Успеть до 1 апреля: банкам дали добро выдавать льготную ипотеку без ограничений

Несмотря на высочайшие ставки по ипотеке, в Москве зафиксированы рекордные выдачи жилищных кредитов. В феврале 2025 года квартиры раскупают как горячие пирожки! «НИ» разобрались, кто это делает, на каких условиях и есть ли еще шанс успеть получить выгодный заем на квартиру. Мария Соколова Центробанк РФ сегодня в третий раз подряд сохранил ключевую ставку на высоком уровне в 21%, однако оживлению ипотечного рынка в столице это не помешало. Управление Росреестра по Москве отчиталось о невероятных жилищных успехах столицы: в феврале зарегистрировано 11 044 ипотечных договора. Это на 44,3% больше, чем в январе 2025-го, и на 14% выше, чем было в феврале 2024-го. И, вообще, это абсолютный рекорд за всю историю наблюдений с 2009 года! Как так могло получиться? Полная стоимость кредита у крупнейших банков переваливает за 30%, январь был провальным, а теперь ажиотаж… «НИ» разобрались в причинах такой аномалии. Кто покупает квартиры в России Статистика корпорации ДОМ.РФ, охватывающая всю страну, показывает, что рекорды Москвы — это исключительно столичная аномалия. В целом по России в феврале выдали 58 тыс. ипотек, и это на 40% меньше прошлогоднего показателя. Но тенденция к исправлению ситуации все равно имеется: в феврале 2025 года выдали в 1,5 раза больше ипотечных займов, чем месяцем ранее. То есть взрывной рост продаж есть, но ранее спад был настолько сильным, что даже полуторакратный рост не позволил выбраться из этой ямы. Спешим огорчить тех, кто ожидал стремительного увеличения доходов граждан: квартиры в РФ народ не стал покупать ни за свои деньги, ни в ипотеку по грабительским рыночным условиям. Шутка ли: в Москве необходимо иметь официальную зарплату не менее 528 тыс. рублей в месяц, чтобы банк одобрил выдачу ипотеки на двухкомнатную квартиру на рыночных условиях. И даже в Волгограде нужно получать хотя бы 170 тыс. рублей — это самые низкие требования среди городов-миллионников. Драйвером роста числа ипотечных сделок в феврале 2025 года стала льготная ипотека: по данным ДОМ.РФ, прибавка выдач к январю более чем двукратная. В одночасье люди вряд ли стали больше рожать детей, новых программ не появлялось (по-прежнему доступны семейная ипотека, дальневосточная и арктическая, а также IT-ипотека), а лимиты для банков отменили еще в конце прошлого года. Но кое-что все-таки поменялось. Регулятор финансового рынка — Банк России — пошел на попятную и смягчил условия для банков. Раньше россияне жаловались, что банки порой отказывают в выдаче даже ранее одобренной льготной ипотеки в последний момент либо со ссылкой на сбой программы, либо вовсе без объяснения причин. Прошлой зимой ЦБ принял меры, но не решился принудить банкиров к выполнению своих обязанностей, а создал для кредитных организаций более выгодные условия. Начиная с февраля ЦБ просто стал больше платить банкам за работу по льготным программам. Помимо компенсации разницы между ключевой ставкой и ставкой по льготной ипотеке, регулятор увеличил надбавку до 3–3,5 п. п. А с 1 марта вдобавок к этому для банков снижены макронадбавки по ипотеке с первоначальным взносом в 20–30%, если у клиента долговая нагрузка не превышает 70%. Банкиры почуяли выгоду и тут же запустили выдачу льготной ипотеки на полную катушку. Когда лучше оформлять льготную ипотеку На этом нововведения от ЦБ не заканчиваются. И уже в апреле они могут оказать существенное влияние на принятие решения о покупке жилья. Если вы живете в большом городе, то с приобретением квартиры или стартом строительства собственного дома лучше не затягивать. С 1 апреля Банк России получит право устанавливать лимиты на выдачу ипотеки людям с высокой долговой нагрузкой. Если на погашение задолженности уходит более половины вашего дохода, то банки с высокой вероятностью снова будут вынуждены давать отказы таким клиентам. Лимиты планируется вводить в два этапа: с 1 июля 2025-го — на покупку квартир в новостройках и готовых домах, с 1 января 2026-го — на строительство частных жилых домов. Если у вас есть проблемы с подтверждением официальных доходов, то ждать смысла нет — берите льготную ипотеку, пока дают. А вот если со справкой 3-НДФЛ проблем нет и вы живете в небольшом провинциальном городке, то спешить не стоит. С 1 апреля 2025 года действие семейной ипотеки будет расширено: в городах с недостаточным уровнем жилищного строительства можно будет приобретать жилье на вторичке. Под недостаточным уровнем жилищного строительства подразумеваются случаи, когда в городе ведется возведение не более двух многоквартирных домов. Москвичи привыкли к тому, что стройка идет всегда, везде и без перерыва. А для большинства небольших городов за пределами Московской области строительство нового дома — это уже большое событие. Люди переезжают в мегаполисы или в частный сектор (в феврале 2025-го ввод ИЖС в четыре раза превышал ввод жилья в многоквартирных домах). Под действие расширенной программы попадет подавляющее большинство российских городов. Даже в Мурманске, а это промышленный и туристический центр Арктики, по данным Единого ресурса застройщиков, сейчас ведется строительство только двух домов, да и то небольших. Сейчас льготная ипотека стала главным инструментом стимулирования людей. Есть задача повысить рождаемость и удержать народ на удаленных территориях — вот вам льготная ипотека. Глава авиакомпании «Победа» Дмитрий Тыщук предлагает даже пилотов удерживать в РФ льготными кредитами. Но, как долго будет продолжаться новая волна распространения льготной ипотеки, — вопрос открытый. Счетная палата РФ уже обеспокоилась ростом госрасходов на поддержку льготных программ: за 2021–2023 годы власти потратили на эти цели 600–650 млрд рублей, в 2024-м — более 1,1 трлн рублей, а в 2025-м ожидаются расходы на уровне 1,25-1,3 трлн рублей. Председатель Счетной палаты РФ Борис Ковальчук отмечает, что это уже сопоставимо с дефицитом федерального бюджета. Провальный январь 2025-го показал, что без доступной ипотеки строительный рынок умирает. Так что вряд ли власти в одночасье отменят оставшиеся льготные программы. Но нельзя исключать ввода новых незаметных ограничений, призванных сократить госрасходы.