Бритва Оккама оставляет класс А на офисном рынке Москвы

В PLUS Development рассказали, почему на фоне роста стоимости строительства и требований к архитектуре девелоперы все чаще делают ставку на офисы класса А и почему класс B+ оказывается «лишним».

В московском офисном секторе формируется парадоксальная ситуация: девелоперы постоянно говорят о необходимости контролировать себестоимость, но при этом вынуждены вкладывать все больше денег в архитектуру, благоустройство и инженерные решения. В результате разница между проектом класса А и качественным объектом класса B+ сокращается уже не только с точки зрения пользовательских характеристик, но и на уровне экономики строительства.

Острый вопрос

Если зданию в любом случае нужны выразительный фасад, качественные общественные пространства, современные инженерные системы и продуманная территория, возникает простой вопрос: зачем ограничивать позиционирование объекта, если большая часть затрат уже понесена? Именно здесь срабатывает своеобразная «бритва Оккама»: при сопоставимой сложности проекта рынок выбирает более понятный и дорогой продукт - офис класса А, отсекая «лишнее».

«Это уже приводит к сокращению доли доступных качественных площадей в Москве. В текущей классификации офисных зданий требования к проектам категории B+ высоки, из-за чего их себестоимость почти равна А. Но выручка (будь то ставка аренды или цена продажи) в классе В+ существенно ниже. В итоге офисы В+ остаются в устаревающих зданиях и не появляются в новом строительстве», - говорит Илья Кузнецов, директор по коммерческой недвижимости PLUS Development.

Вопрос позиционирования новых бизнес-центров становится все более острым именно в текущем рыночном цикле, считает эксперт. Стоимость строительства остается высокой, а сроки реализации проектов увеличиваются. Одновременно покупатели стали требовательнее к качеству офисной среды: компании оценивают не только локацию и ставку, но и то, насколько объект помогает возвращать сотрудников в офис, поддерживать корпоративную культуру и конкурировать за кадры.

Архитектура: бег по лезвию

Еще несколько лет назад офис класса B+ мог строиться по относительно рациональной модели: функциональная архитектура, базовое благоустройство, стандартный набор инженерных решений и ставка на выгодную цену аренды. Сегодня в Москве этого зачастую недостаточно.

Первая и главная причина - возросшие требования города к внешнему облику зданий и благоустройству. Но стоит учитывать также рост конкуренции за арендатора и покупателя, для которых теперь важны не только этажность и качество инженерии, но и то, какое впечатление производит БЦ, насколько удобно организована входная группа, есть ли кафе, сервисы, общественные зоны, озеленение, велоинфраструктура, паркинг. Для крупных компаний офис становится частью бренда и сильным инструментом привлечения сотрудников в эпоху удаленной работы и гибридного графика.

Для девелопера это означает серьезные дополнительные расходы еще до начала коммерческой эксплуатации объекта.

«Та же архитектурная выразительность давно не воспринимается как факультативная опция. Если проект выходит на рынок Москвы, особенно в составе крупного делового кластера, он должен быть заметным, качественно проработанным и соответствовать ожиданиям города и пользователей. Но как только девелопер начинает инвестировать в сложный фасад, общественные пространства и благоустройство, экономия на позиционировании уже не всегда выглядит логичной», - отмечает Илья Кузнецов.

Себестоимость сближает классы

На итоговую стоимость офисного проекта влияют много факторов, и существенную долю занимают проектирование, логистика, стоимость финансирования, подключение к сетям, благоустройство и создание инфраструктуры для будущих арендаторов.

Многие из этих расходов, по сути, фиксированы или слабо зависят от того, будет ли объект позиционироваться как B+ или А. Например, качественная входная группа, вентилируемый фасад, высокоскоростные лифты, резервирование инженерных систем и благоустроенная территория нужны проекту в любом случае, если он рассчитывает конкурировать за платежеспособный спрос.

«Сегодня у столичного девелопера есть два базовых сценария. Первый - попытаться сэкономить и вывести на рынок объект, который формально соответствует среднему сегменту, но при этом уже содержит значительную часть затрат, характерных для класса А. Второй - последовательно довести проект до более высокого стандарта и получить за это соответствующую премию в аренде и капитализации. При нынешней структуре затрат второй вариант все чаще выглядит рациональнее», - говорит Илья Кузнецов.

Это не означает, что столичный рынок полностью откажется от объектов класса B или B+, добавляет эксперт. Компаниям, которые оптимизируют расходы, такие офисы по-прежнему нужны. Кроме того, не каждая локация позволяет обосновать премиальную ставку, и не каждый участок способен принять сложный архитектурный проект.

Однако объект среднего класса больше не может конкурировать только за счет низкой цены: пользователи сравнивают его с более дорогими предложениями по совокупности характеристик. Поэтому часто качественный B+ просто вынужден подтягиваться к классу А - как минимум по архитектуре, входным группам, инженерии и общественным пространствам. И когда сложность и стоимость проекта уже близки к уровню класса А, рынок подталкивает девелопера выбрать более высокое позиционирование. Это становится очевидным способом оправдать вложения, резюмирует Илья Кузнецов.