Обзор новых московских проектов III квартала 2025 для инвестиций

В III квартале 2025 года на рынке новостроек Москвы начались открытые продажи (в том числе бронирование) 8 проектов. Эксперты «Метриум» составили рейтинг наиболее перспективных из них с точки зрения инвестиционной привлекательности.

Общие черты большинства новинок – стартовые цены без существенного дисконта относительно рынка на котловане, развитая инфраструктура, небольшой объем предложения на начальном этапе реализации. Средняя цена квадратного метра в этих проектах по итогам III кв. составляет 780,8 тыс. руб.: в массовом сегменте – 306,6 тыс. руб., в бизнес-классе – 475,5 тыс. руб., в премиум-классе – 1,3 млн руб., в элитном сегменте – 2,2 млн руб.

Методика анализа

Все новые проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, уровень конкуренции в локации, близость ж/д станций и метро, окружение, доступность инфраструктуры, надежность девелопера, перспективы развития района.

Оценки разделяются на две группы. Критерии в каждой из них распределены по весовой значимости. В категорию «стоимостные критерии» вошли цена (вес 80%) и уровень конкуренции в локации (20%). Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Чем больше конкурентов в локации, тем ниже оценка за уровень конкуренции, и наоборот.

Во второй группе проставлена оценка по «качественным характеристикам»: окружение (вес 38%), доступность инфраструктуры (24%), близость ж/д станций и метро (18%), надежность девелопера (10%) и перспективы развития района (10%). Эти критерии влияют на ликвидность объекта, прежде всего, с точки зрения конечного покупателя или арендатора.

Доля «стоимостных» баллов и оценок за «качественные характеристики» равны. Они составляют по 50%.

1 место – STONE Rise

Первое место среди самых перспективных для вложений новых девелоперских проектов в Москве занял жилой комплекс класса бизнес+ STONE Rise, который территориально относится к району Лефортово (ЮВАО), но фактически расположен на границе с ЦАО – в 200 метрах от Таганского района. Проект реализуется девелопером STONE. Ввод новостройки запланирован на IV квартал 2028 года.

Жилой комплекс STONE Rise набрал 8,4 из 10 возможных рейтинговых баллов. Лидирующую позицию эта новостройка заняла за счет комфортной цены на старте, высокого уровня приватности, современных планировочных решений, насыщенной инфраструктуры, хорошей транспортной доступности и престижному расположению.

Квадратный метр в ЖК STONE Rise в октябре 2025 года стоил в среднем 534,9 тыс. руб. Минимальная стоимость квартиры – 19,1 млн руб. за студию площадью 30,2 кв. м.

«В современных девелоперских проектах столицы запроектировано в среднем около 1600 квартир, ­– комментирует Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE. – В продаже, в том числе в востребованном у покупателей бизнес-классе, представлены преимущественно масштабные кварталы. Вместе с тем наблюдается дефицит проектов, сочетающих камерность и развитую инфраструктуру. Так, в бизнес-классе доля точечных комплексов (до 800 квартир) составляет менее 30%. Причем в состав многих из этих проектов не входят собственные рекреационные пространства. Так что абсолютно закономерно, что приватный (545 квартир) комплекс STONE Rise с развитой инфраструктурой, уникальными планировками с балконами и террасами, а также высокими потолками 3,1 метр уже на старте открытой реализации стал лидером по числу сделок в сегменте. Безусловно, покупатели квартир в STONE Rise могут рассчитывать на высокую капитализацию».

2 место – «Онежский вал»

Вторую строчку рейтинга инвестиционно-привлекательных проектов со стартом бронирования в III квартале 2025 года занял жилой комплекс комфорт-класса «Онежский вал», который реализует компания «ПИК» в районе Западное Дегунино (САО). Ввод новостройки запланирован на II квартал 2029 года.

Проект набрал 7,4 баллов из 10. Занять второе место комплексу позволили, главным образом, привлекательные цены и развитое окружение.

Средняя цена квадратного метра в ЖК «Онежский вал» по результатам III квартала 2025 года составила 379,4 тыс. руб. Самая доступная квартира в проекте – студия площадью 27,9 кв. м за 12 млн руб.

3 место – «Квартал Мит»

На третьем месте рейтинга находится еще один жилой комплекс комфорт-класса от «ПИК» – «Квартал Мит». Проект строится в районе Митино (СЗАО). Ввод новостройки намечен на II квартал 2029 года.

Проект набрал 7,1 баллов из 10. Войти в тройку лидеров «Кварталу Мит» помогли доступные цены, благоприятное окружение, соседство с зеленым массивом.

Квадратный метр в «Квартале Мит» в сентябре 2025 года стоил в среднем 282,1 тыс. руб. Наиболее доступный вариант жилья в проекте – однокомнатная квартира площадью 28,6 кв. м за 8,3 млн руб. Этот лот входит в число 300 самых дешевых на первичном рынке столицы.

«В III квартале 2025 года темпы выхода новых проектов в Москве остались на крайне низком уровне, несмотря на постепенное сокращение ключевой ставки, – отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Многие девелоперы все еще откладывают старты с учетом дорогого проектного финансирования и заградительных ипотечных ставок, хотя уже наметилась волна отложенного спроса. В первую очередь проекты запускают девелоперы, обладающие значительной финансовой устойчивостью и сотрудничающие с крупнейшими коммерческими банками. В то же время компании привлекают клиентов выгодными рассрочками».