. Для несведущих — это не самое удобное место, находяще­еся вдали от магазинов, остановок общественного транспорта и школ. Немногими достопримечательностями этого местечка является овраг, засыпанный мусором, дымящая ТЭЦ и проходящая рядом железная дорога. По сравнению с Наугорским шоссе, откуда до центральной площади Орла можно дойти пешком, ул. Гайдара, 37 — вариант «так себе».

После ситуации с трещинами Матвеев начал говорить, что орловцы из двух соседних домов переедут туда в январе 2019 года. Предложение это выглядит двояко. С одной стороны — вместо бараков предлагается комфортное жильё. С другой — окраина города. Готовы ли люди кардинально поменять место жительства — непонятно.

Ещё более сомнительными кажутся сроки. Дом на Гайдара должны сдать в третьем квартале нынешнего года, но никак не в начале.

Но обо всём по порядку.

В соответствии с договором аренды в качестве оплаты арендатор обязан был передать в собственность МО «Город Орёл» 10% общей площади жилых помещений, создаваемых на предоставленном в аренду земельном участке, а также заключить с арендодателем в течение 20 рабочих дней с момента получения разрешения на строительство соответствующее соглашение о безвозмездной передаче жилых помещений в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

Разрешение на строительство ООО «Холикон-Развитие» получило 21 июня прошлого года. Но после этого, вместо подготовленного соглашения о предоставлении квартир на застраиваемом земельном участке, было принято решение изменить условия.

Для чего? В договоре иначе трактуются условия предоставления квартир. У застройщика появилась возможность «расплатиться» жильём, построенным в другом месте.

«Арендатор обязан безвозмездно передать не менее 10% общей площади жилых помещений, создаваемых на предоставленном в аренду по настоящему договору земельном участке, или принадлежащей арендатору земельного участка на праве собственности, новые жилые помещения в иных многоквартирных домах, введённых в эксплуатацию не ранее чем за пять лет до передачи жилых помещений в муниципальную собственность».

В силу Закона о регистрации данное соглашение, вступающее в законную силу после государственной регистрации, было зарегистрировано в УФСГРКиК по Орловской области только 17 июля прошлого года. Но кому интересен закон?

Не дожидаясь государственной регистрации последнего, 2 июля между администрацией Орла и ООО «Холикон-Развитие» было подписано соглашение о безвозмездной передаче квартир в муниципальную собственность областной столицы, в соответствии с п. 1.1 договора от 09.06.2018 г. № 1572.

В соответствии с указанными соглашениями компания безвозмездно передала в муниципальную собственность жилые помещения площадью 542,1 кв. м по адресу: г. Орёл, ул. Гайдара, д. 31, чем якобы полностью исполнила свои обязательства по договору.

Инвестиционный проект «Ответственный застройщик» преду­сматривает строительство многоквартирного дома, а также обязанность арендатора земельного участка безвозмездно передать не менее десяти процентов общей площади жилых помещений в указанном многоквартирном доме или принадлежащие арендатору земельного участка на праве собственности после окончания строительства дома. Закон преду­сматривает передачу готовых квартир путём регистрации перехода права собственности от ООО «Холикон-Развитие» к муниципальному образованию город Орёл.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Как следует из информации, отражённой на сайте rosreestr.ru в разделе справочной информации, права, зарегистрированные за муниципальным образованием город Орёл по квартирам, отражённым в соглашении, отсутствуют.

Причём на момент заключения соглашения о безвозмездной передаче квартир в муниципальную собственность г. Орла, в соответствии с договором от 09.06.2018 г. № 1572, строительство дома по ул. Гайдара, д. 37 окончено не было. Иными словами, регистрировать пока нечего.

Также отсутствовали зарегистрированные за ООО «Холикон-Развитие» права на объекты недвижимости.

Таким образом, компания передала городу квартиры, которых нет. Может, это ошибка, в которой нужно разобраться и всё отменить?

Сомнительность ситуации подтверждают и надзорные ведомства Орла. Как указано в пункте 6 информационного письма, разосланного контрольно-счётной палатой, согласно декларации застройщиком дома 37 по ул. Гайдара является ООО «Холикон-Инвест», а квартиры, которых нет, передало ООО «Холикон-Развитие», чем исполнило свои обязательства по передаче 10% на Наугорском шоссе.

От непринадлежности квартир застройщику риски составляют 23,9 миллиона рублей. Потери муниципального образования от вышеуказанных действий, связанных с заменой помещений в МЖД по Наугорскому шоссе на жилые помещения в МЖД на ул. Гайдара, составили 5,6 миллиона рублей, что является прямым ущербом для города.

Мы будем следить за развитием событий.