Особенности развития рынка в 2023 году: ставки аренды находятся на исторических максимумах
Объем предложения на рынке долгосрочной аренды продолжает снижаться. Сокращение выбора наблюдается на протяжении всего 2023 г. (обычно в первом полугодии фиксируется рост), и в последние месяцы темпы только усилились. С января по сентябрь количество свободных квартир в аренду сократилось в 3 раза, с начала лета — в 2 раза, за последний месяц — на 23%. Относительно начала сентября прошлого года выбор также меньше почти в 2 раза. Сейчас в активной экспозиции в 39 локациях находится ~28,7 тыс. объявлений. Показатель сопоставим с минимальным значением 2021 г. (тогда 32 тыс. лотов).
Пик сезонного спроса уже пройден — темпы снижения объема предложения замедляются: за последние 4 недели выбор сократился на 23%, за аналогичный период времени месяц назад — на 25%.
Наиболее сильно объем предложения за год сократился в Оренбурге (в 4,5 раза), Уфе (в 3,5 раза), Казани, Саратове и Перми (в 3 раза). В Севастополе и Тюмени выбор относительно прошлого года почти не изменился, а в Ярославле и Владивостоке сейчас доступно больше лотов, чем годом ранее. В Москве и Санкт-Петербурге сейчас объем предложения в 2 раза ниже, чем в сентябре 2022 года.
«Несмотря на стремительное снижение объема предложения, дефицита жилья ожидать не стоит. Уже сейчас спрос начинает медленно снижаться — все же пик активности на рынке долгосрочной аренды приходится на вторую половину августа. К октябрю ажиотаж на рынке спадет, и ситуация выровняется: снижение объема предложения прекратится, возможен и восстановительный рост, который всегда наблюдается после завершения активного сезона. Снижение средних ставок возможно после начала роста объема предложения — необходимо, чтобы в базе «исправился» перекос в сторону более дорогих лотов», — отметил Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики.
Максимальный рост спроса относительно начала лета среди крупных городов характерен для Иркутска, Самары и Ставрополя (в ~3 раза). Относительно прошлого года активность наиболее сильно увеличилась в Волгограде и Оренбурге (в 3-3,5 раза). В этих городах спрос в нынешнем сезоне существенно превышает показатели 2021 г. Всего в 20 локациях (из 39 анализируемых) активность арендаторов выше, чем в 2021 году.
Медленнее всего идет восстановление рынка в Севастополе (здесь за лето 2023 г. просмотры почти не увеличились), Ижевске и Ростове-на-Дону (здесь просмотры на уровне прошлого года), Екатеринбурге и Новосибирске (здесь спрос в 2 раза ниже, чем в аналогичный период в 2021 г.). В Москве и Санкт-Петербурге активность также ниже, чем в конце августа — начале сентября 2021 г. (на 10-15%), но в 1,5-2 раза выше, чем год назад.
Можно зафиксировать общую закономерность — в тех городах, где рынок новостроек развивается активно (представлено много проектов от разных застройщиков) — там вовлеченность жителей в рынок аренды меньше и наоборот (если в региональном центре строится мало новых ЖК, то активность на рынке аренды выше).
Средние ставки аренды на рынке долгосрочной аренды продолжают увеличиваться. За летние месяцы в среднем по локациям они увеличились на 14,1% для «однушек» и на 16,3% для двухкомнатных квартир. Относительно прошлого года аренда однокомнатных квартир обойдется дороже в среднем на 15,2%, двухкомнатных — на 14,4%. Для рынка характерен не только сезонный, но и органический рост ставок. Цены — 23,2 тыс. рублей в месяц для «однушек» и 34,8 тыс. рублей в месяц для «двушек» — находится на исторических максимумах.
За последний месяц рост составил 6,4% и 7,1% соответственно. Темпы увеличились. В сегменте однокомнатных квартир показатель выше среднего значения в предыдущие годы — в 2019 г. рост за аналогичный промежуток времени составил 3%, в 2020 г. — 1,7%, в 2021 г. — 5,1%, в 2022 г. — 4,5%. Темпы роста цен в «двушках» сопоставимы со значениями 2021 и 2022 гг.
Причина стремительного роста цен не в том, что арендодатели массово переписывают ценники, а в том, что на фоне роста спроса с рынка, в первую очередь, уходят лоты с низкими ставками, что приводит к росту средних цен в оставшемся предложении. Сейчас динамика сильнее зависит от изменений в структуре предложения, а не от повышения ставок на уже экспонируемые лоты.
За летние месяцы сильнее всего увеличились ставки аренды «однушек» в Волгограде (на 40%), Кемерово (на 35%), Челябинске (на 34%), «двушек» — в Барнауле (на 36%), Екатеринбурге (на 35%), Краснодаре (на 34%).
За год «однушки» наиболее подорожали во Владивостоке, Челябинске и Волгограде, «двушки» — во Владивостоке, Кемерово и Саратове. В Москве в однокомнатных квартирах рост цен на 21% за летние месяцы и на 5% за год, в двухкомнатных квартирах — на 30% и 12% соответственно.
Невыгодно покупать квартиру для сдачи в аренду в Севастополе (4,1% и 24,2 года), Белгороде (4,3% и 23,4 года), Брянске (4,4% и 22,6 года), Курске (4,5% и 22,4 года), Пензе (4,6% и 21,9 года).