Как меняется Краснообск усилиями крупных региональных застройщиков: эволюционирует, не мутирует?

Краснообск — академический поселок городского типа в Новосибирской области, известный своей уникальной кольцевой планировкой. С 2019 года здесь реализуется масштабный проект «третьего кольца», который периодически вызывает жаркие споры. Жители активно обсуждают развитие транспортной сети, сохранение зеленых зон и архитектурной идентичности. Летом 2025 года новым поводом для дискуссий стало строительство торгового центра. О том, как идет реализация проекта — в материале «Континента Сибирь». Зелена жемчужина с научным потенциалом Краснообск находится на левом берегу Оби между Кировским и Советским районами Новосибирска, в 23 км от центра города. Фактически он оказывается внутри мегаполиса, но жители этого не ощущают — с трех сторон поселок окружают леса. С севера примыкает лесопарк имени академика И. Синягина, с юга — Краснообский дендропарк, а с востока — березовая роща. Наряду с Кольцово и Академгородком, Краснообск создавался как научный центр. Он был основан в 1969 году на базе ВАСХНИЛа (Всесоюзной академии сельскохозяйственных наук имени В.И. Ленина) и долгие годы обеспечивал ученым все необходимые условия для работы, быта, отдыха и культурного развития. Однако проблемы финансирования, начавшиеся в период перестройки, ослабили градообразующий научный центр, и постепенно ключевую роль в новой экономической модели взял на себя малый и средний бизнес. В отличие от соседнего Кольцово, где доминируют крупные корпорации, основой экономики Краснообска стали небольшие производственные и торговые предприятия, формирующие больше 70% бюджета. За последние 10 лет население Краснообска выросло более, чем на 4 тысячи человек и достигло 27 тысяч. Поселок привлекает для переезда хорошей экологией, небольшой удаленностью от города, собственной инфраструктурой, растущим спортивным кластером, а также тишиной и камерной атмосферой наукограда. Существуют и перспективы дальнейшего развития Краснообска как научного центра за счет включения его территорий в зону опережающего развития «Наукополис» и планируемого строительства агробиотехнопарка. От колец к квадрату: как изменилась концепция застройки Краснообска Чтобы понять трепетное отношение жителей Краснообска к вопросам градостроительства, нужно знать историю возникновения поселка. Кольцевая композиция застройки в Краснообске — новаторское решение 1970-х годов. Выбранная основателями архитектурная концепция предусматривала формирование жилых массивов в виде кольцеобразных структур из разноэтажных домов. Внутри каждого кольца создается автономная инфраструктура, включающая жилую застройку, образовательные и дошкольные учреждения, объекты бытового обслуживания, и рекреационные зоны. Такой подход позволяет интегрировать жилые массивы не в традиционные линейные схемы, а в открытые природные ландшафты с замкнутой планировкой. Таким образом, внутри колец формируется комфортная и защищенная среда: снижается воздействие ветров, создаются благоприятный микроклимат и ощущение уюта. 1 of 4 Жилая зона, согласно первоначальному генплану, представлена тремя микрорайонами в форме колец. Однако не всем замыслам архитекторов-прародителей Краснообска суждено было сбыться — в 2019 году краснообский совет депутатов внес изменения в генеральный план. В результате от проекта, который в 1986 году был удостоен Государственной премии СССР, остался символический мотив кольца, и третий микрорайон получил принципиально иную планировку. Справка. Земельный участок в границах планируемой застройки 3-го микрорайона в 2006 году был передан в аренду местной администрацией. Арендатором выступило ООО «Сибакадемстрой» (ныне - строительная компания Брусника). В соответствии с обновленным генпланом Краснообска и проектом планировки строительная компания Брусника разработала мастер-план застройки третьего микрорайона. Согласно плану кольцо сформировано не жилыми домами, а бульваром, на который «нанизано» благоустройство в виде детских и спортивных площадок, площадей и парковых пространств. Жилая застройка представлена домами средней этажности, предусмотрены подземные и наземные паркинги, а внутренние дворы освобождены от машин. Стало известно, о чем шла речь на закрытой встрече по развитию третьего микрорайона Краснообска Генеральный директор ООО «ЗапСибНИИПроект.2» Петр Долнаков, участвовавший в разработке проекта планировки третьего микрорайона, в беседе с «Континентом Сибирь» обратил внимание на то, что кольцевая структура поселка, созданная десятилетия назад, сегодня не отвечает требованиям к комфортной среде. «Краснообск обладает подлинной уникальностью, и она проявляется не только в планировке жилых кварталов, — подчеркивает архитектор. — Поселок имеет лесопарк имени Синягина, свое научное сообщество и исследовательскую базу. Безусловно, первоначальная концепция застройки была новаторской, но сегодня мы сталкиваемся с ее функциональными ограничениями. Необходим дифференцированный подход к дальнейшему развитию Краснообска и смелое внедрение современных планировочных решений». Действительно, «кольца» имеют свои недостатки. Узкие внутренние проезды и нехватка парковочных мест вынуждают жителей оставлять автомобили на газонах, что стало привычной картиной для Краснообска. Дополнительные сложности появляются в зимний период: прогревающиеся автомобили заполняют воздух выхлопными газами, которые из-за замкнутой планировки хуже рассеиваются ветром. Архитектурный хаос «третьего кольца» Согласно задумке разработчиков проекта, бульварное кольцо символизирует круговую застройку Краснообска. Тем не менее многие жители поселка называют 3-й микрорайон квадратом, прямоугольником и даже трапецией, считая, что концепция застройки «третьего круга» наносит урон идентичности поселка. Экс-депутат Новосибирского района и председатель «Совета общественности Краснообска» Ольга Мальцева в разговоре с «Континентом Сибирь» напомнила, что на митинге в 2020 году более тысячи человек выступали против градостроительной политики, осуществляемой исполнительной властью муниципального образования. Среди ключевых требований была отмена генерального плана 2019 года, а также проекта планировки и межевания 3-го микрорайона. Эстетические ожидания жителей Краснообска также не оправдались. В третьем микрорайоне нет фасадного единства, так как архитектурный ландшафт формируется разными застройщиками. Это связано с тем, что «Брусника» переуступила права аренды на часть земель «третьего кольца» компаниям «СДС-финанс» и «Новосибирскому кварталу». В результате застройка ведется в рамках трех отдельных проектов — «Пшеница», «Кольца» и «Родина». Прогуливаясь по микрорайону, можно увидеть настоящий архитектурный «калейдоскоп». На вопрос издания «пытались ли застройщики достичь договоренностей по единству архитектурного кода» — «Брусника» комментарии не дала. 1 of 3 Краснообский депутат Сергей Дружинин констатирует значительный рост плотности застройки: «Третий микрорайон и второе полукольцо имеют плотность, сильно превышающую показатели первого кольца и первой половины второго». Справка. Строительство в Краснообске «второго круга» совпало с периодом радикальных перемен в стране, распадом СССР, переходом от одного политического и экономического строя к другому. Проект, стартовавший в начале 1980-х годов, столкнулся с трудностями в 1990-е из-за недостатка финансирования, в результате чего была построена лишь половина кольца. Новый этап застройки пришелся на 2005 год, когда администрация Краснообска заключила договор аренды земельного участка площадью 22,608 га с петербургской компанией «Трест-36». В 2007 году застройщик ввел в эксплуатацию первый дом, а в последующие годы возвел еще три. В 2012 году права аренды на оставшуюся территорию (17,9579 га) перешли от ЗАО «Трест-36» к новому застройщику — ООО «Новосибирский квартал», который завершил формирование «второго кольца». Согласно данным генплана, к 2037 году жилищный фонд третьего микрорайона достигнет 445,5 тыс. кв. м при площади 59,9 га. Для сравнения: в первом кольце на территории 79,4 га построено всего 266,4 тыс. кв. м жилья — почти в два раза меньше, чем в третьем микрорайоне. Несмотря на высокую плотность и отсутствие фасадного единства, многие жители высоко оценивают новый микрорайон. «Мне нравится «третий круг», архитектура хоть и разная, но современная и лаконичная. Здесь широкие проезды, просторные дворы, а когда подрастут деревья, уюта и красоты станет еще больше», — делится своим мнением с корреспондентом «Континента Сибирь» жительница нового квартала Мария Л. Жилой комплекс «Пшеница» 1 of 3 Как продвигается строительство школ и детских садов? Однако комфортная среда — это не только благоустроенные дворы, но и наличие социальной инфраструктуры. Краснообск растет: согласно положению территориального планирования, к 2037 году население поселка увеличится с 27 тыс. до 50 тыс. человек. Такой значительный прирост требует своевременной реализации всех запланированных градостроительных решений. Кому Новосибирск обязан Михайловской набережной? Вспоминаем 10 лет спустя Администрация Краснообска в ответ на запрос «Континента Сибирь» сообщила о планах развития инфраструктуры 3-го микрорайона. На территории запланировано строительство трех детских садов (по 220 мест каждый) и двух школ (по 1100 мест каждая). В настоящее время ведется разработка проектной документации для строительства одной из школ. Что касается сроков реализации объектов, то в ходе прямой линии с жителями в мае 2025 года глава Краснообска Денис Зеленцов констатировал, что по школе проект пока не обнародован. «Строительство детского сада запланировано на 2026-2027 годы. На данный момент никаких препятствий для реализации этих проектов нет», - заверил глава Краснообска. Свои планы развития инфраструктуры «третьего круга» обозначила Брусника. По информации компании за счет собственных средств она возведет детский сад на 200 мест. Объект планируется сдать до конца 2027 года и затем передать в муниципальную собственность. Кроме того, застройщик безвозмездно осуществляет разработку проектной документации для строительства школы на 1100 мест, однако конкретные сроки реализации проекта компания также не называет. 1 of 4 Новое торговое пространство: нарушение планов или развитие инфраструктуры? Если крупные социальные объекты — сады и школы — пока только в проекте, то коммерческая инфраструктура уже работает: на первых этажах новостроек открыты магазины, кофейни, пункты выдачи заказов, салоны красоты, креативный центр и многое другое. Но именно коммерческая составляющая застройки сегодня вызывает споры. В разговоре с «Континентом Сибирь» общественник, журналист и блогер Валерий Котельников выразил свою озабоченность намерением Брусники построить торговый центр. «В бульварном кольце сразу был виден потенциал для точечной застройки, — отмечает собеседник. — И что мы получаем на практике: застройщик сдает три дома и тут же заявляет о намерении построить торговый павильон, причем без представления конкретного проекта на публичных слушаниях. Это создает опасения, что после получения разрешения вместо одноэтажного павильона может появиться двухэтажный торговый центр». Жизнь в коттедже можно «примерить»: в Новосибирске состоялась знаковая выставка загородной недвижимости Брусника прокомментировала ситуацию «Континенту Сибирь». В компании рассказали, что «в рамках проекта запланировано строительство отдельно стоящего павильона площадью 1200 кв. м для размещения супермаркета. В одной из последующих очередей жилой застройки планируется строительство еще одного павильона с коммерческим функционалом и встроенно-пристроенное помещение для возможности размещения фитнес-клуба». 2 июня 2025 на публичных слушаниях, где присутствовали представитель ООО СЗ «Брусника» Дарья Войкина и действующий на тот момент начальник управления строительством и ЖКХ р.п. Краснообска Александр Скосырский, поднимался вопрос «О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка», который как раз и позволит застройщику реализовать проект магазина. На встрече жители просили предоставить точный план торгового павильона со схемой проезда и выражали протест против строительства. «Когда мы покупали и принимали квартиру, ваш отдел продаж сказал, что будет максимум медицинский или детский центр, — высказалась жительница 8-го дома. — В доме 365 квартир, на них во дворе одна вязаная качеля, одна горка и две пружинные машинки. Мы надеялись, что рядом будет парковая зона и детские площадки, а вы сейчас ставите магазин». Среди доводов против строительства павильона приводились насыщенность территории  торговыми площадями на первых этажах домов, а также близость парковки и санитарной зоны к зеленому кольцу. Аргументы жителей были приняты во внимание и администрация отказала в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка. Расширение дороги должно спасти поселок от пробок С ростом численности населения возрастает нагрузка не только на инфраструктуру, но и на транспортную сеть. Согласно прогнозам, к 2037 году количество жителей 3-го микрорайона достигнет 14 850 человек, что приведет к появлению дополнительных 4 950 автомобилей. Расчет производился, исходя из числа жителей Новосибирской области и количества зарегистрированных автомобилей (данные об автопарке Новосибирской области предоставлены аналитическим агентством «Автостат»). Еще на публичных слушаниях в 2023 году начальник управления архитектуры и градостроительства администрации Новосибирского района (на территории которого расположен Краснообск) Константин Ходов отмечал сложность и многоэтапность планирования дополнительной дороги, ведущей на Советское шоссе, подчеркивая, что работа должна начинаться с закладки перспективных транспортных решений в генплане. Он говорил, что в рамках Новосибирского района разрабатывается такой документ, как схема территориального планирования. «Мы готовы рассмотреть предложения данной развязки, чтобы администрация Краснообска отправила их в адрес Новосибирского района для совместного начала работы по этому вопросу», — резюмировал чиновник. Два года спустя перспектива строительства дополнительного выезда на Советское шоссе остается неясна. Администрация Краснообска пояснила только то, что генеральным планом рабочего поселка не предусмотрен дополнительный выезд на Советское шоссе. Как за пять лет в Новосибирске изменилась градостроительная политика? Чтобы избежать транспортного коллапса внутри поселка в планах муниципалитета — расширение дороги между вторым и третьим «кольцами», от улицы Центральной до улицы Северной. Техническое задание разрабатывалось на основании генерального плана Краснообска. Здесь появится четыре полосы, что позволит увеличить проходимость транспортного потока. Власти на основании проектных решений планируют сохранить существующие парковочные карманы вдоль жилых домов. «Строительство и реконструкция дороги — это сложный процесс, который требует проведение большого объема земляных работ. В будущем постараемся максимально сохранить и в последующем восстановить зеленые насаждения вдоль автомобильной дороги», — говорится в ответе администрации Краснообска «Континенту Сибирь». О точных сроках реализации проекта информация в ответе отсутствует. Сейчас дорога между вторым и третьим кольцами имеет две полосы, и с приходом учебного года в часы пик на ней образуются заторы. Основной застройщик «третьего круга» - Брусника - сообщил, что проводит мероприятия согласно утвержденному генеральному плану: проектирование улично-дорожной сети в 3-м микрорайоне и частичное строительство улиц внутри жилой застройки. Снижение транспортной нагрузки внутри кольца будет достигнуто за счет обустройства пешеходных зон и велосипедных дорожек. Также планируется организация маршрутов общественного транспорта, которые свяжут новую застройку с ближайшими станциями метро и центром Новосибирска. Старые коммуникации Краснообска не готовы к росту Помимо очевидных проблем с социальной и транспортной инфраструктурой, Краснообск сталкивается с менее заметным, но не менее острым вызовом — состоянием инженерных коммуникаций. Администрация Краснообска говорит о необходимости модернизации инженерных коммуникаций. В последние 10 лет в связи с активной застройкой поселка свободная мощность на источнике теплоснабжения (котельной) МУП «Энергетик» исчерпана. В настоящий момент идет техническое перевооружение котельной, которое направлено на увеличение ее мощности. Модернизация позволит покрыть потребность жилой застройки поселка Краснообск дополнительной численностью более 16 000 человек, без учета социальных объектов. Реализацию проекта планируется осуществить поэтапно до конца 2029 г. за счет финансирования застройщиков «третьего кольца» по договорам о технологическом присоединении на основании приказа, утвержденного департаментом по тарифам Новосибирской области. Выдержит ли генплан «третьего кольца» проверку реальностью? Однако даже при решении всех вышеупомянутых проблем остается ключевая неопределенность — экономические условия. После отмены господдержки и повышения ключевой ставки рынок столкнулся с резким удорожанием ипотечных программ и снижением покупательской активности. В свете событий «Континент Сибирь» задал вопрос застройщикам о перспективах полной реализации проекта «третьего круга». В Новосибирске подвели итоги архитектурного конкурса «Золотая капитель»: все 5 статуэток уехали в Москву Брусника выразила уверенность в том, что квартал «Пшеница» будет полностью достроен и заселен до 2032 года. Сейчас готовы и сданы в эксплуатацию три очереди — это примерно 620 квартир или около 42 тыс. кв. м площади. В активной стадии строительства на данный момент два дома, в них 284 квартиры. По информации от «СДС-Финанс», в ЖК «Родина» из девяти домов сдано три, один строится. Проект реализуется в три этапа строительства, сейчас заканчивается первый. Застройщик оценивает текущий спрос на квартиры как стабильный и видит наличие потенциала для дальнейшего роста, при условии сохранения благоприятных макроэкономических условий и эффективной реализации маркетинговой стратегии. Руководитель ГК «Новосибирский квартал» Юрий Гатилов сказал «Континенту Сибирь», что жилой комплекс «Кольца» в Краснообске полностью достроен в соответствии с проектной документацией. Сейчас завершается продажа последних квартир в комплексе — из 1300 построенных квартир остается около 80 единиц. На вопрос, планирует ли застройщик продолжить строительство в поселке, Юрий Гатилов ответил, что Краснообск как локация определенно входит в стратегические планы развития компании. «Мы видим высокий потенциал этой территории для реализации качественных жилых проектов, ориентированных на семьи. В настоящее время мы активно изучаем возможности приобретения земельных участков в этом районе», - констатировал Юрий Гатилов.