ТОП-10 жилых комплексов Новосибирска высокого ценового сегмента

«Континент Сибирь» совместно с экспертами рынка жилой недвижимости подготовил рейтинг новых жилых комплексов Новосибирска, стоимость одного квадратного метра в которых в августе 2023 года превышала 150 тысяч рублей.

Для определения ТОП-10 многоквартирных домов были отобраны 16 новых объектов, построенных и введенных в эксплуатацию с конца 2021 года (после предыдущего рейтинга) по сентябрь 2023 года. Всего за это время в Новосибирске было построено и введено более 110 многоквартирных домов. В оценке не участвовали апартаменты, а также жилые комплексы, первые очереди которых «Континент Сибирь» рейтинговал ранее. К последним относятся, например, такие ЖК, как «Ясный берег», «Европейский берег», Flora&Fauna и другие.

Ключевыми критериями для отбора жилых комплексов для рейтинга стало их позиционирование в высоком ценовом сегменте и стоимость одного квадратного метра жилой площади не ниже 150 тысяч рублей.
В рейтинге участвовали:

ЖК «Скандиа. Новый Кедровый»
ЖК «Тихомиров», 1 очередь, 2 блок-секция
ЖК Берлин
ЖК Richmond Residence (Ричмонд)
ЖК «Дом Нобель», б/с 2
ЖК «Наследие»
ЖК «Михайловский»
ЖК «Облака»
ЖК «Чернышевский»
ЖК Almond
ЖК «Наутилус»
ЖК «Лев Толстой»
ЖК «На Трудовой»
ЖК «Расцветай на Красном»
ЖК «Державина, 50»
ЖК Zoe

Каждый отобранный жилой комплекс оценивался экспертным составом по следующим ключевым параметрам:

местоположение и инфраструктура;
транспортная доступность;
квартирография;
архитектурное решение проекта;
отделка мест общего пользования;
парковочные зоны;
безопасность и наличие ограждение;
благоустройство прилегающей территории.

В состав экспертного совета вошли:

руководитель Nazarov & Partners Александр Назаров,
руководитель направления элитной недвижимости Nazarov & Partners Наталья Тугунова,
управляющий компанией «Выставка новостроек» Григорий Якобсон,
эксперт агентства недвижимости «Жилфонд» Павел Браун,
директор компании KANURA Артур Лотарев,
директор компании RID Analytics Елена Ермолаева,
руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Валдис Центральное» Евгений Гнездилов.

Эксперты оценивали новостройки по каждому из критериев по шкале от 1 до 10. Места в рейтинге распределены по совокупному количеству баллов, проставленных специалистами рынка недвижимости. Например, если объект получает 10 баллов по всем критериям от шести членов жюри (эксперты компании Nazarov & Partners поставили одну согласованную оценку), то наивысший балл будет равен 480. Ни один из 16 домов такую сумму баллов не набрал, но в отличие от предыдущих объектов, которые попали в ТОП-10 новостроек в 2021 году, эксперты поставили более высокие оценки выбранным для рейтингования жилым комплексам. У замыкающего десятку лучших ЖК баллы выше, чем у лидеров ТОП-10 два года назад. Это может свидетельствовать о том, что качество объектов, их архитектурное решение и благоустройство коррелирует с ценовой категорией.

В итоговый рейтинг «Континента Сибирь» новостроек комфорт-класса вошли одиннадцать объектов, получивших наивысшее число баллов (два жилых комплекса разделили третье место).
1 место – ЖК Richmond Residence (Ричмонд), 419 баллов
Адрес: улица Кирова, 50
Застройщик: ГК «Дом-Строй».
Объект сдан в октябре 2022 года.

ЖК Richmond Residence представляет собой комплекс из двух 25-этажных домов высотой более 92 метров, с бизнес-центром, объединённым внутренними пешеходными связями и общим парковым двором. В комплксе спроектировано 292 квартиры свободной планировки площадью от 50 до 300 кв. м. Средняя цена квадратного метра – свыше 240 тысяч рублей. В продаже – 16 квартир.

Комплекс стал обладателем нескольких наград в премии Urban Awards. Между тем, архитектор Артур Лотарев поставил всего 7 баллов за архитектурное решение проекта, еще три эксперта по этому критерию оценили комплекс на 9 баллов, а двое поставили самую высокую оценку – 10 баллов. Не было единодушия у экспертов и при оценке комплекса по такому критерию, как благоустройство. Небольшая площадь придомовой территории оценивалась от 5 до 7 баллов. Также из минусов Richmond Residence в комментариях управляющий компанией «Выставка новостроек» Григорий Якобсон указал высокою стоимость содержания жилья, а руководитель Nazarov & Partners Александр Назаров отметил высокую цену за квадратный метр жилой площади.
2 место – Клубный дом «Наследие», 379 баллов
Фото: Михаил Периков

Адрес: ул. Михаила Перевозчикова, 4
Застройщик ГК «Корпорация ЁЛКА»
Объект сдан в июле 2023 года

Клубный дом «Наследие» построили рядом с площадью Калинина. Авторы проекта учли замечания архитектурно-градостроительного совета мэрии Новосибирска и вписали его в архитектурный ансамбль площади. «Объект хорошо вписался в архитектуру района», – отметил управляющий компанией «Выставка новостроек» Григорий Якобсон. Впрочем, директор RID Analytics Елена Ермолаева за архитектурное решение поставила всего 5 баллов.

Эксперты высоко оценили (8-10 баллов) удачное местоположение дома – рядом с крупным транспортно-логистическим узлом. Среди минусов – конфигурация дома привела к тому, что угловые квартиры смотрят друг другу в окна, что лишает определенной приватности и влияет на инсоляцию. Это отразилось на оценках за квартирографию (6-8 баллов).

В 8-этажном клубном доме «Наследие» спроектировано 113 квартир, площадью от 23 до 155 кв. м. Средняя цена квадратного метра – свыше 235 тысяч рублей. В продаже – 7 квартир.
3 место – «Дом Нобель», 1, 2 блок-секции, 376 баллов
Фото: Михаил Периков

Адрес: Красный проспект, 218/4
Застройщик ГК «Новый мир»
Объект сдан в марте 2023 года

Жилой комплекс бизнес-класса «Дом Нобель» находится на Красном проспекте в Заельцовском районе Новосибирска. Дом возводится в 3 этапа, 1 этап - 1, 2 блок-секции (3 кв. 2023), 2-этап 3, 4, 5 блок-секции (3 кв. 2024), 3 этап - 6 и 7 блок-секции (3 кв. 2025). Дом «Нобель» переменной этажности от 16 до 23 этажей. Здание также удостоено премии Urban Awards, в номинации «Лучший строящийся региональный жилой комплекс бизнес-класса за Уралом».

В сданных секциях 183 квартиры площадью от 29 до 120 кв. м. Средняя цена квадратного метра – свыше 181 тысячи рублей. В продаже – 8 квартир.

По мнению, Григория Якобсона, цена и качество строительства соответствует заявленным застройщиком характеристикам. Однако руководитель направления элитной недвижимости Nazarov & Partners Наталья Тугунова считает, что поставить наивысший балл этому комплексу по критерию «местоположение и инфраструктура» нельзя. «Локация усложняет», – прокомментировала эксперт. И с ней оказались солидарны другие члены жюри, снизившие оценки именно за местоположение жилого комплекса. «Дом Нобель» находится рядом с загруженным Красным проспектом, который после активного освоения северной части города стоит в пробках, а станция метро «Заельцовская» находится от дома на расстоянии одной остановки общественного транспорта.
3 место – ЖК «Наутилус», 376 баллов
Фото: Михаил Периков

Адрес: ул. Ермака, 6
Застройщик ГК «ОБЪЕКТ-ПРО»
Объект сдан в III квартале 2023 года (разрешения на ввод пока нет)

Клубный 8-этажный дом «Наутилус» расположен в Центральном районе города Новосибирска. В нем всего 24 квартиры (есть двухуровневые квартиры и квартиры с террасами), площадью от 87 до 179 кв. м, а также 2 этажа коммерческой недвижимости. Средняя цена за один квадратный метр жилья – свыше 211 тысяч рублей. В продаже 9 квартир.

Эксперты отметили амбиции застройщика, его потенциал и поставили высокие оценки за местоположение «Наутилуса» – тихий центр, рядом со станциями метро в окружении социальной инфраструктуры. Лишь один эксперт поставил 6 баллов, сочтя локацию не совсем уместной для клубного дома, который буквально зажат между построек прошлого века. Мнения об архитектурном облике здания также разделились. Большинство поставило наивысший балл – 10. Однако Александр Назаров назвал архитектуру дома спорной.
4 место – ЖК Almond, 357 баллов
Фото: Михаил Периков

Адрес: ул. Чаплыгина, 92
Застройщик ГК «Расцветай»
Объект сдан в мае 2023 года

Дом Almond построили на улице Чаплыгина, в центральной части Новосибирска рядом с отелем DoubleTree by Hilton и театром «Глобус». ЖК Almond – проект бизнес-класса с присущими ему характеристиками: дом имеет невысокую этажность и низкую плотность проживания – здесь всего 87 квартир. Площадь жилых помещений от 43,1 кв. м до 136,2 кв. м. Средняя стоимость квадратного метра – более 214 тысяч рублей. В продаже одна квартира.

Эксперты отметили крайне удачную локацию (практически все оценили не ниже 9 баллов), а также архитектурное решение. Правда, в оценке архитектуры мнения разошлись. Одни члены жюри ставили 9-10 баллов, другие оценивали внешний вид здания без энтузиазма: от 5 до 7 баллов. По остальным критериям оценки экспертов также колебались от 3 до 10 баллов.
5 место – ЖК «Михайловский», 353 балла
Фото: Михаил Периков

Адрес: ул. Добролюбова, 4
Застройщик ГК «СМСС»
Объект сдан в октябре 2021 года

Жилой комплекс «Михайловский» построен на берегу Оби рядом с одноименной набережной. В доме 14 этажей, есть сквозной проход из внутреннего двора дома сразу на набережную. В ЖК 186 квартир, площадь которых от 23 до 135 кв. м (квартиры небольшой площади задумывались, как временное жилье для помощников по дому, гувернеров и гостей). Отличительная особенность комплекса – увеличенные лоджии, в некоторых квартирах их площадь составляет 29 кв. м. Средняя стоимость квадратного метра – свыше 209 тысяч рублей. В продаже – одна однокомнатная квартира и одна парковка.

Выставляя средние оценки (от 6 до 8 баллов) ЖК «Михайловский» эксперты отметили, что их ожидания на старте проекта были выше. Высокие оценки от 8 до 10 баллов комплекс получил за архитектурное решение. По остальным критериям мнения экспертов не были столь единодушными. Например, возникли вопросы по социальной инфраструктуре. В этом микрорайоне города острая нехватка школ и детских садов, также поликлиник. Из-за этого оценки были снижены.
6 место – ЖК «Державина, 50», 346 баллов
Фото: Михаил Периков

Адрес: ул. Державина, 50
Застройщик ГК «Дом-Строй»
Объект сдан в октябре 2022 года

Дом «Державина, 50» расположен между улицами Фрунзе и Крылова недалеко от станции метро «Маршала Покрышкина». Застройщик создал рядом с домом сквер «Читатели». Сам дом – двухподъездный с переменной этажностью в 18 и 25 этажей. В жилом комплексе 349 квартир, площадью от 21 до 94 кв. м, а также 202 кладовых помещения и подземный паркинг на 140 машиномест. Средняя цена одного квадратного метра – свыше 217 тысяч рублей. В продаже – 39 квартир.

Как отметил руководитель Nazarov & Partners Александр Назаров, «основной минус – наличие 20-метровых студий и количество квартир». Также эксперты невысоко оценили архитектурный облик дома – от 3 до 7 баллов.
7 место – ЖК «Расцветай на Красном», дом 11, 343 балла
Фото: Михаил Периков

Адрес: Красный проспект, 167
Застройщик ГК «Расцветай»
Объект сдан в декабре 2022 года

Жилой комплекс «Расцветай на Красном» расположен рядом со станцией метро «Заельцовская» и площадью Калинина – крупнейшей транспортной и инфраструктурной развязки города.

Дом № 11 состоит из 4 блок-секций высотой от 3 до 8 этажей. Всего в доме 109 квартир, 134 кладовых и 13 коммерческих помещений на первых этажах. В доме располагаются квартиры площадью от 26 до 108 кв. м. Средняя цена одного квадратного метра – свыше 156 тысяч рублей. В продаже – 2 квартиры.

Несмотря на то, что в свое время «Расцветай на Красном» был заявлен, как грандиозный проект в Заельцовском районе (территория участка под строительство занимает 8,7 га), опрошенные «Континентом Сибирь» эксперты пока воздержались от высоких оценок. Руководитель направления элитной недвижимости Nazarov & Partners Наталья Тугунова даже посчитала проект «слабеньким». Плотность застройки, типовая архитектура, наличие большого количества однокомнатных студий (в доме № 11 из 109 квартир – 36 однокомнатные студии по 26 «квадратов») не позволили «Расцветаю на Красном» выйти в лидеры рейтинга, несмотря на то, что за транспортную доступность объект получил высокую оценку.
8 место – ЖК «Скандиа. Новый Кедровый», дом 1, 338 баллов
Адрес: ул. Кедровая, 73
Застройщик «Скандиа»
Объект сдан в декабре 2022 года

«Скандиа. Новый Кедровый» – новый жилой квартал на пересечении улиц Легендарная и Кедровая. Квартал возводят рядом с жилым комплексом «Кедровый», в тихом зелёном районе в 20 минутах езды от центра Новосибирска. Рядом — большой парк и территория под строительство школы и детского сада. Комплекс будет состоять из трех домов переменной этажности (4-7 этажей). На данный момент сдан один дом (7-8 этажей). В нем 132 квартиры от 31 до 104 кв. м. Средняя цена за квадратный метр – свыше 163 тысяч рублей. В продаже – 7 квартир.

Несмотря на то, что застройщик в рекламных проспектах сообщает, что до центра города от квартала на автомобиле всего 15-20 минут, эксперты поставили низкие оценки за транспортную доступность и местоположение. И это справедливо, пробки в этой части Новосибирска никто не отменял, и дорога для работающих в Новосибирске может занимать довольно длительное время. «Неплохой комплекс для своего уровня. У локации, с одной стороны, есть минус – удаленность от центра, но с другой, для своей концепции для тех, кто выбирает жизнь за городом, это плюс», – прокомментировала Наталья Тугунова.

Архитектурное решение проекта в основном члены жюри оценили на уровне 7-8 баллов. Более высокую оценку 9 баллов получило благоустройство территории.
9 место – ЖК «Лев Толстой», 334 балла
Фото: Михаил Периков

Адрес: Красный проспект, 220, к 9
Застройщик ГК «Новый мир»
Объект сдан в апреле 2022 года

Жилой комплекс бизнес-класса «Лев Толстой» расположен на Красном проспекте. В 2021 году этот ЖК стал финалистом сразу в трех номинациях премии Urban Awards. Третий дом представляет собой 17-этажный одноподъездный монолитно-кирпичный дом. В нем 134 квартиры от 38 до 80 кв. м. Средняя цена за квадратный метр – свыше 185 тысяч рублей. В продаже – 2 квартиры.

В отличие от другого проекта ГК «Новый мир» – «Дом Нобель», который занял более высокую позицию в нашем рейтинге, «Лев Толстой» также находится по адресу на Красном проспекте, но построен не на первой линии, а в глубине квартала. Напротив комплекса промышленная зона, с другой стороны – задний двор магазина METRO. Это послужило более низким (от 4 до 8 баллов) оценкам за местоположение и транспортную доступность. Не было единства и в оценке архитектурного облика. Лишь один эксперт поставил 9 баллов, остальные оценили архитектуру объекта в 4 и 6 баллов.
10 место – ЖК «На Трудовой», дом 2, 326 баллов
Фото: Михаил Периков

Адрес: ул. Трудовая, 25/1
Застройщик ГК «СибирьИнвест»
Объект сдан в декабре 2021 года

Жилой комплекс повышенного комфорта «На Трудовой», дом 2 находится в самом центре Новосибирска в 10 минутах ходьбы от центрального парка и Оперного театра. В 14-этажном (и еще два этажа подземных) монолитно-кирпичный доме 220 квартир-студий площадью от 23 до 98 кв. м. Средняя цена одного квадратного метра – свыше 190 тысяч рублей. В продаже 8 – квартир.

Эксперты назвали этот объект «хорошим середнячком» и выставили соответствующие оценки. Местоположение и транспортную доступность оценили от 7 до 10 баллов, а вот архитектура комплекса не нашла сильный отклик у жюри 6, 7 баллов. Лишь один эксперт оценил архитектурное решение проекта в 9 баллов. Александр Назаров кратко констатировал: «Хороший середнячок».
Результаты
Подводя итоги рейтинга, практически все эксперты сошлись на том, что в Новосибирске за последние два года не появились объекты в высоком ценовом сегменте, которые произвели бы вау-эффект. У каждого проекта нашлись как сильные, так и слабые стороны.

Артур Лотарев, директор компании KANURA, в портфеле которой такие объекты, как здание «Академпарка» («Гуси» в Академгородке), жилые комплексы «Онега», «Эволюция» и другие, отметил, что большинство ЖК, отобранных «Континентом Сибирь» для рейтинга, объединяет «постепенное упрощение и уменьшение личного пространства для жителей вне зависимости от местоположения домов». «Квартиры мельчают, сжимаются и иной раз происходят совсем интересные деформации и пересечения внутри них разных функциональных зон. Понятно, что рынок диктует свои условия. Но при всем внешнем лоске новых объектов, на лицо деградация их внутреннего содержании. И эта история - большая тема для анализа и для публичных обсуждений в экспертном сообществе», – считает архитектор.