Прилавок застройщиков почти опустел

Экспертам рынка эта ситуация кажется не то чтобы тревожной, но достаточно болезненной, с длинной цепью последствий.

Впрочем, парадоксом, злым чудом они ее тоже не считают, ибо на рынке все взаимно обусловлено. Никакой метафизики, никаких парадоксов. Ничего внезапного из обоймы «никогда такого не было». Было, и не раз. Просто разворачивалось по-иному.

— Мне не очень нравится происходящее на рынке новостроек, — отмечает независимый аналитик Сергей Николаев, спикер конференции, проведенной под эгидой новосибирского представительства Российской гильдии управляющих и девелоперов. — Сейчас ощущается дефицит нового жилья. Спрос очень сильно превысил предложение. Сейчас в Новосибирске и его агломерации в продаже остались всего 30 тысяч квартир. Для города такого масштаба это очень мало. В лучшие годы их было 58-60 тысяч. Разница, как видите, существенная. Объем дефицита — 10-12 тысяч квартир. В нормальных условиях, в пакете, на полке, умозрительном прилавке квартир должно быть в полтора-два раза больше, чем рынок поглощает. Полуторный и даже двойной запас — это норма для рынка недвижимости в его нормальном состоянии.

Как подчеркнул Сергей Николаев, это не первый (и, конечно же, не последний) из подобных дефицитов. Но его рыночное эхо в некотором смысле уникально.

— Помните, как в 2014 году мы продали слишком много жилья? — напоминает Николаев. — А в следующем 2015-м резко увеличилось число новостроек, а потом началось падение цен. На конец 2019-го из 5 миллионов квадратных метров строящегося жилья 2 миллиона «квадратов» уже были проданы. И остаток непроданных квартир на конец 2019 года составил, по моим подсчетам, 30 тысяч единиц. А за 2020-й новых строек было начато меньше, чем продано. Раньше при возникновении дефицита застройщики в массовом порядке начинали новые объекты. Например, в 2014-м народ, так сказать, убегал от денег, были самые большие продажи. В результате в 1 квартале 2015-го на карте появились 66 новых стройплощадок. В конце 2019-го тоже проявился дефицит, цены уверенно росли полтора года, но тем не менее начаты были только 23 объекта. Бум новостроек, подобный тому, что был в 2015-м, не повторился. Думаю, нынешний  дефицит приведет к значительному росту цен, к перегреву рынка

Вибрацию сюжету придают и некоторые другие обстоятельства. Например, по поводу льготной ипотеки Центробанк и правительство взяли мхатовскую паузу и не говорят — будет льготная ипотека после ноября или не будет. Многие думали, что льготную ипотеку отменят после выборов.

— В этой неопределенности люди не хотят рисковать, — комментирует Сергей Николаев. — Изначально-то они хотели купить квартиры в четвертом квартале года, а поскольку сроки окончания льготной ипотеки были неясны, пик спроса переместился на третий квартал. Так сказать, на всякий случай.

Как отметил Сергей Николаев, по сравнению с прошлогодним июлем, зенит этого лета был весьма расплывчатым по статистике. До июля 2020-го статистика была «пунктирная», не очень точная. В первом полугодии 2019-го было много технических сделок и только в июне-2019 были проданы 5 тысяч квартир.

— Понятно было, что столько квартир в месяц рынок не переварит, — поясняет аналитик. — Прирост июля к июню составил тогда 24%. Ипотека тоже выстрелила, ибо все ждали дешевую ипотеку. По августу ситуация тоже интересная: рост составил 73%, ипотека дала 30% прирост.

По наблюдениям Сергея Николаева, несколько изменилась архитектурно-типологическая картина рынка. Трансформирующей силой оказался финансово-инвестиционный фактор. А конкретно — практика эскроу-счетов.

 — При переходе на эскроу-счета застройщики пытаются ускорить процесс строительства, — констатирует Николавев. — И потому переходят на быстровозводимое жилье. Либо это среднеэтажные здания не выше 9-10 этажей (как «Онега» у ГК «Стрижи»), либо 17-18-этажные, но панельные (как у ГК «Союз»). «Союз» сейчас и под своим брендом много строит, и работает на подряде для других застройщиков. Сегодня в портфеле у этой группы строек больше чем на 100 тысяч «квадратов»! Переход на среднеэтажное и быстровозводимое жилье обусловил и то, что средняя площадь нынешних новостроек значительно меньше, чем та, что высчитывалась в 2015 году. В 2015-м средняя площадь дома-новостройки была около 9 тысяч квадратных метров, в этом году она значительно меньше. Например, Игорь Белокобыльский сдал у себя в «Онеге» 4 дома, а их общая площадь лишь немного больше 10 тысяч «квадратов». 10 тысяч квадратов — это, заметьте, не один дом и даже не два, а целых четыре!

Сергей Николаев считает, что переход на эскроу-счета в некоторым смысле сломал рынок. Точнее сказать, надломил его.

— Это понятно даже по официальной статистике Единого ресурса застройщиков, — отмечает эксперт. — Да, у меня к рейтингу ЕРЗ есть свои вопросы, но их оценки достаточно показательны. Например, на первые 10 компаний приходятся 36% всего строительства. А на 20 компаний-лидеров — 68% всего объема строительства. По объему продаж в рублях на первую двадцатку лидеров приходятся примерно 55%. В 1 квартале по объему продаж на 1 месте была группа компаний Анатолия Павлова — ГК «Сибмонтажспецстрой». Следом — «Брусника», «Стрижи». Вот они-то и взяли те самые 55%. Во втором полугодии ситуация несколько изменилась и на первое место вышла ГК «Стрижи». Это связано с тем, что у «Брусники», так сказать, на некоторое время опустел склад готовой продукции. Соответственно, немножко сдвинулась вниз павловская группа. У Павлова много инвесторов, а когда мы перешли на господдержку ипотеки, возник ценовой зазор: напрямую от застройщика ты можешь купить под 6%, а если покупаешь уже у инвесторов, то будешь платить минимум 8%. Инвестор относительно застройщика должен был на 12% снизить свою цену. Но на это никто не пошел.

Явлением, сопряженным с дефицитом, Сергей Николаев называет монополизацию рынка — и на уровне застройщиков. и в банковском секторе

— Сегодня по эскроу-счетам Сбербанка в Новосибирске строятся 174 дома, — констатирует он. — Из них 45 зданий — малоэтажки. Более того, есть даже 40 двухэтажных одноквартирников. По статистике ДОМ.РФ, на Сбербанк в Новосибирске и его агломерации приходятся 64% строек по эскроу-счетам. Согласитесь, 64% на одного игрока — это уже что-то очень похожее на монополизацию. К чему приводит монополизация, мы примерно представляем. Сюда, к слову, можно добавить онлайновый сервис «ДомКлик». Через него идут 70% онлайн-продаж. Вроде бы, это другой бренд, другой формат. И как бы ощущение разнообразия. Но зайдя на «ДомКлик», вы не сможете купить квартиру через «неродную» ему ипотеку —  через ипотеку ВТБ-банка, например, где у вас, предположим, зарплатная карта. В общем, монополизация рынка идет. И это, с моей точки зрения, не совсем позитивный процесс.

Базовое фото автора