Сдачи не надо. Банки запрещают сдавать ипотечные квартиры в аренду

Сегодня в аренду сдаётся почти каждая третья ипотечная квартира, говорят эксперты. При этом банки включают в договоры пункты о согласовании такой аренды и сохраняют за собой право осматривать квартиру в дальнейшем. «АиФ» разбирался, законно ли это.

Супруги из Новосибирска покупают квартиру на вторичном рынке за 5 миллионов рублей. Сумма первоначального взноса – 30% (или 1,5 миллиона рублей), ставка по кредиту – 20%, срок кредитования – 20 лет. Ежемесячный платёж – 60 тысяч рублей. Впрочем, семья сделала в квартире недорогой ремонт и теперь хочет сдавать жильё в аренду за 30 тысяч рублей в месяц, чтобы отбивать половину ежемесячного платежа по ипотеке.

«Некоторое время назад это было в порядке вещей, своего рода бизнес, – вспоминает финтехнолог, бывший исполнительный директор крупного российского банка кандидат экономических наук Денис Гончаров. – Идея простая: мне есть где жить, но хотелось бы иметь источник пассивного дохода в будущем. Расходы по ипотеке если и не отбиваются полностью, то существенно компенсируются платой жильцов. Особенно это актуально было в тот момент, когда по­явилась льготная ипотека».

Снизить риски

В банке, впрочем, супругов предупредили: сдавать квартиру можно только с письменного согласия банка, такой пункт даже прописан в договоре. И об ужесточении правил здесь речь не идёт, вопрос этот не новый – квартира остаётся в залоге до полного погашения кредита, и банк всегда имел законное право контролировать её состояние, указывает директор рынков России и СНГ агентства недвижимости Валерий Тумин.

«Другое дело, что раньше эти положения реже применялись на практике, – добавляет он. – Сейчас ситуация изменилась: рынок ипотеки находится под давлением высоких ставок, доля просрочки за последний год выросла вдвое, а значительная часть заёмщиков изначально покупает жильё именно для сдачи. Банки стараются снизить риски по своему порт­фелю, потому и уточняют условия договоров».

Логику банков здесь вполне можно понять, считает Тумин, ведь арендаторы могут испортить имущество, вызвать пожар или затопить соседей, и всевозможными ограничениями кредитные организации пытаются защитить свой залог.

«По большому счёту, банк волнуют только две вещи, – добавляет Гончаров. – Первое – регулярность платежей. Второе – возможность быстро продать залог по цене, которая в сумме с первоначальным взносом покроет весь долг и набежавшие проценты, если заёмщик допускает длительные просрочки. А если квартира сдаётся посуточно? Это ведь каждый раз новые люди, уследить за которыми иногда не может даже хозяин. Стоимость залога различные чрезвычайные ситуации в квартире, между тем, снижают».

Лучше договориться

Вместе с тем Верховный суд ещё 10 лет назад указал, что произвольно ограничивать использование имущества банки не вправе, обращает внимание юрист Елена Могилевская. В итоге банки пытаются найти золотую середину, стараясь предварительно договориться с клиентом, а не прямо запрещать любую аренду. Кроме того, там понимают, что очень часто регулярность платежей обеспечивается как раз тем, что жильё сдаётся в аренду.

«Гораздо строже банки подходят к сдаче ипотечных квартир с господдержкой, аргументируя это тем, что кредит человеку одобрили для улучшения жилищных условий и проживания, – поясняет адвокат, кандидат юридических наук Александр Зорин. – Пытаться сдать квартиру по-тихому в этом случае точно не стоит, потому что в худшем случае такое может обернуться требованием досрочно погасить ипотеку».

О том, как банки (и, кстати, налоговая) вычисляют арендные квартиры, «АиФ» рассказал специалист по управлению рисками в российском банке Сергей. «В банке и ФНС, например, могут обратить внимание на то, что заёмщику на карту регулярно приходит одна и та же крупная сумма денег, и это вполне может вызвать вопросы, – сообщил он. – Кроме того, некоторые кредитные организации сверяют собственную базу объектов с информацией на сайтах с объявлениями о сдаче квартир. Наконец, сообщить ФНС о таких арендаторах банально могут соседи, участковые или управляющие компании – особенно если между жильцами есть конфликт или квартира сдаётся неофициально. А налоговая, чтобы проверить информацию, вполне может обратиться в банк».

Собственник ипотечной квартиры, кстати, вовсе не обязан говорить квартиранту о том, что жильё он приобрёл в кредит, добавляет Могилев­ская. Этот вопрос лучше с арендодателем обсудить отдельно.

«Перед тем как заключить договор, отдавать деньги и перевозить вещи, попросите у собственника выписку из ЕГРН, где указано, находится квартира в залоге у банка или нет, – советует она. – Впрочем, даже если собственник скрыл эту информацию, для нанимателя это не катастрофа. Просто так выселить человека, который живёт в квартире по договору, не могут. А смена собственника не может автоматически прекратить договор с нанимателем».

Аренда вместо кредита

«По статистике, ипотечных кредитов в последнее время стали выдавать больше – в январе 2026 года банки одобрили займов почти на 430 миллиардов рублей, и это в 3,5 раза больше, чем в январе 2025 года, – говорит гендиректор федеральной риелторской компании Юрий Паршиков. – Однако 60–70% этих кредитов пришлось на семейную ипотеку, условия которой с 1 февраля ужесточили (теперь супруги могут получить только одну квартиру на семью и обязательно должны быть созаёмщиками). Многие просто запрыгнули в последний вагон, и уже в марте спрос на ипотеку может резко упасть. Предпосылки этого уже есть: банки фиксируют кратное снижение консультаций и броней в новостройках. Ипотечный рынок входит в стадию «заморозки» и в среднесрочной перспективе даже может продолжить сокращаться, если в льготных программах не появятся серьёзные изменения.

Всё это снижает доступность жилья, и больше других это чувствуют семьи с небольшими доходами и молодёжь. С их зарплатами кредит по нынешним ставкам просто не одобрят. А жить где-то надо, и поэтому растёт спрос на рынке аренды. Снимать квартиру, конечно, тяжеловато, но выплачивать ипотеку по заоблачным ставкам ещё тяжелее. Если сейчас ещё и начать активно «наводить порядок» с арендой квартир, то ситуация для многих семей окажется и вовсе аховой».

Штрафы и риски

По данным Российской гильдии риелторов, лишь каждый пятый россиянин декларирует прибыль со сдачи квартир. Если в налоговой узнают, что собственник сдаёт жильё неофициально, ему придётся оплатить НДФЛ 13%, а также штрафы и пени. Тех, кто неумышленно уклонялся от уплаты, ждёт штраф 20% от суммы налогов, при наличии умысла он вырастает до 40%. Кроме того, на неуплаченную сумму могут ежедневно начислять пени в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ (сегодня – 15,5%).