Под знаком эскроу: как правильно и выгодно купить или продать квартиру

Для начала разберемся, что происходит на рынке недвижимости. От того, насколько широко мы видим картину, напрямую зависит удачность покупки квартиры: будет ли это дёшево или мы потеряем деньги? Обойдемся без погружения в тайны риелторской профессии - достаточно знать два основных процесса, которые надо учитывать при покупке жилья. И выбрать одну из трех стратегий «умного собственника». Эскроу-счета: лекарство, которое горше болезни Скандалы с обманутыми дольщиками волнам окатывают Россиию, наверное, с людоедских 90-х. И продолжаются до сих пор. Тем временем, за границей обнаружились несколько десятков миллиардов денег дольщиков: Госдума отказывается сообщать сколько именно и где, но создает специальную рабочую группу во главе с Ириной Яровой для возврата денег. Поручение о создании новой структуры в рамках Госдумы дал спикер российского парламента Вячеслав Володин. Завесу тайны всё-таки приоткрыли: страховые компании должны были перечислить взятые деньги в специальный государственный компенсационный фонд. Но они этого не сделали, а вывели деньги на заграничные счета, обездолив более 200 тысяч человек, по подсчетам «Опоры России». Но количество обманутых дольщиков может увеличиться уже в этом году до полумиллиарда. Почему? Дело во введении так называемых «эскроу-счетов», о чем уже не раз писал «Ридус» . По первоначальной задумке эскроу-счета должны были защитить дольщика от недобросовестного застройщика. Суть в следующем: дольщик кладет деньги на квартиру в банк, а застройщик получает их только тогда, когда дом принимает комиссия. Однако закон, который начал действовать с 1 июля 2019 года, сразу натолкнулся на подводные камни: без денег дольщиков застройщики не могут строить. Только очень крупные девелоперы могут позволить себе использовать собственные средства. Но более 770 застройщиков по всей России будут вынуждены… занимать деньги у того же банка, где лежат деньги застройщика. Под проценты. Не называя имени, процитирую одного строителя, который изложил новую эскроу-стратегию своей компании так: «Поднимем цены, чтобы компенсировать банковский процент. Платить всё равно будут кролики». «Кролики» - это неофициальное название покупателей жилья, дольщиков. И платить им придется из-за введения эскроу-счетов на 10-20% больше, и если квартира стоила 7 млн, то в 2019 году она будет стоить уже 7,9 - 8,4 миллиона рублей. Многие девелоперы уже обанкротились или находятся в предбанкротной стадии - далеко не всем банки готовы выдать кредит. Три исключения: квартиры на сроке готовности от 30% и больше вырастут в цене незначительно; меньше подорожает «микро-жильё» у крупных столичных застройщиков; будут удерживаться цены на вторичку от 90-го года и старше. О последнем, кстати, стоит поговорить отдельно. Апрельский взлет «второго эшелона» Если вы следили за рынком недвижимости, то заметили, что в начале весны 2019 года наметился ощутимый рост цен на недвижимость, продаваемую частным образом - «вторичку». Исследование онлайн-сервиса объявлений Domofond.ru, охватившее 76 городов с населением более 250 тысяч человек, показало, что средняя цена «квадрата» увеличилась с марта 2018 года по март 2019-го в среднем с 59,4 тыс. руб. до 64,6 тыс. руб. Это составляет примерно 8,8%. В Казани рост составил 17,2%, в Сочи - 14,9%, в Санкт-Петербурге - 13,7%. Традиционно самое дорогое жилье - в Москве, на тот момент цена квадратного метра составляла 211 тыс. рублей, выросло на 10,1%. Рост «вторички» объясняется следующим: риелторы ждали принятия нового закона и, понимая, что новое жилье существенно подорожает, а вот количество построенных квадратных метров сильно сократится, поспешили получить прибыль. В октябре процесс продолжился, и, как сообщают аналитики сервиса объявлений «Мир квартир», сохранил динамику. С начала года средний прирост цен на вторичном рынке жилья России составил 3,9% за 1 кв. м и 4,7% к средней стоимости квартиры. Массовое банкротство девелоперов в регионах породило вторую волну роста цен на «вторичку» - теперь уже от собственников. Сильнее всего «пострадали» от роста цен на жилье б/у Красноярск, Липецк, Владивосток, Сочи и Московская область. Но Новая Москва пытается обогнать процесс: в этом году построили в 1,7 раз больше, чем в прошлом: отток жителей регионов в столицу ускорился. Есть надежда на то, что ситуация стабилизируется. В Минстрое считают, что-то, что из 3850 девелоперов «всего» 774 не получили одобрения на проектное финансирование - процесс обратимый и временный. Слабые вымрут, придут сильные. Но обвинять Минстрой в жестокости не стоит: после многочисленных обращений застройщиков, ввели некоторые послабления. Например, 2439 девелопера смогут достроить жилье по старой схеме. А дольщиков не будут вынуждать брать в банке всю сумму ипотеки, чтобы вложить ее в тот же банк на эскроу-счет. Достаточно будет только 30%. Остальное граждане заплатят застройщику после сдачи дома. Три стратегии умного собственника Одна из них касается продавцов недвижимости. Если у вас «вторичка» в Москве, продавать не стоит - жилье идет в рост, как минимум, придержите недвижку до марта-апреля. Зато в Новой Москве можно и даже нужно продавать «вторичку», при этом даже не стесняясь завышать цену. Региональным продавцам недвижимости тоже стоит подождать, но не везде: опадающие как мёртвые мухи девелоперы откроют путь столичным крупным компаниям, и вам с продажей надо успеть в промежуток, когда на рынке уже образовался дефицит жилья, но еще не начали строить новые кварталы фавелов по примеру Подмосковья. Северным регионам стоит поменять место жительства на более теплые области, тем более, что разница в цене квартир существенна - по цене одной в Мурманске или Тюмени можно приобрести две аналогичных, к примеру, в Пскове или Великом Новгороде. Но этот период не будет вечен все тенденции указывают на то, что усиливаются направления миграции в сторону центра. А значит, Москва стабильно будет дорожать, а провинция - дешеветь. Покупка квартиры - вопрос непростой, и вот тут возможны два варианта: либо вы рискуете и вкладываетесь в жильё, которое застройщик построил, скажем, процентов на 20-30, утешая себя тем, что к 2023 году в Москве не останется ни одного обманутого дольщика, либо… Либо покупаете новую квартиру, вложив деньги в эскроу. Почему покупка вторички, казалось бы, уже готового жилья, не имеет экономического смысла? Да ровно потому, что сейчас она уже почти сравнялась по цене с новостройками. К примеру 40-метровая однушка в Мытищах, которая будет сдана в 2021 году, стоит 3,8 млн - 5 этаж 17-этажной новостройки. А квартира в 32 метра на первом этаже кирпичной пятиэтажки - 3,2 млн. Хотя, конечно, есть плюс: въехать можно сразу, но и только. В Химках цены на новострой и вторичку сравнялись, аналогичная ситуация в Можайском районе, к примеру. Следовательно, если нет разницы - зачем брать квартиру в доме, где сети уже износились наверняка есть дефекты конструкции? Не надо забывать, что девелопер осуществляет бесплатный гарантийный ремонт, а многие застройщики создают мелкие управляющие компании, чтобы оказывать и постгарантийные услуги на своих домах, зная их до последнего кирпича и панельки. Есть также смысл вкладываться в регионы, близкие к Москве, но это для тех, кто связывает свое будущее с рынком недвижимости или хочет обеспечить доступным жильем детей. В фаворитах, безусловно, Тверская и Нижегородская области. В целом, рынок недвижимости в ближайшие полгода ожидаемо просядет по количеству вводимого в эксплуатацию жилья. Но коснется это регионов с небольшим населением, до миллиона. Крупным застройщикам, столице, Подмосковью, Казани, Санкт-Петербургу и ряду сибирских городов кризис отрасли грозит в наименьшей степени. Другое дело, что мы вплотную подступаем к опасности монополизации рынка - но это уже забора ФАС.