Постой, паровоз. Глава ЦБ Набиуллина затормозила рост цен на жилье в России
Россию ждет замедление роста цен на квартиры, заявила глава Центробанка Эльвира Набиуллина. Центробанк не просто ждет, но и сам активно тормозит рост цен высокой ключевой ставкой и ужесточением условий выдачи льготной ипотеки, поскольку опасается кризиса на этом рынке, рассказали aif.ru эксперты.
Почему подорожали квартиры
Квартиры в России с начала 2023 года подорожали в среднем на 15%, но в ряде регионов рост был в разы выше. Среди городов-лидеров оказались Махачкала, Нижний Тагил, Магнитогорск, Мурманск и Челябинске. В целом с середины 2020 года цены на новостройки увеличились на 90%, то есть практически удвоились, подсчитали в Центробанке.
Рост цен совпал с запуском программы льготной ипотеки в мае 2020 года. Так рынок отреагировал на появление новых покупателей. Однако квартиры не могут и дальше дорожать на десятки процентов ежегодно, заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина. По ее словам, бум на рынке квартир грозит стране кризисом, а не повышением доступности жилья.
«Если на рынке жилья бум, то с большой вероятностью он может привести к кризису. Нам очень важно этого избегать, поэтому мы выступаем за сбалансированное развитие ипотечного кредитования. Точно ждем существенного торможения темпов роста цен на жилье в целом по стране, потому что они были очень высокие», — сказала Набиуллина в интервью РИА Новости.
Что стало с доступностью жилья
Сохранение высокого спроса на ипотеку вопреки бурному росту цен объясняется низкими льготными ставками и увеличением среднего срока кредита, отметила глава ЦБ. Срок увеличился с 18 лет в 2020 году до 25 лет к началу 2024 года, что позволило сдерживать рост ежемесячных платежей. Тем не менее путать доступность жилья и доступность ипотеки — это ошибка, подчеркнула глава ЦБ.
«Льготная ипотека, если приводит к росту цен на жилье, не повышает его доступность. Даже если процентные ставки низкие, но человек должен брать больший объем кредита, так как в результате массовых льготных программ выросли цены. Это не означает повышения доступности жилья», — пояснила она. Также Набиуллина заметила, что ожидаемое замедление роста цен в разных регионах будет разным.
Как поменяют льготную ипотеку
Срок действия программы льготной ипотеки на новостройки под 8% завершается 1 июля 2024 года. Тогда же заканчивается и семейная ипотека под 6%, но президент Владимир Путин заявил, что льготы для семей в том или ином виде будут продолжены. А вот продлять ипотеку с господдержкой для всех россиян глава государства не обещал.
Банк России неоднократно выступал против продления сроков действия массовой льготной ипотеки не только из-за того, что она стала причиной стремительного подорожания квартир. Набиуллина также обеспокоена разрывом между ценами на жилье на первичном и вторичном рынках.
В качестве решения Центробанк предлагает сделать льготную ипотеку адресной, то есть выдавать ее только тем людям, которые на самом деле нуждаются в улучшении жилищных условий. Тем самым с рынка уберут инвесторов и спекулянтов.
Кому выгодны реформы
Превращение массовой льготной ипотеки в адресную выгодно всем россиянам, даже если они не думают о покупке жилья, объяснил директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов. Компенсации банкам за разницу между льготной и рыночной ставкой государство выплачивает за счет бюджетных денег, то есть налогов граждан и предприятий. Но пользуются этими деньгами не только бедные, но и богатые люди, которые с выгодой для себя инвестируют в недвижимость.
«Сейчас льготные программы устроены не очень правильно. Мы выступаем за целевой характер таких программ. Считаем, что они должны быть доступны в первую очередь тем, кто нуждается, а не просто всем подряд. На сегодняшний момент льготную ипотеку может получить любой человек, с любым уровнем дохода, даже если у него уже есть хоть пять квартир. Надеемся, что в текущем году условия будут пересмотрены и вся эта конфигурация будет существенным образом переработана в пользу адресных, целевых программ», — сказал он.
В 2023 году ипотечный портфель российских банков в 2023 году вырос на рекордные 34,5% — до 18,2 трлн руб. При этом вся выгода от льготных ставок была окончательно «съедена» ростом цен. В результате ужесточения условий выдачи в ЦБ ждут снижения темпов роста ипотеки в 2024 году примерно втрое — до уровня 7-12%, спрогнозировал Александр Данилов.
Выиграют ли банки
Эльвира Набиуллина не стремится еще сильнее обогатить банки реформой льготной ипотеки, считает завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов. Главная цель, которую преследует глава ЦБ — сохранить стабильность рынка и удержать его от кризиса. Это, как показывает опыт других стран, может произойти, если позволить банкам выдавать ипотеку бесконтрольно.
«Когда человек покупает квартиру в ипотеку, то банк получает его квартиру в залог на случай, если заемщик не вернет долг. Для банка нет риска, если он может продать квартиру и погасить всю сумму долга. Но сейчас из-за льготной ипотеки образовался большой разрыв между новостройкой и такой же квартирой на вторичном рынке. Этот разрыв настолько велик, что первоначальный взнос в 20% в ряде случаев его уже не покрывал. Поэтому взнос увеличили до 30%. Банкротства банков в России стали редкостью, и ЦБ хочет, чтобы так было и дальше», — объяснил профессор Цыганов.
Другой серьезный риск, от которого Центробанк стремится увести рынок, — это чрезмерная долговая нагрузка заемщиков. «Всем хочется жить в новой квартире, но если у человека недостаточно высокий доход, либо много других кредитов, то он очень сильно рискует. Вполне вероятно, что ничем хорошим покупка новой квартиры в ипотеку для такого человека не закончится. Поэтому ЦБ потребовал от банков тщательнее проверять уровень долговой нагрузки заемщика прежде, чем выдавать ему новый кредит», — добавил эксперт.
Эльвира Набиуллина справедливо указала на льготную ипотеку как на главную причину роста цен на квартиры в новостройках, полагает президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.
«Доступность ипотеки и в самом деле не означает доступности жилья, тут Набиуллина права. Рост цен сильно опередил рост доходов людей, сроки кредитов выросли, фактически для многих они стали пожизненными, и радоваться тут нечему. На льготную ипотеку идут огромные деньги из бюджета, а спекулянты набрали себе по пять-шесть таких кредитов, и платить за них будут все граждане. Я считаю, что этому нужно положить конец», — сказала Радченко.
Что будет с ценами
Кредиты на жилье за счет повышения спроса дают мощный импульс развитию стройотрасли, которую президент Владимир Путин неоднократно называл локомотивом экономики России. Поэтому ни Центробанк, ни правительство не стремятся запретить льготную ипотеку или обрушить цены на новостройки.
«Сегодня в самом строительстве и смежных с ним отраслях работает около 10 млн человек — это все рабочие места. Поэтому, конечно, эта отрасль развивается при поддержке государства», — объяснил aif.ru глава Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов. Считается, что каждый вложенный в стройку рубль привлекает до семи рублей инвестиций в смежные отрасли. По этой причине государство будет поддерживать рынок жилья и дальше.
Цены на квартиры на вторичном рынке в России в 2024 году едва ли упадут очень сильно, а новостройки и вовсе могут сохранить прежний ценник, несмотря на серьезное снижение спроса из-за ужесточения условий выдачи льготной ипотеки, считает член совета директоров компании Simple Estate Артем Цогоев.
«Спрос в этом году на первичном рынке жилья будет ниже, чем в рекордном 2023 году. Возможно, что на 30%-40% ниже. Катастрофы для застройщиков в этом не будет. На рынке новостроек снова начнется парад скидок, как это было в 2022 году. Однако покупателю придется приложить усилия, чтобы поискать на рынке самые выгодные предложения», — спрогнозировал эксперт.
По словам Цогоева, рассчитывать на значимые скидки покупателям квартир можно будет до тех пор, пока ключевая ставка Центробанка и рыночные ставки по ипотеке не станут снижаться. «Если это произойдет уже во втором-третьем квартале, а к концу года ключевая ставка ЦБ опустится до 10%, то застройщики смогут поднять цены. Но несильно, примерно на величину инфляции», — заключил он.
В январе застройщики уже начали массово предлагать скидки на новостройки. Пока размер дисконта варьируется от 7% до 12%, но покупатели не торопятся. Отделы продаж завлекают людей кешбэком и промокодами на квартиры. Подробнее о скидках читайте на сайте aif.ru.