Город, где хочется остаться: как девелоперы создают комфортное пространство в рамках проектов комплексного развития

Комплексное развитие территорий (КРТ) — относительно недавнее понятие, закрепившееся в Градостроительном и Жилищном кодексах РФ в 2020 году. Его еще называют «всероссийская реновация», подразумевая снос либо реконструкцию ветхих строений и возведение на их месте новых жилых и инфраструктурных объектов.

Сегодня КРТ стремительно набирает обороты, превращая тесные, неудобные, устаревшие жилые кварталы, а также бывшие промзоны с пустырями в современные, комфортные, благоустроенные районы. Жители новостроек в соответствии с планом КРТ должны иметь в шаговой доступности все необходимое — от школ, детсадов и поликлиник до торговых центров, кинотеатров и спортзалов.

Разнообразные методы реализации КРТ в различных регионах России демонстрирует девелоперская компания Брусника. Так, на форуме «Будущее города» руководитель отдела мастер-планирования компании Василий Большаков рассказал о новых подходах к проектированию жилых кварталов на примере крупных областных центров Уральского и Сибирского федеральных округов.

«В Бруснике мы постоянно изучаем и анализируем мировой, западный и отечественный опыт создания комфортных городов. Хороший город привлекает людей и заставляет остаться в нем», — подчеркнул Василий Большаков.

В Бруснике считают, что в привлекательном городе живут платежеспособные люди, которые создают бизнес, пользуются сервисами. Они способны развивать этот город и для них нужно создавать комфортные условия жизни. «Хороший город — это плотное пространство, в котором функции сконцентрированы, что позволяет экономить на инфраструктуре. Такая среда ориентирована на человека, на развитие пешеходного движения и новых средств мобильности, общественного транспорта. В этом плане можно привести пример реализации новых городских пространств в Москве», — отметил Василий Большаков.

Качественная, целостная среда вокруг дома, а не только возле подъезда, — это то, что создает комфорт и привлекает людей. Но при этом стоит помнить об идентичности, потому что каждый человек хочет, чтобы место его жизни ассоциировалось с симпатичным окружением как архитектурным, так и природным.

В Тюмени, где Брусника возводит жилой микрорайон «Речной порт» на бывшей промышленной территории, ранее запущенной, локальный контекст найти было просто. Отсюда, из речного порта Тюмени, началось сибирское пароходство. Команда Брусники в ходе преобразовательного процесса сохранит детали, связанные с речной гладью, с причалом.

По мнению Василия Большакова, этот проект — воплощенный пример реализации потенциала многофункциональности, постиндустриальной концепции, где общественные пространства превалируют над приватными. «Речной порт» — место общения, движения и постоянных инноваций. Перед архитекторами и проектировщиками стояла нетривиальная задача — сделать плотную застройку при средней этажности. И ее удалось решить: уже сегодня первые дома располагаются по направлению к набережной, открывая вид на реку с просторных террас и балконов.

«У нас пока не очень много примеров адаптации исторического контекста, — дополнил Сергей Тимофеев, руководитель отдела архитектуры Брусники. — Наиболее позитивный — мастер-план и архитектура жилого района “Речной порт”, где мы поставили во главу угла историю места. Она не считывается в фасадах, но присутствует в планировке территории, ландшафте, сохраненных и восстановленных артефактах, арт-инсталляциях».

Он пояснил, что в его архитектуре используются другие, более тонкие выразительные средства: настроение, форма, характер. Краснокирпичные фасады домов, например, — это дань индустриальному прошлому и пакгаузам, стоявшим на берегу 100 лет назад. Но все это очевидно далеко не всем. Специалисты Брусники считают: история должна быть больше адаптирована к среде, нежели к архитектуре. И главное — исторические здания необходимо использовать. Так, в бывшей промзоне сохранились два портальных крана на рельсовом ходу, произведенные в Венгрии в конце 1960-х годов; у них даже есть свои имена. «Ганц» превратится в арт-объект на одной из площадей района, а «Альбрехту» вернут исторический окрас и оставят на кромке речного порта для сохранения атмосферы места.

«Нужно понимать, что мы сегодня живем в постиндустриальной парадигме, — рассуждает Василий Большаков. — Это изменение ценностей и подходов к общегородскому пространству. Например, Челябинск — признанный город заводов. Постиндустриальная парадигма не отрицает заводскую суть Урала, но предполагает, что предприятия нужно модернизировать, и в Челябинске для этого есть и научная, и техническая база. Новая экономика должна основываться на знании, потреблении, обмене».

Какие же ключевые пункты воплощает Брусника в организации и создании пространства?

Первый — высокая концентрация, которая рождает разнообразие функций, доступных для большого количества людей. Второй — создание инфраструктуры в опережающем порядке. И это не только коммунальные сети и дороги. Например, в одном из проектов Брусники в Тюмени сначала была благоустроена территория вокруг озера, и уже затем приступили к строительству домов.

Третий — строители должны создавать город, а не строить его по разрозненным кускам. Речь идет об аутентичной, гармоничной городской среде, а не просто об отдельном проекте. Город должен быть целостным, тогда он будет комфортным для людей.

Четвертое — это понимание места, его значения, истории для каждого проекта, потому что тогда гарантировано соблюдение идентичности для человека. Город, квартал и даже дом — это сложная структура, которую нужно понять, спроектировать и создать. Сформировать эту целостность в городах, которые проектировали без учета связности, непросто. При этом архитекторы, проектировщики, строители, дизайнеры должны учесть потребности людей.

«Человек хочет легко ориентироваться и понимать пространство, в котором он живет, видеть доминанты улиц», — комментирует Василий Большаков. — По его мнению, необходимо создавать такие территории, в которых люди смогут быстро переходить из одной локации в другую, из домашнего уюта в городскую жизнь.

«В нашем стандарте планировки домов, например, сквозные подъезды, из которых ты видишь улицу и двор, — продолжает менеджер Брусники. — Двор является продолжением приватного пространства человека, а места общего пользования по нашему стандарту — это общественная гостиная, которую можно использовать для коротких переговоров, ожидания курьера или такси. Поэтому в подъездах мы ставим мягкую мебель, на стенах размещаем картины и зеркала, устанавливаем дизайнерское освещение».

Людям важно целостное пространство для жизни. «Недавно мы построили новую школу в микрорайоне “Евроберег”, который расположен в Октябрьском районе Новосибирска, — говорит Василий Большаков, — он для многих стал районом мечты. Именно в этой новой среде люди стремятся купить квартиры, чтобы не только жить, но и учиться в комфортных и современных пространствах».

Отметим, что «Евроберег» Брусника начала застраивать раньше, чем был утвержден закон о КРТ, однако это один из примеров комплексного освоения территории, когда жилая, социальная и коммерческая инфраструктуры развиваются параллельно, создавая город в городе. В мае 2024 года был введен в строй дом №30, представляющий собой квартал переменной высотности в 6-9 этажей с закрытым внутренним двором и подземным паркингом. На первых этажах со стороны улицы расположены коммерческие помещения.

«Дом образует архитектурный ансамбль с соседней башней — домом №31, — рассказал Василий Большаков. — Верхние этажи отличаются активным массингом в виде террас на кровле и фасаде. Они декорированы композитными панелями под натуральное дерево». Такое решение в сочетании с переменной этажностью дома делает здание сопричастным ландшафту и придает масштаб.

Первые этажи оформлены темно-серыми фиброцементными панелями. Акцент сделан на цветовом решении, заглубленность и панорамные окна выделяют линию ретейла с улицы.

Привлекают взгляд выразительные окна квартир различных габаритов с ритмичным расположением, а динамика остекления в сочетании с летними помещениями придает фасаду эксклюзивный вид.

Кварталы и башни «Евроберега», где Брусника строит уже более десяти лет, стали градостроительной новинкой столицы Сибири. Они «составлены» из домов переменной этажности, урбан-вилл, кварталов и башен. Первые этажи домов отданы под ретейл: магазины, кафе, аптеки, детские центры. Нашлось место для игровых площадок, детских и взрослых. Дворы в жилом комплексе «Евроберег» — это озелененный ландшафт без машин. Вдоль берега Оби благоустроена общественная набережная с игровыми зонами, пешеходными бульварами, велодорожками, аллеями.

Итак, что же такое в практике и перспективных планах Брусники означает хороший город? Это плотность застройки, разнообразие функций, работа с контекстом, идентичность места.