Рынок торговой недвижимости Москвы установил новый антирекорд
Средняя площадь введенных в 2023 г. торговых объектов в Москве составила 12,7 тыс. кв. м, что на 19,5 проц больше значения 2022 г. Данные приводит компания Nikoliers. На сегодняшний день торговые центры окружного и районного формата составляют основу нового предложения, тенденция продолжится в 2024 году. Кроме того, средняя площадь торгового центра в Москве вырастет до 13 тыс. кв. м за счет открытия новых крупных объектов, таких как Kuzminki Mall на Зеленодольской улице и «Одинцово Парк» на Можайском шоссе, а также ряда других.
По данным Nikoliers, объем ввода торговых площадей в Москве в 2023 г. стал антирекордом за последние 20 лет – всего было открыто 50,7 тыс. кв. м торговых площадей. Таким образом, объем ввода в 2023 г. будет на 46,9 проц ниже показателя прошлого года и на 82 проц значения 2021 г., когда объем ввода достиг отметки в 281,4 тыс. кв. м. В 2024 г. ко вводу заявлено 313,1 тыс. кв. м торговых площадей. Структуру нового предложения в 2024 г. условно можно поделить на две группы, прогнозируют эксперты Nikoliers.
Первая – это отдельностоящие районные торговые центры. 9 из 24 заявленных к вводу объектов относятся к сети торговых центров «Место встречи» от ADG Group. При условии реализации проектов в установленный срок, девелопер может ввести порядка 82 тыс. кв. м в следующем году.
Помимо количественной экспансии, в 2023 году ритейлеры увеличивали форматы и расширяли ассортиментную матрицу
Вторая группа – это торговые галереи в составе других сегментов недвижимости. Например, ТЦ Chkalov в составе одноименного жилого комплекса, ТЦ «Эль-Портал» в составе ТПУ «Рязанская» или ТЦ Botanica Mall – часть многофункционального комплекса, которая объединяет в одном проекте офисы, торговлю и даже апарт-отель.
По итогам 2023 г. спрос на рынке торговой недвижимости стабилизировался. Несмотря на высокую вакансию в начале года, когда показатель доходил до отметки в 15,6 проц, освободившиеся площадки смогли заполниться новыми арендаторами. Постепенно находят новых арендаторов площади, которые ранее занимали магазины шведской Ikea и французского Decathlon. В ТРК «Европолис Ростокино» на большей части помещения, где ранее располагалась Ikea, теперь находится магазин товаров для дома Lazurit. Под конец года Decathlon возобновил свою работу, но уже под новой вывеской – Desport. Тем не менее некоторые площадки уже ушли другим арендаторам. Например, в ТРЦ «Радуга Парк» на востоке Москвы вместо Decathlon открылся магазин спортивных товаров «Спортмастер». Также на месте Adidas было открытие первого магазина ASP с продукцией Adidas и Reebok в Outlet Village «Белая Дача». В течение 2023 г. российский рынок пополнился 27 новыми иностранными брендами, в то время как прекратили свою работу восемь. В основном новые игроки были представлены брендами из Турции, Ливана и Белоруссии. 51,9 проц вышедших брендов относятся к среднему ценовому сегменту, 33,3 проц - выше среднего, 11,1 проц - премиальному и только 3,7 проц - к сегменту ниже среднего. Российские бренды также демонстрировали высокие темпы развития. Помимо количественной экспансии, ритейлеры увеличивали форматы и расширяли ассортиментную матрицу. Изготавливать мужскую одежду на заказ начал дом моды Alena Akhmadullina. Zarina также открыла магазин нового формата – ZRN MAN, где представлена коллекция одежды для мужчин. Другой бренд ритейлера Melon Fashion Group – Love Republic – пополнил свой ассортимент домашней одеждой и нижним бельем. Gloria Jeans объявила о запуске подростковой одежды Ready! Steady! Go! Бренд Kanzler, который ранее специализировался только на мужской одежде порадовал своих покупателей линейкой мужского парфюма. Товары для дома появились в ассортименте Лэтуаль и Детского мира, а сеть домашнего текстиля Togas объявила о своем желании начать собственное производство мебели.
Уровень вакантности в торговых центрах Москвы по итогам 2023 г. снизился до 10 проц, в среднем за 2023 г. вакантность составила 13,3 проц. Показатель сократился на 1,6 п.п. по отношению к предыдущему году. В 2024 г. мы ожидаем, что вакансия продолжит снижаться, но уже более умеренными темпами, так как наиболее крупные лоты от ушедших иностранных брендов уже заняты и ритейлеров, которые находится в статусе приостановки деятельности в столичных торговых центрах не осталось.
По всей России возникнет дефицит торговых площадей для экспансии
Анна Никандрова, партнер Nikoliers: «С учетом сохраняющихся планов активного развития fashion-ритейлеров и одновременно с этим рекордно минимальным вводом торговых центров за последние годы по всей России возникнет дефицит торговых площадей для экспансии, что приведет к ротации текущих игроков. Уже сейчас наиболее привлекательные лоты, которые возникли после ухода некоторых иностранных ритейлеров, почти в полном объеме заменились новыми арендаторами. При этом уровень вакансии в конце года составил 10 проц, что сопоставимо с показателем 2019 г. Из-за дефицита качественных торговых площадей и повышения конкуренции среди арендаторов за наиболее привлекательные лоты усилится спрос на качественное управление. Успех торгового центра будет зависеть от эффективного управления, прежде всего в части работы с доходом, включая брокеридж и маркетинг. Таким образом, у управляющих компаний появится возможность улучшения пула арендаторов торговых центров с целью сохранения нормы прибыли, и эти процессы могут стать стимулом для новой волны девелопмента в ближайшие годы».