Стратегия ускорения: на «Сибирской строительной неделе» обсудили, как сохранить высокие темпы для отрасли
В заседании принял участие президент Национального объединения строителей Антон Глушков, модератором выступил президент Российского Союза строителей Владимир Яковлев.
Обоюдоострый инструмент
Президент НОСТРОЙ Антон Глушков напомнил о базовой задаче, зашитой во все стратегии и национальные проекты, связанные со строительством: сделать так, чтобы счастливых семей, обеспеченных комфортным жильем и благоустроенной, качественной средой обитания, в России становилось все больше. Потенциал для решения этой задачи у стройкомплекса есть. Четвертый год подряд ввод жилья в стране превышает 100 млн кв. метров. На стадии строительства сегодня находится около 118 млн кв. метров жилья, что превышает показатель аналогичного периода предыдущего года на 2,6%.
Вместе с тем, для сохранения бизнес-заинтересованности застройщиков в выводе на рынок новых проектов нужна оптимизация инвестиционно-строительного цикла.
Как напомнил президент НОСТРОЙ, сокращение административных процедур ведется в рамках инициативы правительства РФ «Новый ритм строительства». Многоквартирный дом сейчас, в среднем, строится за 1213 дней, что более чем в 1,5 раза быстрее, чем в 2019 году (2181 день). За этот же период более чем наполовину (с 1168 до 550) сокращено количество документов, требующихся для реализации проекта капстроительства. «Это — результат совместной работы общественных организаций, Российского Союза строителей, НОСТРОЙ, НОПРИЗ, Минстроя РФ», — подчеркнул Антон Глушков.
Однако это достижение сводится к нулю, как ни странно, за счет активизации механизма КРТ. С одной стороны, на этот инструмент возлагаются большие надежды в части ликвидации аварийного жилья, реновации деградирующих территорий; с другой стороны, договоры КРТ, которые заключаются чаще по инициативе правообладателей, предусматривают длинный инвестиционно- строительный цикл, который «съедает» выигранное у административных процедур время.
«Да, КРТ — полезный механизм, и есть регионы-лидеры (к примеру, Москва, Нижний Новгород, Пермский край), которые в разной степени опережают остальных в реализации данного механизма, — отметил Антон Глушков. — Вместе с тем, КРТ — не панацея, и, кроме того, этот механизм несет в себе все больше рисков для застройщиков».
Риски связаны со стремлением нагрузить девелоперов обязательствами по созданию социальных объектов и прочей инфраструктуры, которое усугубляется ростом себестоимости строительства. «Администрировать стройку становится все сложнее», — подчеркнул президент НОСТРОЙ. Поскольку КРТ — работа вдолгую, необходимо тщательнее прорабатывать условия договоров еще «на берегу». Кроме того, у профессионального сообщества должны быть инструменты, которые позволят при необходимости в рамках законодательства корректировать экономические параметры проектов, снижая риски застройщиков. Разумеется, при этом должна быть обеспечена полная защита интересов граждан.
Антон Глушков обратил внимание на изменение пропорции вводимого в стране жилья: многоквартирное постепенно уступает индивидуальному. «Это не плохо и не хорошо, каждый город видит свое развитие по-разному», — констатировал президент НОСТРОЙ, вместе с тем указав, что регионы, возможно, уже чрезмерно «разбрелись в стороны», по-своему регламентируя механизм КРТ, и пора заняться обобщением лучших практик с целью эффективной корректировки общего, федерального закона о данной инициативе.
Примером лучшей практики такого рода может служить создание специальных региональных операторов КРТ, которые помогают скоординировать работу по комплексному развитию на уровне субъекта РФ.
Говоря о господдержке, Антон Глушков высоко оценил ее результативность: она помогла улучшить жилищные условия десяткам тысяч семей. Вместе с тем, президент НОСТРОЙ настоятельно порекомендовал бизнесу не надеяться на ее расширение. Тренд 2025-2026 года — сокращение поддержки, и строителям пора самим отказаться от этого допинга, поскольку бюджетное стимулирование спроса не будет и в принципе не должно быть вечным. Нужно переходить на рыночные продукты, на альтернативные механизмы продажи жилья (например, через жилищно-накопительные кооперативы и т. п.).
Необходимость «слезть с иглы господдержки» в сочетании с усиливающимся в 2026 году налоговым бременем для строительных компаний, 91% которых относятся к субъектам малого и среднего предпринимательства, объективно заставляет строительный бизнес пересмотреть структуру затрат в поисках резервов для оптимизации. Этим пересмотром Антон Глушков настоятельно посоветовал заняться в самое ближайшее время — с тем, чтобы и сибирские строители сохранили экономическую жизнеспособность.
В заключение президент НОСТРОЙ обратил внимание на два позитивных аспекта. Первый — снижение ключевой ставки ЦБ РФ, оказывающее оздоравливающее влияние на весь цикл строительства. И второй — формирующийся «отложенный спрос», который будет способен «выстрелить» уже к концу 2027 года, когда покупатели почувствуют эффект от сокращения вывода на рынок новых проектов в 2025-2026 годах. «Коллеги, наступает время выходить из анабиоза, разрабатывать новые проекты, чтобы оказаться впереди конкурентов и в 2027 году быть готовыми удовлетворить отложенный спрос», — ободрил сибиряков Антон Глушков.
Фото: Максим Ретивых
Контроль и экспертиза
Президент НОПРИЗ Анвар Шамузафаров, в частности, рассказал о работе своей организации, связанной с неисполнением должностных обязанностей главными архитекторами и главными инженерами, включенными в Национальный реестр специалистов. По его сведениям, из региональных органов экспертизы, из Главгосэкспертизы, из местных органов власти поступило 6950 обращений по поводу некачественного выполнения проектировщиками и изыскателями проектно-сметной и изыскательской документации. При этом по результатам совместной отработки обращений Главгосэкспертизой и НОПРИЗ из Нацреестра был исключен только 21 специалист. Тем, кто «жаждет крови» и упрекает НОПРИЗ в излишней мягкости по отношению к ГИПам и ГАПам, Анвар Шамузафаров напомнил, что исключение специалиста из Нацреестра означает лишение его возможности заниматься своей работой в течение двух лет — это серьезное наказание, и поэтому решения об исключении принимаются только в крайних ситуациях, когда просчеты ГИПа или ГАПа твердо доказаны. В остальных случаях применяются более мягкие меры воздействия.
Важным событием стало подписание в апреле 2025 года соглашения о сотрудничестве между НОПРИЗ и Ассоциацией разработчиков программных продуктов «Отечественный софт». «Мы взяли на себя обязательство в первой половине 2026 года перейти на российские программные продукты, — рассказал Анвар Шамузафаров. — Это работа ведется по согласованию с Главгосэкспертизой и под руководством Минстроя РФ».
Анвар Шамузафаров также отметил два законодательных нововведения минувшего года. Первое касается появления ответственности для разработчиков рабочей проектной документации (ранее ответственность лежала только на разработчиках проходящей через экспертизу документации стадии «П»). Второе связано с введением обязательной независимой оценки квалификации (НОК) для специалистов, занимающихся эксплуатацией и управлением недвижимостью.
Начальник Главгосэкспертизы России Игорь Манылов сообщил, что в 2025 году Главгосэкспертиза России рассмотрела проекты общей стоимостью 7,9 трлн рублей, что на 300 млрд рублей меньше показателей предыдущего периода. По итогам экспертизы заявителям не удалось подтвердить достоверность сметной стоимости на сумму свыше 800 млрд рублей. Данный показатель свидетельствует о низком качестве инвестиционного планирования и проектных решений. Игорь Манылов констатировал высокую долю продлений сроков экспертизы: лишь немногим более 20% экспертиз в стране обходятся без продления.
Решением данных проблем должно стать внедрение управления жизненным циклом объектов с использованием цифровых инструментов и аналитических сервисов, которые позволяют выявлять и устранять ошибки на ранних стадиях. «Нам необходимо лучше ловить потери на стройке», — добавил Игорь Манылов.
В соответствии со ст. 49 Градостроительного кодекса, органы экспертизы оценивают соответствие проектной документации установленным требованиям, а ответственность за эффективность решений лежит на заказчике и распорядителе бюджетных средств. С точки зрения Игоря Манылова, интеллектуальный потенциал Главгосэкспертизы делает нерациональным ее использование исключительно в качестве «нормоконтроля». Полезнее направить ее ресурсы на поддержку заказчика на всех этапах реализации проекта. Именно поэтому приоритетом Главгосэкспертизы становится сопровождение инвестиционно-строительного цикла.
Кадры и ответственность СРО
Генеральный директор Национального агентства развития квалификаций (НАРК) Алексей Вовченко сообщил, что дефицит кадров в российской строительной отрасли сегодня достигает 400 тысяч человек. Необходимы комплексная работа с кадрами и использование системных, проверенных инструментов.
Такие инструменты формируются в рамках национальной системы квалификаций РФ, в строительной отрасли представленной советами по профессиональным квалификациям. Базовыми организациями этих советов выступают национальные объединения саморегулируемых организаций. Ведется работа по независимой оценке квалификаций. С 2014 года НОК в области строительства, инженерных изысканий и проектирования прошли более 265 тысяч специалистов.
Алексей Вовченко обратил внимание на профессионально-общественную аккредитацию образовательных программ, ведь от их соответствия запросам работодателей во многом зависит качество подготовки специалистов. К сожалению, такой аккредитацией пока охвачено лишь 12-13% программ — эту ситуацию нужно менять. «Кадровый запрос работодателя должен исполняться», — указал Алексей Вовченко.
Вице-президент РСС, координатор НОСТРОЙ и НОПРИЗ в Сибирском федеральном округе Максим Федорченко предложил рассмотреть острый вопрос нехватки подрядных организаций. Как показывают данные реестра НОСТРОЙ, количество организаций, способных выполнять работы на объектах стоимостью свыше 500 млн рублей, невелико. Например, в Сибири на десять регионов приходится лишь около 300 таких компаний. И число крупных и устойчивых профессиональных подрядчиков продолжает сокращаться год от года.
Одной из причин такой ситуации стало возрастание судебной нагрузки. «У нас с резким увеличением учетной ставки ЦБ РФ суммы неустоек в госконтрактах выросли в разы, а рентабельность подрядчиков осталась без изменений, — напомнил Максим Федорченко. — При этом большинство контрактов объективно завершается за пределами установленных сроков, а неустойки увеличиваются до десятков миллионов рублей, достигая 10-15% от цены контракта, что превышает прибыль».
С точки зрения Максима Федорченко, назрел вопрос: почему в принципе 44-й федеральный закон связал неустойку, которая должна компенсировать инфляционные риски, с чисто банковским инструментом — ставкой рефинансирования ЦБ? Ведь при снижении ставки весь смысл «воспитания» подрядчика посредством данной связки теряется.
Координатор НОСТРОЙ и НОПРИЗ в СФО предложил включить в резолюцию форума инициативу о пересмотре данного подхода с наделением правительства РФ полномочиями по установлению фиксированного, экономически обоснованного размера неустойки.
Отдельно Максим Федорченко остановился на ответственности саморегулируемых организаций — не только по штрафам и неустойкам, но и по неотработанным авансам (СРО привлекают в качестве соответчиков). В 2024 году сумма исковых требований по таким делам составила 177 млрд рублей, а в 2025 году превысила 200 млрд. Эта сумма вдвое выше совокупного объема всех компенсационных фондов СРО, сформированных за восемь лет.
При этом, по Градкодексу, члены СРО обязаны восполнять компфонд не позднее чем через три месяца после каждой выплаты. Это означает, что добросовестные подрядчики должны внести дополнительные взносы в размере от 500 тысяч до 1,5 млн рублей. А кто не смог, должен быть исключен из СРО и лишен возможности продолжать работу по действующим контрактам.
Выплаты из компфондов призваны обеспечить исполнение обязательств по договорам подряда, при этом у СРО сегодня фактически отсутствуют инструменты контроля за исполнением контрактов. Возникает коллизия: не имея возможности реально контролировать договоры входящих в нее подрядных компаний, СРО, тем не менее, несет финансовую ответственность за невыполнение подрядчиками обязательств по этим договорам.
По идее, решить эту проблему должны принятые №309-ФЗ и вступающие в силу с 1 марта 2026 года изменения в Градкодекс, обязывающие членов СРО предоставлять своей саморегулируемой организации сведения о заключенных контрактах. Однако, по оценке Максима Федорченко, этого недостаточно. Должного эффекта здесь можно добиться, только обеспечив качественное взаимодействие СРО с заказчиками.
В настоящее время ведется разработка обязательных для всех СРО правил саморегулирования, которые затем будут утверждаться Минстроем России. И пока эти правила еще «не застыли в бронзе», Максим Федорченко предложил закрепить в них обязанность заказчиков взаимодействовать с СРО на всех этапах — при заключении договора, исполнении и приемке работ. Все изменения проектных решений, дополнительные соглашения, выплаты авансов, гарантии и иные существенные условия должны находиться под постоянным совместным контролем заказчика и СРО.