Особые зоны: инструкция для владельца

Не на всех земельных участках можно возводить постройки. Что грозит нарушителям по закону?

В нынешнем году в регионе было создано 595 зон с особыми условиями использования территорий — практически во всех районах области.

Как узнать, не расположен ли земельный участок в такой зоне, как можно распоряжаться им и о многом другом рассказывает руководитель управления Росреестра по Новосибирской области Светлана Рягузова.

Итак, что же такое зоны с особыми условиями использования территорий, так называемые ЗОУИТ? По словам Светланы Рягузовой, это территории, в границах которых устанавливается особый режим использования земельных участков. Они необходимы для защиты жизни и здоровья граждан, безопасной эксплуатации объектов транспорта, связи, энергетики, обес­печения сохранности объектов культурного наследия, охраны окружающей среды.

Всего законодательством установлено 25 видов зон.

Энергетика, трубопроводы, дороги… Что ещё?

— Например, есть охранные зоны объектов электроэнергетики, они устанавливаются в целях безопасности использования линий электропередачи и защиты их от повреждений, — рассказывает руководитель управления Росреестра. — Такие зоны обязательно маркируют — ставят предупреждающие знаки и напоминают об ограничениях, которые нужно соблюдать рядом с охраняемыми объектами; здесь запрещено размещать детские и спортивные площадки, гаражи и стоянки. В охранных зонах линий и сооружений связи запрещено, например, строить здания, сажать деревья, разводить скот, жечь костры. Кроме того, существуют охранные зоны трубопроводов, газопроводов, нефтепроводов, тепловых сетей, а также придорожные полосы автомобильных дорог, зоны охраны объектов культурного наследия. Практически весь центр города Новосибирска перекрыт такими зонами.

Еще есть зоны затопления и подтопления. В нашем регио­не их насчитывается несколько десятков. Установлены они вблизи рек, таких как Обь, Иня, Карасук, Бердь и другие. Существуют также водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы, ширина таких ЗОУИТ — от 50 до 500 метров, их создают для защиты водоемов от загрязнений; здесь запрещено, например, сбрасывать сточные воды и строить автозаправочные станции. Особыми являются и санитарно-защитные зоны предприятий, деятельность которых наносит вред окружающей среде, — на таких территориях нельзя возводить жилые постройки, санатории, курорты, дачи, детские площадки, образовательные учреждения. Существуют приаэродромные территории, охранные зоны гео­дезических пунктов — в регионе их более 3,5 тысячи.

За сведениями — в МФЦ или на «Госуслуги»

— Решения об установлении зон принимают уполномоченные органы, а Росреестр отвечает за внесение сведений о зонах в Единый государственный реестр недвижимости, или ЕГРН, — поясняет наша собеседница. — В 2025 году в него внесены сведения о 595 зонах, расположенных в городе Новосибирске и 23 городах и районах области. Больше всего установленных охранных зон относятся к объектам электроэнергетики (273), трубопроводам (176), линиям и сооружениям связи (55). Объекты, в отношении которых установлены ЗОУИТ, расположены практически на территории всего региона.

Как же узнать, попадает ли земельный участок в такую зону?

Проверить это можно несколькими способами. Например, заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости в офисе МФЦ или на сайте Росреестра. Или можно воспользоваться сервисом «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» на сайте Росреестра, эта услуга предоставляется бесплатно. Кроме того, можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта» или «Градостроительная проработка онлайн» на единой цифровой платформе «Национальная система пространственных данных», сведения также предоставляются бесплатно.

Дом снесут, а ты заплатишь. Но не всегда

— Владельцы земельных участков должны соблюдать ряд дополнительных ограничений при их использовании, если участок находится в ­ЗОУИТ. Прежде всего, это запреты или ограничения на строительство объектов, — рассказывает Светлана Евгеньевна. — Если дом уже построен, а необходимые разрешения контролирующих органов не получены, застройщику будет отказано во вводе объекта в эксплуатацию, в постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав. Поэтому при планировании строительства собственнику участка необходимо получить согласования с уполномоченными органами, например с собственниками объектов, для эксплуатации которых устанавливается охранная зона. В некоторых случаях строительство может быть согласовано только после проведения реконструкции объекта, для охраны которого был установлен ЗОУИТ, и изменения ЗОУИТ путем перемещения объекта с земельного участка, например переноса линии электропередачи. Отмечу, что не все такие зоны являются препятствием для строительства. Так, в зонах затопления, подтопления или в водоохранных зонах строительство объектов не запрещено.

Но даже если закон и разрешает строить в зонах затоп­ления, владельцу участка следует десять раз подумать, прежде чем сделать это. Наглядный пример — несколько дачных обществ в Нижней Ельцовке, которые топит чуть ли не каждый год во время половодья.

— Дом, построенный с нарушением требований ЗОУИТ, может быть признан самовольной постройкой и подлежит сносу на основании решения суда. Снос объекта осуществляется за счет лица, которое допустило нарушение требований закона, — подчеркивает руководитель областного управления Росреестра. — Но есть исключения. Если застройщик не знал и не мог знать о наличии ограничений по использованию участка в связи с отсутствием таких сведений на публичных информационных ресурсах, снос постройки будет все равно осуществлен, но владельцу возместят убытки.

А кто контролирует?

Отметим, что контроль над зонами особого использования осуществляют уполномоченные органы, которые определены в положениях о каждом виде таких зон, утвержденных Правительством РФ.

Например, контроль над объектами культурного наследия в нашем регионе осуществляет государственная инспекция по охране объектов культурного наследия, контроль над охранными зонами объектов электроэнергетики — Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор) и так далее.

По словам Светланы Рягузовой, законодательством установлены последствия нарушения требований использования участков, которые попадают в зону с особыми условиями использования территорий. И, пожалуй, главное из них — признание объекта самовольной постройкой со всеми вытекающими последствиями. В таком случае дом или дачу нужно будет снести или привести в соответствие обязательным требованиям силами застройщика или за его счет.

— Всем, кто планирует приобрести земельный участок, мы рекомендуем перед его покупкой и тем более перед проведением строительных работ убедиться в отсутствии ограничений по его использованию. При этом следует пользоваться только официальными источниками информации: в электронном виде сведения можно получить через сайт Росреестра, портал госуслуг или единую цифровую платформу «Нацио­нальная система пространственных данных», за бумажной выпиской из ЕГРН можно обратиться в любой офис МФЦ, — подводит итог Светлана Рягузова.