Итоги I полугодия на первичном рынке России. Спрос сократился, но цены растут

Эксперты Циан проанализировали спрос на первичном рынке недвижимости России в 1 полугодии 2021 года по данным, опубликованным Росреестром. Количество договоров долевого участия (ДДУ) выше, чем в 1 полугодии 2020 года, но ниже, чем во 2 полугодии 2020 года. Влияние льготной ипотеки, которая привела к ажиотажному спросу на квартиры во второй половине прошлого года ослабевает.


В 1 полугодии 2021 года в России заключено 422,5 тыс. ДДУ - в 1,5 раза больше, чем за аналогичный период год назад, но на 13% меньше, чем во 2 полугодии 2020 года.
В ¾ регионов число сделок на первичном рынке увеличилось по сравнению с 1 полугодием 2020 г. Максимальный прирост отмечен в Томской области (в 5 раз), наибольшее падение – в Бурятии (-29,3%).
В 10 регионах заключено 62% сделок на первичном рынке. Среди лидеров столичные агломерации и субъекты с миллионниками (Краснодарский край, Новосибирская область, Свердловская область).
В регионах с максимальными показателями числа ДДУ зафиксирован наибольший объем ввода жилья девелоперами. Топ-10 по обоим показателям практически полностью совпадают.58% всех ДДУ (244,4 тыс.) в 1 полугодии 2021 года заключены с эскроу-счетами. Это всего на 14% меньше, чем за весь 2020 год.

Статистика учитывает все зарегистрированные ДДУ, в том числе машино-места, кладовки и другие объекты долевого строительства, а также сделки с юридическими лицами. 1. Влияние льготной ипотеки ослабеваетВ 1 полугодии 2021 года в России заключено 422,5 тыс. договоров долевого участия - это в 1,5 раза больше, чем в 1 полугодии 2020 года (тогда - 279,2 тыс.), когда действовали карантинные ограничения, но на 12,9% меньше, чем во 2 полугодии 2020 года (484,6 тыс.). Существенные изменения связаны, в первую очередь, с динамикой спроса на квартиры. Влияние льготной ипотечной программы в 2021 году уже не было таким сильным, как во второй половине 2020 года, большинство тех, кто желал улучшить свои жилищные условия, сделали это еще в прошлом году. К тому же, на фоне ажиотажного спроса во 2 полугодии 2020 г. значительно выросли цены, что нивелировало выгоду от льготной ипотеки.
По сравнению с 1 полугодием 2019 года число ДДУ просело на 5%. Высокие показатели 2 половины 2018 и 1 половины 2019 гг. связаны с переходом на эскроу-счета. До 10-15% сделок в этот период были нерыночными - их заключали инвесторы с целью отсрочки перехода на продажу через эскроу. Реальное число сделок тогда было меньше. В сравнении с 1 полугодиями 2016-2018 гг. число ДДУ сейчас существенно выше, что говорит о сохраняющемся повышенном спросе на фоне действия льготной ипотеки.
Большая часть сделок в первой половине 2021 пришлась на второй квартал (232,8 тыс. ДДУ). Схожая ситуация была и в 1 полугодии 2017, 2018 и 2019 годов. В 2020 году из-за ограничений во 2 квартале было заключено минимальное за последние 5 лет число сделок. Сейчас показатели близки к уровню 3 квартала 2020 года, когда спрос только начинал расти. Пик числа ДДУ пришелся на 4 квартал 2020 года - 274,7 тыс., что является абсолютным рекордом за квартал за всю историю. По сравнению с этим периодом количество ДДУ во 2 квартале 2021 меньше на ~15%, а в 1 квартале - на ~30%. В целом, в предыдущие годы большая часть сделок приходилась на 3-4 кварталы. В 2019 году было исключение - пик был в первой половине года за счет перехода на эскроу. В текущем году вполне может повториться такая ситуация, но не за счет эскроу, а из-за обновления условий по льготной ипотеке и стремительного роста цен на первичном рынке - ожидать роста числа сделок во 2 полугодии 2021 года не приходится.
Динамика числа ДДУ в 2016-2021 гг. 

Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра2. В 64 регионах число ДДУ за год возросло Наибольшее число сделок по федеральным округам пришлось на Центральный ФО – 40%. Доля его в 1 полугодии 2021 года возросла - в 2020 году на него пришлось только 34%. В пересчете на численность населения лидером является Северо-Западный ФО - 445 сделок на 100 тыс. жителей. Для сравнения – в Центральном ФО заключено 431 ДДУ на 100 тыс. жителей. Самые низкие показатели зафиксированы в Северо-Кавказском ФО - 78 ДДУ на 100 тыс. человек. В среднем по России на 100 тысяч населения прошло 289 сделок на первичном рынке.
По сравнению с 1 полугодием 2020 года во всех федеральных округах зафиксирован рост числа сделок: от +11,3% в Северо-Западном ФО до +85,5% в Северо-Кавказском ФО. Если сравнивать со 2 полугодием 2020 года, то увеличение только в двух округах - Дальневосточном (+6,1%) и Северо-Кавказском (+4,6%). Здесь мог повлиять эффект низкой базы - в обоих округах очень мало сделок: на Кавказе большая часть жилья вводится населением, а на Дальнем Востоке низкая численность населения. Динамика числа ДДУ в 1 полугодии 2021 года по федеральным округам




 


Число ДДУ


По сравнению с 1 полугодием 2029 г.


По сравнению с 2 полугодием 2020 г.


Доля ФО от рынка


Число ДДУ на 100 тыс. жителей




Центральный ФО


168965


+84%


-2%


40%


431




Приволжский ФО


63299


+51%


-24%


15%


218




Северо-Западный ФО


62028


+11%


-20%


15%


445




Южный ФО


43512


+35%


-19%


10%


264




Сибирский ФО


33677


+40%


-18%


8%


198




Уральский ФО


33128


+64%


-17%


8%


269




Дальневосточный ФО


10162


+12%


6%


2%


125




Северо-Кавказский ФО


7727


+86%


5%


2%


78




Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра           
Только в 12 регионах в 1 полугодии 2021 года спрос на первичном рынке ниже, чем в 1 полугодии 2020 года - это регионы ДФО (Забайкальский край, Якутия, Амурская область и Бурятия), СЗФО (Архангельская область, Карелия, Вологодская область), СФО (Республика Алтай и Красноярский край), а также Астраханская и Владимирская области и Марий Эл. Здесь программа льготного ипотечного кредитования не позволила увеличить продажи на первичном рынке. За исключением Красноярского края это регионы с не очень высокими показателями числа ДДУ. Максимальное сокращение спроса в Бурятии (-29,3%). В 10 регионах число сделок увеличилось более, чем в 2 раза: Томская область (в 5 раз), Дагестан (в 4,3 раза), Кабардино-Балкария и Ингушетия (в 4 раза), Курганская область (в 3,5 раза), Рязанская область (в 3,2 раза), Самарская и Кемеровская области (в 2,5 раза), Московская область (в 2,3 раза), Пензенская область (в 2,2 раза). В 6 регионах со 2 полугодия 2019 года по 1 полугодие 2021 года на первичном рынке не было ни одной сделки - это Еврейская АО, Камчатский край, Магаданская область, Чукотский АО, Мурманская область, Тыва. В Карачаево-Черкесии во 2 полугодии 2019 года было зафиксировано 15 ДДУ и еще 1 ДДУ в 1 полугодии 2020 г., затем показатель вышел в 0. Все это регионы с минимальными объемами ввода жилья девелоперами (либо малонаселенные, либо с широким распространением индивидуального жилищного строительства).
По сравнению со 2 полугодием 2020 года число ДДУ увеличилось лишь в 17 регионах. Максимальный прирост в Кабардино-Балкарии (в 4,7 раз), максимальное сокращение (почти в 2 раза) в Кировской и Владимирской областях.
Субъекты с наибольшим ростом и падением спроса на первичном рынке в 1 полугодии 2021 года




 


Регионы-лидеры по приросту сделок в %




Регион


ДДУ 1 полуг. 2020


ДДУ 1 полуг. 2021


Динамика за год




1


Томская область


112


560


+400%




2


Республика Дагестан


118


505


+328%




3


Кабардино-Балкарская Республика


181


733


+305%




4


Республика Ингушетия


11


44


+300%




5


Курганская область


350


1233


+252%




6


Рязанская область


3250


10356


+219%




7


Самарская область


3918


9910


+153%




8


Кемеровская область


691


1704


+147%




9


Московская область


26479


60603


+129%




10


Пензенская область


1916


4169


+118%




 


Регионы с максимальным падением сделок в %




1


Республика Бурятия


927


655


-29%




2


Амурская область


404


308


-24%




3


Республика Саха (Якутия)


2282


1782


-22%




4


Вологодская область


1955


1549


-21%




5


Республика Марий Эл


1084


869


-20%




6


Республика Карелия


1437


1179


-18%




7


Архангельская область и Ненецкий АО


3486


2964


-15%




8


Красноярский край


5652


5001


-12%




9


Астраханская область


644


600


-7%




10


Республика Алтай


44


41


-7%




Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра 3. В 10 регионах заключено 62% сделок на первичном рынкеНа 10 регионов, лидирующих по количеству сделок на первичном рынке, пришлось 62,2% общего числа ДДУ. Это выше, чем в 1 полугодии 2020 года (тогда 60,8%) и чем во 2 полугодии 2020 (60,3%). Для сравнения, в 2016 г. на топ-10 регионов приходилось 55,5% сделок, далее, с 2017 по по 2019 гг., - 59-61%. Концентрация спроса нарастает. Особенно сильно за год возросла доля Москвы (с 14,3% до 16,2% от общего числа сделок) и Московской области (от 9,5% до 14,3%). Программа льготного ипотечного кредитования сделала квартиры в Московском регионе более доступными, в результате чего спрос существенно увеличился как со стороны местных жителей, которые решили улучшить свои жилищные условия, так и со стороны региональных покупателей. По оценкам Циан покупатели из регионов интересовались столичной недвижимостью на четверть активнее, чем до пандемии и объявления льготной ипотеки.
Лидером по числу ДДУ традиционно является Москва (68,3 тыс.). Далее следуют Московская область (60,6 тыс.), Санкт-Петербург (37,8 тыс.), Краснодарский край (23,8 тыс.), Новосибирская область (16,6 тыс.), Свердловская область (14,9 тыс.), Ленинградская область (10,5 тыс.), Рязанская область (10,4 тыс.), Самарская область (9,9 тыс.), Ростовская область (9,8 тыс.). За исключением Рязанской области - это регионы с городами-миллионниками. Год назад топ-10 лидеров был практически таким же, только вместо Рязанской и Самарской областей были Татарстан и Башкортостан.
Количество сделок на первичном рынке зависит, в том числе, и от ситуации в строительной отрасли. В регионах с максимальными показателями числа ДДУ зафиксирован наибольший объем ввода жилья девелоперами. Топ-10 регионов по объему строительства в 1 полугодии 2021 года практически полностью совпадает с топом по количеству сделок, отличия лишь в том, что вместо Рязанской и Ростовской областей в десятку попали Татарстан и Башкортостан, которые по числу ДДУ занимают 11 и 13 места соответственно.
Топ-10 регионов по количеству сделок на первичном рынке в 1 полугодии 2021 года




№


Субъект


Кол-во сделок, тыс. шт


Относительно 1 полугодия 2020 г.


Доля от всего рынка


Место по объему ввода жилья по РФ, 1 полугодие 2021 г.




1


Москва


68,3


+71%


16,2%


1




2


Московская область


60,6


+129%


14,3%


2




3


Санкт-Петербург


37,8


+9%


8,9%


3




4


Краснодарский край


23,8


+39%


5,6%


4




5


Новосибирская область


16,6


+73%


3,9%


8




6


Свердловская область


14,9


+41%


3,5%


6




7


Ленинградская область


10,5


+19%


2,5%


5




8


Рязанская область


10,4


+219%


2,5%


24




9


Самарская область


9,9


+153%


2,3%


10




10


Ростовская область


9,8


+15%


2,3%


11




Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра и Росстата 

58% ДДУ в первом полугодии 2021 года заключены с эскроу-счетами

57,8% всех ДДУ в 1 полугодии 2021 года прошли с открытием эскроу-счетов – 244,4 тыс. сделок. Для сравнения – в 2020 году (суммарно за первое и второе полугодие) показатель был ниже – 37,4%, а в 2019 году - всего 5,6%. Лидерами по количеству открытых эскроу-счетов стали Москва (43,5 тыс. сделок), Краснодарский край (19,5 тыс.), и Санкт-Петербург (13,3 тыс.).
Примечательно, что в первой половине 2021 года число ДДУ с эскроу в целом по стране лишь на 14% меньше, чем за весь 2020 год, а в некоторых регионах (всего их 24) даже больше, например, в Санкт-Петербурге и Новосибирской области (на 19%), в Томской области (на 37%), в Рязанской области (в 2,9 раз), в Псковской области (в 3,3 раза), в Кабардино-Балкарии (в 5,4 раза), в Забайкальском крае (в рекордные 39 раз). Только на Сахалине в первой половине 2021 года показатель был меньше, чем за аналогичный период в прошлом году (400 шт. против 493 шт.).
В Мордовии, Ингушетии и Калмыкии все сделки были с открытием эскроу. Более 90% зафиксировано еще в 13 регионах. По итогам 2020 года только в 2-х субъектах показатель был выше 90%. Все ДДУ прошли без открытия эскроу-счетов только в Чечне.
Лидеры по доле эскроу-счетов от всего количества заключенных ДДУ в регионе




№


 Регион


Число сделок с эскроу


Доля эскроу-счетов в сделках по региону




1


Республика Мордовия


576


100%




2


Республика Ингушетия


44


100%




3


Республика Калмыкия


135


100%




4


Оренбургская область


2857


99%




5


Амурская область


305


99%




6


Республика Коми


657


99%




7


Новгородская область


481


98%




8


Курганская область


1204


98%




9


Орловская область


1393


96%




10


Республика Хакасия


550


95%




Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра           
«Субсидирование привело к существенному росту числа сделок на первичном рынке России во второй половине 2020 года, что в итоге отразилось на увеличении разрыва между ценами на жилье и средними зарплатами. С начала 2021 года ажиотажный спрос спал - большинство уже решили жилищный вопрос, а рост стоимости нивелировал выгоду от льготной ипотеки, поэтому по итогам первой половины 2021 года мы видим снижение числа ДДУ, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Изменение условий по льготной ипотеке приведет к еще большему замедлению спроса во втором полугодии 2021 года. Уже сейчас статистика по Московскому региону показывает сокращение числа сделок на 20% за месяц».




Регион


Общее число сделок


Динамика числа сделок за год


Динамика числа сделок за полгода


Количество сделок с эскроу-счетами


Доля сделок с эскроу-счетами от общего количества




Российская Федерация


422 498


51,3%


-12,9%


244 356


58%




Центральный ФО


168 965


83,9%


-1,6%


75 691


45%




Москва


68 285


71,3%


-4,3%


43 515


64%




Московская область


60 603


128,9%


10,8%


10 943


18%




Рязанская область


10 356


218,6%


42,1%


1 077


10%




Воронежская область


7 345


39,9%


-12,6%


6 126


83%




Ярославская область


2 561


56,2%


1,5%


1 827


71%




Тульская область


2 552


50,0%


-24,8%


322


13%




Калужская область


2 100


24,2%


-7,1%


972


46%




Брянская область


2 005


41,4%


-30,5%


1 408


70%




Владимирская область


1 997


-5,1%


-46,8%


1 092


55%




Тверская область


1 971


41,0%


-26,2%


1 620


82%




Смоленская область


1 490


55,2%


-16,5%


1 169


78%




Орловская область


1 447


6,4%


-31,1%


1 393


96%




Тамбовская область


1 380


43,2%


-29,4%


1 198


87%




Липецкая область


1 325


26,9%


-33,0%


817


62%




Белгородская область


1 266


27,0%


-7,5%


691


55%




Курская область


874


35,1%


-17,7%


703


80%




Ивановская область


810


45,2%


-43,3%


353


44%




Костромская область


598


9,3%


-34,1%


465


78%




Северо-Западный ФО


62 028


11,3%


-20,0%


27 516


44%




Санкт-Петербург


37 796


9,0%


-18,5%


13 262


35%




Ленинградская область


10 495


18,9%


-21,2%


6 894


66%




Калининградская область


6 028


54,2%


-4,5%


3 269


54%




Архангельская область и Ненецкий АО


2 964


-15,0%


-43,4%


363


12%




Вологодская область


1 549


-20,8%


-18,9%


1 035


67%




Республика Карелия


1 179


-18,0%


-39,0%


796


68%




Псковская область


862


55,6%


17,1%


759


88%




Республика Коми


664


59,6%


-35,8%


657


99%




Новгородская область


491


11,8%


-25,4%


481


98%




Мурманская область


нет сделок




Южный ФО


43 512


34,6%


-19,4%


32 446


75%




Краснодарский край


23 832


39,0%


-19,8%


19 497


82%




Ростовская область


9 821


15,4%


-25,7%


7 536


77%




Республика Крым и Севастополь


4 225


50,1%


-9,6%


2 291


54%




Волгоградская область


3 027


57,6%


-13,7%


2 183


72%




Республика Адыгея


1 872


58,8%


6,7%


418


22%




Астраханская область


600


-6,8%


-36,2%


386


64%




Республика Калмыкия


135


27,4%


-13,5%


135


100%




Северо-Кавказский ФО


7 727


85,5%


4,6%


4 710


61%




Ставропольский край


5 288


70,5%


-6,9%


4 369


83%




Республика Северная Осетия - Алания


1 096


56,8%


25,1%


176


16%




Кабардино-Балкарская Республика


733


305,0%


372,9%


59


8%




Республика Дагестан


505


328,0%


-9,8%


62


12%




Чеченская Республика


61


13,0%


-35,1%


0


0%




Республика Ингушетия


44


300,0%


69,2%


44


100%




Карачаево-Черкесская Республика


нет сделок




Приволжский ФО


63 299


51,4%


-24,0%


48 529


77%




Самарская область


9 910


152,9%


-8,8%


6 265


63%




Республика Татарстан


9 690


26,4%


-28,0%


6 856


71%




Республика Башкортостан


8 301


32,3%


-24,1%


4 993


60%




Пермский край


6 187


39,5%


-31,1%


5 166


83%




Нижегородская область


4 950


51,7%


-28,9%


3 422


69%




Удмуртская Республика


4 563


33,6%


-21,1%


4 011


88%




Пензенская область


4 169


117,6%


-18,3%


3 694


89%




Чувашская Республика


3 648


32,6%


-36,8%


3 376


93%




Саратовская область


3 454


87,9%


-31,9%


3 020


87%




Оренбургская область


2 880


90,9%


4,0%


2 857


99%




Ульяновская область


2 501


31,3%


-14,2%


2 214


89%




Кировская область


1 601


3,9%


-48,3%


1 265


79%




Республика Марий Эл


869


-19,8%


-32,4%


814


94%




Республика Мордовия


576


98,6%


83,4%


576


100%




Уральский ФО


33 128


64,4%


-17,4%


22 592


68%




Свердловская область


14 916


40,8%


-16,2%


6 565


44%




Тюменская область


9 545


99,7%


-25,6%


8 070


85%




Челябинская область


5 318


71,9%


-18,3%


4 818


91%




Ханты-Мансийский АО


1 798


67,9%


-6,9%


1 669


93%




Курганская область


1 233


252,3%


95,7%


1 204


98%




Ямало-Ненецкий АО


318


20,5%


-27,1%


266


84%




Сибирский ФО


33 677


39,6%


-17,7%


25 548


76%




Новосибирская область


16 639


72,6%


-14,7%


12 068


73%




Алтайский край


5 374


19,3%


-28,7%


4 560


85%




Красноярский край


5 001


-11,5%


-21,5%


3 915


78%




Иркутская область


2 963


22,5%


-8,5%


1 705


58%




Кемеровская область


1 704


146,6%


11,2%


1 546


91%




Омская область


814


49,4%


-44,9%


661


81%




Республика Хакасия


581


14,1%


-32,4%


550


95%




Томская область


560


400,0%


60,5%


519


93%




Республика Алтай


41


-6,8%


-19,6%


24


59%




Республика Тыва


нет сделок




Дальневосточный ФО


10 162


12,4%


6,1%


7 324


72%




Приморский край


4 788


67,3%


24,7%


4 160


87%




Республика Саха (Якутия)


1 782


-21,9%


0,1%


769


43%




Хабаровский край


1 318


4,4%


-25,2%


954


72%




Сахалинская область


810


5,2%


20,9%


400


49%




Республика Бурятия


655


-29,3%


-7,7%


541


83%




Забайкальский край


501


-5,6%


36,5%


195


39%




Амурская область


308


-23,8%


-31,4%


305


99%




Еврейская АО


нет сделок




Камчатский край


нет сделок




Магаданская область и Чукотский АО


нет сделок




Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра