Вверх и вниз: как коронавирус повлиял на цены на недвижимость в Карелии
По данным Карелиястата, средняя стоимость жилья на первичном рынке в первом квартале 2020 года составляла 51,5 тысячи за метр квадратный, на вторичном — 45,7 тысячи. Самое дорогое жилье, ожидаемо, элитного класса в новостройках стоят 63,4 тысячи за «квадрат», а квартиры на вторичном рынке — 67,6 тысячи. Также на «вторичке» есть еще категория жилья низкого качества: метр в такой квартире стоит 31,8 тысячи.
Годовые ценовые индексы показывают прирост стоимости для «первички» — сильней всего подорожали типовые квартиры — на 3,9 процента, чуть меньше — жилье улучшенное — на 2,6 процента. Элитное поднялось в цене всего на 1,3 процента. Статистика показывает снижение для «вторички» — правда, только в классе типовых квартир. При этом жилье низкого качества подорожало на 4,6 процента. Улучшенное подорожало на 1,5 процента, элитное на 1,3 процента.
Если сравнивать цены 2015–2019 годов на жилье в республике, можно заметить снижение цен в 2017–2018 годах и резкий рост в 2019. Специалисты полагают, что так рынок отреагировал на кризис 2014 года. Объемы строительства за март 2020 года в республике снизились по сравнению с мартом 2019 года на 19,4 процента, что показывает некоторое «проседание» в отрасли.
Цены на недвижимость в Карелии серьезно выросли в последнее время. «Однушка» на вторичном рынке в Петрозаводске за пару месяцев поднялась в цене с 1,6 до 1,8 миллиона рублей. Однокомнатная квартира в Костомукше стоит 2,4 миллиона, трехкомнатная — почти восемь миллионов. И это не говоря о самых дорогих жилищных вариантах республики.
Поднялись цены и на индивидуальное жилье. Так, дом на улице Пархоменко в Петрозаводске — всего в три комнаты, без горячей воды и бани, оценивается в 3,5 миллиона. Не новый дом в Заозерье, на второй береговой линии, стоит 2,2 миллиона рублей. За дома площадью более 50 квадратных метров, с минимальными удобствами, многие продавцы хотят получить никак не меньше 2,9-3,5 миллиона рублей.
Варианты с сауной, бассейном, хорошим участком и новым фундаментом стоят от восьми миллионов рублей.
Рост цен можно заметить и в секторе загородной недвижимости (причем весьма активный). За более чем скромный щитовой «бабушкин» вариант дачи на клочке земли близ Кондопоги просят не меньше 600 тысяч. Микроскопическое строение из «экспериментальных» материалов, без бани и с единственным удобством во дворе в Прионежье продают за 620 тысяч. Брусовый летний домик недалеко от Сегежи, на берегу озера, предлагается за 1,2 миллиона рублей.
Эксперты уверены, ситуация будет меняться быстро. Быстрее, чем в кризисный 2014 год. Разбираемся, стоит ли вкладываться в недвижимость сейчас и как будут меняться цены на квартиры, городские и загородные дома.
Новостройки дорожают, но ненадолго
Исследование одной из крупных баз недвижимости РФ показывает, что цены на квартиры активно растут с начала самоизоляции. В Петрозаводске расценки выросли на 1,2 процента, с начала года — на два процента. В других регионах СЗФО ситуация похожая — за исключением Великого Новгорода, Северодвинска и Мурманска, где жилье за период самоизоляции подешевело.
Новое жилье, предполагают эксперты, подорожает процентов на 10 до конца этого года. Тому есть несколько причин. Рост цен на строительные материалы, купленные за границей, обусловит рост цен самой недвижимости для покупателя. Около 40 процентов цены квадратного метра — это именно стройматериалы. Кроме того, для застройщиков дорожают деньги. С приходом эскроу-счетов на стадии возведения дома строительная фирма может рассчитывать только на свои активы.
Будет расти спрос, соответственно, и цены. Жилье является хорошей инвестицией, популярность которой в кризисное время повышается. Тем более, после введенной льготной ипотеки и появления на рынке большого количество «еврожилья» — меньшей площади, зато и по более демократичным ценам.
Но рост стоимости — явление временное. Вслед за ажиотажем на рынке наступит период затишья и снижения цен. Покупательская способность снизилась значительно, к тому же нельзя отметать в сторону психологические аспекты кризисного мышления: многие предпочтут сохранить накопления на всякий случай, а не вкладывать в жилье.
Такая ситуация наблюдалась в секторе недвижимости в Карелии в 2016–2018 годах. После кризиса 2014 года жилье дешевело стремительно. Так, квадратный метр в новостройке в 2015 году стоил 48,9 тысячи, в следующем году по инерции продолжился рост цен — до 49,7 тысячи. Но уже в 2017 году «квадрат» подешевел до 47 тысяч, а годом позже — до 48,7 тысячи рублей. После чего последовал резкий скачок: в прошлом году за метр жилья в республике требовали в среднем уже 52,5 тысячи рублей. Точно такая же ситуация была и на рынке вторичного жилья, которое подешевело с 2015 года с 49,2 тысячи до 46,8 тысячи рублей за метр в 2018 году, а потом поднялось в цене до 47,8 тысячи.
«Вторичка» впадает в кому
На вторичном рынке жилья ситуация выглядит несколько иначе. Цены не так высоки, возможности проводить сделки в электронном формате — тоже. Кроме того, сейчас многие покупатели ориентируются на свежие квартиры в новых домах, где нет ни обременения, ни долгов от прежних жильцов, ни больших взносов за капремонт.
Эксперты отмечают, что спрос на «вторичку» упал (и упадет еще). Во-первых, введенная льготная ипотека не распространяется на старый жилфонд. Во-вторых, проводить покупку онлайн удается не всегда. Многие профессионалы сходятся во мнении, что квартиры в старых домах подешевеют.
Риелторы считают — рынок вторичного жилья ожидает «кома». Сначала снизится число продаж, потом — и цены. Даже неуступчивые продавцы, желавшие выручить за бабушкины хоромы несколько миллионов, будут вынуждены умерить аппетиты, чтобы избавиться от «лишней» квартиры. Сдача в наем не всегда оптимальный вариант.
Но прежде чем впасть в кому, «вторичка» покажет и рост цен, и рост спроса. Многие эксперты отмечают рост цен на рынке вторичного жилья. Он наметился еще в начале марта, поскольку и без коронавирусной пандемии экономическая ситуация уже пугала нестабильностью.
Часть потенциальных покупателей предпочли поспешить и вложиться в покупку сейчас, чтобы не переплачивать потом — ставки по ипотеке, вполне возможно, повысятся, что будет с курсом доллара и евро — не ясно.
Часть риелторов прогнозирует изменение ситуации в течение трех лет. В то время как цены на новостройки будут меняться уже в самое ближайшее время. Давать скидки и устраивать акции застройщикам придется после выхода из самоизоляции — оставлять пустыми уже выстроенные дома невозможно.
Дачи вернули популярность
Коронавирус совершенно внезапно вернул интерес к загородной недвижимости. После того же кризиса 2014 года популярность фазенд заметно снизилась — строительство если и велось, то неспешное, а приобретение дачи стало совсем уж редким событием.
Но сейчас ситуация кардинально изменилась. Речь идет не только о домах для круглогодичного проживания в крупных поселках, но и о небольших летних дачах в маленьких кооперативах. Многие горожане, напуганные вирусной атакой, решают приобрести хотя бы какую-нибудь недвижимость подальше от города. Кроме того, есть и некоторый процент тех, кто попробовал из-за самоизоляции работать удаленно, и теперь не собирается менять формат.
Кроме того, Карелия, как регион, который «держал оборону» довольно долго, оставаясь свободным от ковидной инфекции, привлекла и покупателей из других субъектов РФ.
Соответственно, и в этом секторе цены выросли: и на аренду, и на покупку. А поскольку специалисты от медицины уверены — будет еще не одна волна коронавирусной инфекции, популярность коттеджей и дач еще долго не снизится. К тому же, в условиях, когда нет никакой ясности насчет выездов за границу летом, многим жителям городов хочется провести отпуск если не на море, то хотя бы на природе, особенно если в семье есть дети.
Продать или подождать?
«Карелинформ» попросил прокомментировать сложившуюся на рынке ситуацию Софию Носову, карельскую предпринимательницу, которая занимается инвестированием в недвижимость не первый год.
Вопрос влияния коронавируса на жилищный сектор кажется абстрактным ровно до того момента, пока не станет личным. Эксперты считают — на волне кризиса и квартира, и дом — прекрасное вложение средств. Но и здесь нужно проявить осторожность.
«Если хотели продать недвижимость — продавайте сейчас, так как на волне паники многие хотят вложить деньги, в нашей стране недвижимость — это золотой грааль вложений, так как другим инструментам граждане не доверяют, — отметила собеседница „Карелинформа“. — Хотели купить — ждите скидок три-пять месяцев. Что лучше купить — квартиру, дом, дачу? Однозначного ответа нет, нужно четко осознавать цель покупки — приобретение для себя, приобретение ради сохранения средств, ради получения выгоды? Здесь важно разбираться и в целях, и в ситуации на рынке, иначе можно прогадать».
Так или иначе ситуация меняется быстро и следующий ее «вираж» предугадать практически невозможно. Горизонты личного планирования для многих сузились катастрофически: в условиях общей нестабильности загадывать дальше, чем на месяц-два точно не стоит.
«Сейчас цены на недвижимость растут (подстегивает и новая льготная ипотека, и желание людей вложиться), но рынок недвижимости, особенно вторичного жилья, ожидает однозначный спад. Мы вступаем в кризис, и застройщики и участники вторичного рынка будут вынуждены снижать цены, — полагает София. — Ситуация с коронавирусом безусловно повлияла на состояние рынка. И это влияние будет продолжаться. Сначала цены пойдут вверх, потом нас ждет сильная просадка по «вторичке» и новостройкам. Не исключено что не все застройщики смогут остаться на рынке».