Почему сегодня в Астраханской области не выгодны инвестиции в недвижимость
По перепродаже и аренде жилья регион находится в середине российского рейтинга.
Исторически инвестирование в квадратные метры достаточно популярно в России. С 90-х годов прошлого столетия множество финансовых кризисов подтверждают статус недвижимости как одного из самых надежных способов долгосрочного сбережения. Порой недвижимость не просто позволяет сохранить свои, но и заработать дополнительные средства. Поэтому жилая недвижимость зачастую приобретается с расчетом перепродажи или получения от нее арендного дохода.
В связи с этим эксперты РИА Рейтинг провели исследование и составили рейтинг регионов по доходности инвестиций в недвижимость. При этом эксперты отмечали: ситуация в отдельных регионах очень сильно отличается от средней картины по стране. Поэтому для определения этих различий исследовательская группа РИА Рейтинг составила рейтинг на основе последних пяти лет.
В расчетах учитывались выплаты НДФЛ, ЖКУ, за капитальный ремонт и налогов на имущество физических лиц. Среднегодовая доходность рассчитывалась с учетом потребительской инфляции. Для расчетов использовалась стоимость типовой однокомнатной квартиры площадью 35 кв. метров.
Инвестиции: столиц не видно
Среднегодовая доходность инвестиций в недвижимость по России составила 9,3%. И в 18 регионах этот показатель превысил 10%.
Лидером рейтинга является Краснодарский край, где в 2018-2022 годах с учетом сдачи в аренду жилая недвижимость могла принести 19,7% годовых. Такой сильный результат стал возможен из-за достаточно быстрого удорожания квартир как в столице края, так и на черноморском побережье. При этом Краснодарский край характеризуется масштабным строительством жилья (35 млн кв. метров за пять лет), уступая в объемах строительства лишь московскому региону, но в пересчете на количество проживающих людей даже опережает столичную агломерацию.
Второе место занимает Алтай (+18,2%), третье - Адыгея (+15,9%). Также в топ-10 вошли Татарстан (+13,2%), Амурская область (+13,1%), Кемеровская область (+13,0%), Республика Тыва (+13,0%), Пермский край (+12,9%), Ямало-Ненецкий автономный округ (+12,6%) и Иркутская область (+12,5%). Почти на всех этих территориях квартиры очень заметно дорожали в 2021-2022 годах.
Несколько непривычно видеть главные мегаполисы страны вдалеке от вершины рейтинга: Москва занимает 37-е место (+8,2%), Санкт-Петербург – 62-е (6,3%). Впрочем, указывают аналитики, учитывая масштабы строительства и объемы инвестиций в обеих столицах, можно не сомневаться – при скачке предложений они возглавят список инвестиционных заявок.
Половина регионов в 2018-2022 годах показала доходность в 8% годовых, что признается аналитиками хорошим результатом. Правда у этой медали есть и обратная сторона: те, у кого нет своего жилья, стали иметь меньше возможностей его купить из-за дороговизны - то есть доступность жилья снижается.
В конце рейтинга расположились Оренбургская область (+1,2%), Ленинградская область (+2,0%), Ростовская область (+2,3%) и Республика Коми (+2,5%). Фактически в этих регионах доходность инвестиций в недвижимость лишь немногим выше, чем потребительская инфляция, но при этом положительная доходность все же наблюдалась.
Доходностью в диапазоне 3-5% характеризуются еще 9 регионов, которые относятся к категории территорий дальней перспективы.
Аренда: доходы вдвое меньше продаж
В РИА Рейтинг отмечают, что многие регионы России характеризовались очень невысоким ростом цен на квартиры, и положительная доходность инвестиций в недвижимость обеспечивалась фактически за счет арендных платежей. Как свидетельствуют результаты исследования, 74 региона имели положительную доходность без учета аренды, а 10 - отрицательную.
В среднем в России доходность от сдачи в аренду составляла примерно 4% годовых. При этом в 15 регионах доходность от сдачи в аренду была в последние годы меньше 3%, что характерно для многих субъектов РФ с высокими ценами на недвижимость.
А вот кто входит в топ-10 по арендной доходности: Ненецкий АО (+6,3%), Ямало-Ненецкий АО (+5,7%), Магаданская область (+5,4%), Оренбургская область (+5,2%, Смоленская область (+5,2%), Еврейская АО (+5,0%), Московская область (+5,0%), Республика Коми (+5,0%), Новгородская область (+4,9%), Республика Хакасия (+4,8%), Хабаровский край (+4,8%).
Астраханская область: слишком много «индивидуалов»
Наш регион, как обычно, ни к лидерам, ни к аутсайдерам не примыкает, находясь в середине списка или чуть ниже. По доходности инвестиций в недвижимость наш регион занимает 56-е место с показателем +6,9%. Если брать категорию «Арендная доходность», то здесь Астраханская область располагается на 32-ом месте с показателем +3,9%.
Факторов астраханской индифферентности к инвестициям в недвижимость несколько. Во-первых, по-прежнему невысокие объемы ввода новых «квадратов». Мы сейчас с гордостью сообщаем, что последние два года сдаем в эксплуатацию свыше полумиллиона квадратных метров (в 2021 году – 534 тыс. кв. м, в 2022-ом – 590 тыс. кв.). Но в пересчете на население выходит, что ежегодно на одного астраханца приходится 0,5-0,6 кв. м нового жилья. В то время как аналитики утверждают, что активный интерес инвесторов к новостройкам проявляется при годовых темпах в 0,8-1 кв. м жилья.
Во-вторых, в Астраханской области уже как минимум десятилетие в строительстве жилья главную роль играет население, а не стройфирмы. А за последние пять лет в возведении жилья в регионе удерживается соотношение 80/20, где 80% - индивидуальное строительство, а 20% - строительство юрлиц. Такое преобладание частников эксперты называют финансовым пассивом: ведь человек, строящий дом для себя и своей семьи, вкладывает средства не ради приобретения прибыли, а если и задумается продать свое жилье, то, как показывает статистика, не ранее чем через 8-10 лет.
В-третьих, увы, наша с вами бедность. Согласно данным Росстата, среднедушевой доход в Астраханской области на конец 2022 года составил 36 070 рублей в месяц. Между тем, средняя рыночная стоимость 1 кв. м общей площади жилья в региона на первый квартал 2023 года, установленная приказом Минстроем РФ, равна 79 694 рублям. При таком соотношении 1:2 (среднемесячный доход/стоимость 1 кв.м жилья) эксперты указывают, что возможна активность только при продаже квартир эконом-класса. Но этот сегмент как раз малоинтересен инвесторам.
Правда, есть обнадеживающие моменты. Год назад РИА Рейтинг подготовило аналогичный рейтинг, но на основе трех последних лет. Так вот, без данных 2018 и 2019 годов Астраханская область имела более высокие показатели: среднегодовая доходность инвестиций в недвижимость – 9,6%, среднегодовая арендная доходность – 5,9%, 40-е место в общем рейтинге.
Другое дело, как сложится ситуация в ближайшие 2-3 года. По версии экспертов РИА Рейтинг, в ближайшие несколько лет во многих регионах страны чистая доходность инвестиций в недвижимость может оказаться отрицательной. Во-первых, в большнстве регионов цены на недвижимость стали по-настоящему высокими, и потенциал роста стоимости (при текущих зарплатах) весьма ограничен. Во-вторых, условия по ипотеке стали жестче, что охладило порыв населения к данному инструменту. В-третьих, продажи по текущим ценам и условиям не поглощают всего предложения, поэтому можно ожидать умеренного снижения цен на строящееся жилье, что найдет свое отражение в стоимости «вторички».
Так что не всё просто. А не быть бедными и финансово пассивными – это уже из оперы «Как поднять благосостояние населения», где либретто пишется главным образом властями.
Фото: kredit-on.ru, erzrf.ru, kremlinrus.ru