Как купить квартиру: есть ли формула идеального ипотечного решения?

В пресс-центре «АиФ на Оби» эксперты рассказали об основных тенденциях на рынке ипотечного кредитования и обсудили, как правильно оформить такой кредит.

Ситуация – в норме?

–ЦБ РФ снизил ключевую ставку на 0,5%. Подхватили ли тренд банки? Вырастут ли выдачи ипотеки?

Руководитель Абсолют Банка в Новосибирске Евгений Шеин:

– Действия регулятора –всегда серьёзный сигнал для участников рынка. Вслед за коррекцией ключевой ставки ЦБ РФ ведущие ипотечные банки будут пересматриватьставки в сторонуснижения.При этом средняя рыночная ставка по ипотеке опустилась до 9,68% годовых. Таким образом, практически достигнут рекордный минимум лета 2018 года – тогда ставка снизилась до 9,6% годовых. Вероятно, следующий год станет временем новых рекордов. В первом полугодии 2020 года можно будет ожидать снижение средних ипотечных ставок по новым кредитам до 9% годовых.

Снижение ставки позитивно скажется на объёмах выдачи ипотечных кредитов.

Мы ожидаем рост рынка в 2020–2021 гг. на уровне 15%–20%. При этом наиболее сильные игроки ипотечного рынка покажут рост выдач жилищных кредитов на 30–50%. Однако есть и сдерживающие факторы – например, увеличение цен на жилую недвижимость и отсутствие роста доходов населения.

–Каковы сейчас тенденции на рынке ипотечного кредитования и каковы прогнозы на 2020 год?

Эксперт Сибирского ГУ Банка России Юрий Коленко:

– Портфель ипотечных кредитов в банках НСО по сравнению с прошлым годомувеличился на 27 млрд – до 173 млрд рублей. Что касается объёмов выдачи, то здесь мынаблюдаем снижение. Отложенный по времени эффект от повышения ключевой ставки в сентябре и декабре 2018 года проявился в начале этого года. Вплоть до апреля ставки увеличивались и охладили спрос на ипотеку. Но уже с мая 2019 года мы видим перелом в этой тенденции. Инфляция существенно замедлилась. БанкРоссии принял ряд последовательных решений о снижении ключевой ставки. Такую же динамику можно наблюдать и по ставкам на ипотечные кредиты. На сегодня средняя ставка по ипотеке в Новосибирской области составляет 9,7%.

Банк России опрашивает кредитные организации по всей стране – как они оценивают перспективы того или иного сегмента кредитования. По данным последнего опроса,в ближайшие полгода 17% опрошенных банков, работающих в Новосибирской области, ожидают рост спроса на ипотеку, 75% – сохранение прежнего, четверть опрошенных банков готовы смягчать кредитные условия. В связи с этим можно говорить о дальнейшем развитии рынка ипотечного кредитования.

Управляющий ВТБ в Новосибирской области, вице-президент Станислав Могильников:

– Ипотека традиционно – важнейший инструмент улучшения жилищных условий. Полагаю, уже в ближайшее время мы увидим оживление интереса к этому продукту потому, что без этого гражданам крайне сложно решить свой жилищный вопрос, а строителям –возводить новое жильё.

Давать точные прогнозы, какими будут ставки по ипотечным кредитам, трудно – это зависит от ключевой ставки Банка России и ситуации в экономике. Но вектор задан – на понижение, и оно уже происходит. Если все ожидания по инфляции будут соответствовать прогнозам, ставки, безусловно, продолжат снижаться.

Директор дивизиона «Сибирь» Уральский банк реконструкции и развития (УБРиР) Андрей Третьяков:

– Сегодня банки наблюдают рост среднего чека по ипотечному кредитованию. В следующем году также можно ожидать рост объёмов продаж, ведь практически все банки сейчас снижают процентные ставки, тем более этому способствует государственная политика. Кроме того, впереди Новый год, а значит, многие финансовые организации запускают интересные для заёмщиков программы и акции. Рынок мы оцениваем позитивно.

Управляющий кко в городе Новосибирске АО банк Жилищного Финансирования Елена Гааль:

–Ноябрь и декабрь – это всегда горячие месяцы для банков и застройщиков. Именно поэтому мы ожидаем рост спроса.

Директор управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Сибирского банка ПАО Сбербанк Мария Ромчанова:

– В последние месяцы ставка по ипотеке снижалась уже несколько раз. Во многих банках наблюдается снижение ипотечных ставок на покупку жилья даже на вторичном рынке.Также у населения Новосибирской области сейчас есть возможность приобретать недвижимость по программам субсидирования.

–Будет ли новая волна рефинансирования ипотечных кредитов в связи со снижением ставок?

Евгений Шеин:

– Очевидно, что будет, поскольку с середины 2019 года ставка значительно снизилась и все ипотечные банки в начале 2020 годадля того, чтобы быть в тренде, будут стараться сделать программы рефинансирования более удобными.
Интерес к рефинансированию ипотечных кредитов у заёмщиков появляется всегда, когда разница между ставками достигает от 1,5% и выше. В противном случаезаходить в рефинансирование экономически невыгодно – ведь при рефинансировании заёмщик несёт дополнительные затраты.
Подавляющее большинство заёмщиков, которые брали ипотеку в период с 2014 года по 2017 год, рефинансировали её до конца третьего квартала 2018 года.

Во втором–третьем квартале 2019 года среднерыночная ставка по ипотеке держалась на уровне 10,3% годовых, поэтому рефинансирование будет иметь экономический смысл для заёмщиков при снижении среднерыночной ставки до 8,8% годовых.Летом 2018 года средняя рыночная ставка уменьшалась до 9,6% годовых, соответственно, для заёмщиков, оформивших ипотеку в тот период, рефинансирование приобретает экономический смысл при снижении среднерыночной ставки практически до 8% годовых.

– Какие госпрограммы существуют для поддержки граждан, желающих взять квартиру в ипотеку?

Станислав Могильников:

–Государство в партнёрстве с банками многое делает для расширения возможностей граждан по улучшению жилищных условий. Так, в этом году правительство субсидировало ипотечную ставку до 6% для семей с двумя и более детьми на весь срок займа. Вместе с тем для банков важно сохранять клиентоориентированность, поэтому многие из них снижают ипотечные ставки с господдержкой для семей с двумя и более детьми, предлагают выгодные программы по рефинансированию. Мы видим, что льготная ипотека становится всё более востребованной.

Так, например, в нашем банке за 9 месяцев 2019 годапо программе господдержкиипотеку оформили 318 новосибирских семей на общую сумму 775,7 млн руб. В дальнейшем ожидаем, что объёмы выдач по программе будут увеличиваться благодаря комфортным ставкам и привлекательности условий.

Мария Ромчанова:

– В 2018 году в стране запустили одну из наиболее востребованных федеральных программ – «Ипотека с государственной поддержкой для семей с детьми», которая на сегодняшний день претерпела ряд качественных изменений по условиям её предоставления. Например, это льготная процентная ставка от 5%, расширенная категория участников программы, увеличенный срок кредитования. Всё это делает программу доступнее, а ипотеку – выгоднее. Кроме того, в 2019 году вступил в силу 157-ФЗ. Теперь по программе господдержки многодетные семьи получили возможность полного или частичного погашения обязательств по ипотечному жилищному кредиту в размере его задолженности, но не более 450 тысяч рублей.

Не один год существует региональный проект поддержки граждан «Молодая семья», от всероссийской национальной программы «Жилище».Его суть заключается в субсидировании граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий.

Андрей Третьяков:

– Считаю, что государство в этом ключе развивается в правильном направлении – поддерживает молодые семьи и семьи с детьми, но порой рост доходов населения находится не на должном уровне. В целом же, если посмотреть на ситуацию развёрнуто,сейчас пришло время, когда ипотеку можно и нужно брать.

Руководитель компании «Квартира мечты» Глеб Борисов:

–Помимо госпрограммы, существуют программы застройщиков и банков. К примеру, некоторые строительные компании предлагают низкие ставки по семейной ипотеке. Помимо застройщиков, поддерживают покупателей и сами банки, предлагая программы, направленные на снижение ставок. Кроме этого, нередко банки устраивают сезонные акции, понижая процентную ставку на весь срок кредитования.

– Насколько интересна заёмщикам госпрограмма по субсидированию детской ипотеки в Новосибирске? Какие у неё перспективы?

Евгений Шеин:

– После того как действие субсидированной ставки по этой программе было распространено на весь срок кредита, интерес к детской ипотеке в Новосибирске вырос.Актуальность этой меры подтверждает наша статистика: маткапитал в качестве части первоначального взноса по программе «Детская ипотека» в Абсолют Банке использует 40% семей.
Мы прогнозируем, что детская ипотека в период с 2020 по 2022 год включительно может стать одним из драйверов развития регионального первичного рынка, поскольку количество детей, родившихся после 1 января 2018 года, будет расти. Кроме того, более 60% заёмщиков в Новосибирске – это семьи с детьми.
Благодаря более низкой ставке средний чек по детской ипотеке в Новосибирске существенно «обгоняет» среднюю сумму кредита по стандартным программам. Он приближается к 3 млн рублей, в то время как средний чек по стандартным программам на новостройки составил 2,6 млн рублей, по вторичке – 2,3 млн рублей.

– Какие существуют новые программы и предложения на рынке ипотечного кредитования?

Станислав Могильников:

– Анализируя запросы клиентов, можно наблюдать, как изменяются их требования к качеству жилья, площади приобретаемых квартир, поэтому банки предлагают особые условия для своих клиентов.

Например, снижают процентные ставки, объединяют нескольких займов, увеличивают суммы, сокращают или увеличивают сроки кредитования.

Дольщики в безопасности?

– Как изменения в законодательстве по счетам эскроу повлияют на ипотеку в 2020 году?

Президент Совета Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Максим Федорченко:

– Сейчас в регионе происходит переход на эскроу-счета, и, на мой взгляд, ситуация типичная для переходного периода – субъекты рынка ещё не сориентировались. Власти утверждают, что эта система должна привести к значительному спросу на новостройки, но люди пока не видят разницы при покупке жилья по эскроу-счетам или без них. При этом при создании вкладов на экскроу-счетах государство гарантирует сохранность вкладов, а банки тщательно проверяют застройщиков и целевой характер расходования средств, благодаря чему вероятность недостроев крайне мала.

С другой стороны,банки тоже пока не видят для себя выгоды. Вместе с тем,когда кредитные организациивыдают ипотеку на условиях долевого строительства, они, по сути,делают это под фикцию – ведь фактическиобъекта ещёнет. При этом в случае недостроябанк будет взыскивать задолженность с заёмщика.В случае же с эскроу-счетами банк выдаёт деньги, но они хранятся на его счетах. В дальнейшем, я считаю, нам необходимы новые подходы, нужно доносить до населения, что такая схема гораздо безопаснее. При этомбанкам необходимо снижать ставки при оформлении недвижимости через эскроу-счета.

Андрей Третьяков:

– Ситуация сейчас в стране нормализуется – государство наводит порядок по снижению количества обманутых дольщиков. Будут при этом испытывать определённые трудности те строительные компании, которые не смогут по каким-то причинам перейти на новый механизм работы. В свою очередь это спровоцирует увеличение стоимости жилья и рост чека по кредиту. Но люди сейчас желают жить в комфортных условиях, в качественных квартирах большей площадью. Маленькие студии и объекты без развитой инфраструктуры в отдалённых районах уже не пользуются спросом. Это всёповлияет на увеличение стоимости квартир и ипотечногокредита.

Специалист по недвижимости ООО «Квартэн в Центральном» Анастасия Кениг:

– Прежде всего участникам рынка необходимо чёткое понимание, что клиент – это чаще всего человек, далекий от мира финансов. Он, как правило, мыслит другими категориями– не думает об инфляции и ставкахЦБ РФ. Его волнует, сколько он будет платить и сможет ли за минимальную суммукупить максимум. А сейчас даже строительные организации и банки не совсем понимают, что происходит в законодательстве.

– Повлияет ли нововведение на сроки сдачи жилья?

Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев:

– По моим наблюдениям, четверть жилья в регионе сдаётся с нарушением срока ввода больше чем на полгода. Например, за 9 месяцев 2019 года удалось выявить 22% таких объектов. На мой взгляд, закон по переходу на проектное финансирование сработал как катализатор – число проблемных объектов только увеличилось.

Максим Федорченко:

– Рост недостроенных объектов обусловлен в регионе тем, что при проектном финансировании застройщики больше не могут перекидывать средства с одного объекта на другой, то есть теперь они не могут взять у дольщиков деньги на строительство жилого дома и достроить старый проект. Мы эту ситуацию прогнозировали и надеемся, что государство поможет урегулировать её.

– Как эксперты отрасли оценивают современных заёмщиков?

Юрий Коленко:

– В целом заёмщики Новосибирской области дисциплинированные, просрочка не превышает 1%. Кроме того, сейчас заёмщики, которые попалив сложную жизненную ситуацию, могут оформитьипотечные каникулы. Например, есличеловек потерял работу. В таких случаях заёмщик обращается в банк с просьбой приостановить выплату кредита. Это придаёт уверенности людям, которые обращаются за ипотекой.

Елена Гааль:

– Важно помогать также и тем людям, которые имеют проблемы с кредитной историей.

Анастасия Кениг:

– Каждый год растёт лояльность банков и строительных организаций к клиентам, в то же время качество заёмщика при этом падает. К примеру, всё чаще за ипотечным кредитом обращаются люди со сложностями подтверждения дохода, с испорченными кредитными историями, с отсутствием первоначального взноса. При этом банки предпочитают надёжных заёмщиков, а люди не стали получать больше. Думаю, в будущем качество заёмщиков будет ещё ухудшаться,но это естественный процесс.

Глеб Борисов:

– Часть заёмщиков не знает о возможных сложностях, которые могут возникнуть при получении ипотеки.Нередковсплывают элементарные ошибки, и это человеческий фактор. Например, клиент погасил кредит и внёс последний платёж в пятницу, а в банк платёж пришел только в понедельник, в результате чего появилась просрочка, которая копилась несколько лет, а человек об этом не знал. Когда человек обращается в банк с полной уверенностью, что он не должник, всплывает неожиданная информация.

Когда наши специалистыделают запрос в бюро кредитных историй (БКИ), нередко выясняют, что у того или иного клиента были просрочки. Поэтому, прежде чем подавать заявку в банк, нужно либо самостоятельно сделать запрос в БКИ, либо обратиться к специалистам в этой сфере. Благодаря такому подходу можно сделать вывод, как кредитные организации видят того или иного клиента и на что он может рассчитывать – на положительное или отрицательное решение, низкую или высокую процентную ставку. При этом не следует сразу же отправлять заявки во все банки – если придёт отказ, следующую заявку можно будет подать только через несколько месяцев.

–Какие квартиры в Новосибирской области наиболее интересны ипотечным заёмщикам?

Евгений Шеин:

–Рынок ипотеки в Новосибирской области продолжает разворачиваться в сторону вторичного жилья. Если в 2018 году доля вторички в ипотечных сделках составляла 85%, то к концу 2019 года она выросла до 87%.
Отмечу, чтоизначально сибиряки настроены приобретать первичное жилье, поскольку стоимость квадратного метра дешевле – в среднем 68 тысяч рублей. Но потом переключаются на более дорогую вторичку (средняя стоимость квадратного метра – 74 тысячи рублей). При этом «хит продаж» – квартиры в домах, построенных не ранее начала 2000-х. Это связано в первую очередь с тем, что готовая недвижимость – жильё «здесь и сейчас», ключи от квартиры можно получить практически сразу после сделки.
По итогам 10 месяцев 2019 года Абсолют Банк в Новосибирске зафиксировал по сравнению с аналогичным периодом прошлого года двукратный рост спроса на такой продукт, как «ипотека на ипотеку»,– когда заёмщик с помощью жилищного кредита покупает квартиру, которая уже находится в залоге у этого же или другого банка. Однако не все ведущие ипотечные банки пока способны их проводить из-за более высокой юридической сложности. Для риелторов возможность получения ипотеки на залоговое жилье всё чаще становится принципиальным моментом при сотрудничестве с банком. Особенно это актуально при сделках с недвижимостью в виде «обменных цепочек», а сейчас их доля составляет более 50% от общего числа.

Что касается новостроек, то наибольшим спросом пользуются квартиры с чистовой отделкой (65% сделок) и в домах с максимально приближённым сроком сдачи. Но чем меньше приходится ждать до вручения ключей, тем выше стоимость строящегося жилья и меньше вариантов в продаже.

Спрос у сибирских покупателей на «сталинки» и «хрущёвки» не растёт, более того, есть тенденция к его уменьшению. Зачастую даже скидки не способны подогреть интерес.

Еще один тренд – покупатели заметно охладели к малометражным студиям. 3–4 года назад их активно скупали как за наличные, так и в ипотеку на стадии котлована как инвестиционные квартиры с целью перепродажи или последующей сдачи в аренду. Сегодня их покупают крайне редко.

Во-первых, если переводить стоимость в квадраты, то она получается слишком высокой и не интересна людям. Во-вторых, сибиряки в принципе стали покупать более просторную и комфортную недвижимость. За год средняя площадь ипотечного жилья выросла с 42 кв. м до 51 кв. м. В связи с этим, а не только с ростом цен, в 2019 году увеличилась и средняя сумма ипотечного чека: по первичке – с 2,2 млн рублей до 2,6 млн рублей, по вторичке – с 2,0 до 2,3 млн рублей.

Средний ежемесячный платёж по ипотеке жителя Новосибирской области вырос с начала года с 21 тысячи рублей до 23 тысяч рублей. При этом средний срок ипотечного кредита увеличился с 17 лет до 20 лет. Люди стали выбирать более длительные сроки кредита, поскольку они позволяют уменьшить размер ежемесячных выплат.

Есть ли рецепт?

– Существует ли формула успешной ипотеки? Как её составить?

Станислав Могильников:

– Ипотека – это возможность улучшить свои жилищные условия уже сейчас, не откладывая мечту на потом. Если есть такая потребность, жилищный кредит поможет решить проблему, а задача банков – обеспечить максимально удобные для заёмщиков условия, а также предложить понятные продукты по выгодным ценам.

Сейчас клиенты многих банков могут получить жилищный кредит по выгодной ставке без подтверждения дохода, а для его получения часто необходимо лишь два документа – паспорт и СНИЛС. Нередко решения по кредитамбанки принимают всего за сутки.

Мария Ромчанова:

– Ипотеку можно назвать успешной, если клиент получает удобный сервис, выгодную ставку и комфортный платёж. Удобный сервис – это кредит в один клик, разные способы подачи заявки (офис, личный менеджер, партнёры, онлайн-сервисы по оформлению документов и подбору объектов недвижимости). Тренд последнего времени – это электронная регистрация и сервис безопасных расчётов. Дистанционные сервисы позволяют погашать кредит ибрать различные справки без визита в офис, а также в режиме 24/7 получать консультационную помощь по выделенной линии сопровождения ипотечных кредитов.

Андрей Третьяков:

– Сейчас банки выстраивают клиентскую модель: клиент – главный человек, который получает какую-то услугу, например, ипотеку. В свою очередь банки, застройщики и агентства недвижимости стараются удовлетворить его потребности. Например, сейчас можно получить решение в режиме онлайн в течение одного дня, предварительно заполнив на сайте всего несколько полей. Процесс улучшения условий получения услуг для клиента идёт постоянно. При этом мы до сих пор отстаём от западных стран с точки зрения объёма ипотечного портфеля, а ипотека – драйвер роста для кредитных организаций.

Евгений Шеин:

– В большинстве ведущих ипотечных банков минимальный размер первоначального взноса – от 20%. Лучшеидти в банк, где ставка по ипотеке не зависит от размера первоначального взноса – она является одинаковой и для заёмщика, у которого 30% от стоимости жилья, и 50%, и 70%. Это выгодно, потому что не стоит всё до последней копейки «зашивать» в первоначальный взнос. Скорее всего после покупки жилья потребуются деньги на ремонт, мебель, бытовую технику. А ведь потребительский кредит обходится дороже, чем ипотечный. По возможности, оставьте часть сбережений на обустройство.

Чем меньше срок ипотеки, тем меньше полная переплата, но тем больше ежемесячный платёж и выше финансовая нагрузка. Поэтому лучше оформлять ипотеку на максимально возможный срок – например, не на 10, а на 20 или даже 25 лет. В этом случае у вас будет возможность финансового маневра. Если всё хорошо – вы постоянно совершаете частичное досрочное погашение, тем самым уменьшаете общую переплату. Если же расходы увеличились – родился ребёнок, пришлось сменить работу, потребовалось дорогостоящее лечение – вы возвращаетесь к утверждённому более «легкому» графику платежей.

Вопрос о том, какую часть доходов разумно тратить на ипотеку, тоже актуален для большинства заёмщиков. Наш многолетний опыт показывает, что чем меньше доля ипотеки в ежемесячных расходах – тем лучше. Оптимально, если она не превышает 30% от ежемесячных поступлений. Некоторые банки одобряют ипотеку даже в тех случаях, когда ежемесячный платеж превышает 50% и даже 70% от ежемесячного дохода. Но я считаю, что это связано с огромным риском, прежде всего для самого заёмщика, а также с ухудшением качества его жизни. Если траты на ипотеку грозят превысить 30% от заработка, то разумнее поискать другой объект недвижимости, более приемлемый по цене.

Вообще, если «квартирный вопрос» для вас актуален и накоплен минимальный первоначальный взнос от 20%, то откладывать покупку жилья в ожидании снижения ставок не стоит. С начала года цены на квартиры как в готовых, так и в строящихся домах выросли на 10–15%, они будут дорожать и в дальнейшем. Стоимость квадратного метра влияет на финансовую нагрузку заёмщика в большей степени, чем ставка по ипотеке, если речь идёт о разнице в 0,25–0,5 п.п. Кроме того, в такой ситуации привлекательные по цене и качеству варианты «уходят» в первую очередь, а продавцы куда менее склонны давать скидки.

Сергей Николаев:

– У нас всегда есть альтернатива – либо человек оформляет ипотеку, либо снимает квартиру и копит деньги. Любой потенциальный заёмщик перед тем как принять решение, должен рассчитать разницу и выбрать более выгодный вариант. Например, в 2014 году квартиру в ипотеку можно было взять под 14%, в некоторых банках – до 17%, и тогда было проще снимать квартиру и копить деньги для покупки недвижимости на депозите. Сейчас же ипотека становится более выгодной и доступной.

Анастасия Кениг:

– Идеальная ипотека – это комфортный для бюджета семьиежемесячный платёж,когда при любой жизненной ситуации он посилен. Кроме того, важно, чтобы он конкурировал со стоимостью съёма жилья, ведь за своё платить всегда интереснее. Также важно, чтобы условия ипотеки были понятны, прозрачны и честны.

Елена Гааль:

– Конечно, участники рынка сейчас становятся более лояльными. В банки обращаются клиенты с испорченными кредитными историями, при этом нередко не по причине халатного отношения к своим обязательствам. Например, нередко люди берут потребительские кредиты для друзей и знакомых, а затем выясняют, что те не платят. Также нередко люди не могут документально подтвердить свои доходы. Но это не повод лишать человека права на улучшение своих жизненных условий. А вот, например, ипотека без первоначального взноса, на мой взгляд, зло.