Эксперт по недвижимости Шмелев: перед покупкой жилья надо выяснить мотив продажи

Пожилая жертва так называемой схемы Долиной сожгла проданную московскую квартиру, не выходя из нее. Таким образом она отомстила не столько мошенникам, сколько самой себе и ни в чем не виноватой покупательнице. О том, как еще обманывают людей при сделках с недвижимостью и как от этого обезопаситься, — в материале 360.ru.

«Ей квартира не достанется»

Пожилая жительница Москвы

устроила пожар в квартире

, которую продала новому собственнику. Она не получила или якобы не получила за нее деньги.

Женщина настолько не хотела уступать жилье, что подожгла его вместе с собой. Теперь она в реанимации.

Все развивалось по классической схеме, которую в народе прозвали «схемой Долиной». Преподаватель столичного вуза Нино Цитлидзе долго подбирала себе квартиру и выбрала ту, что принадлежала 62-летней бывшей учительнице московской школы. Пенсионерка заявила, что ушла из школы, так как устала работать, хочет продать квартиру и купить загородный дом рядом с родственниками.

Ради покупки жилья Нино взяла ипотеку на 30 лет. Сделка выглядела максимально прозрачной. Покупательница убедилась в том, что у квартиры один собственник, проверила документы, справки из психиатрического диспансера, обратилась к юристу.

Договор купли-продажи был подписан, деньги — переведены на расчетный счет, и Нино ждала передачи ключей. Но в назначенный день ей позвонили из следственных органов и сообщили, что пенсионерка подожгла военкомат.

Пожилая москвичка заявила, что ее обманули мошенники и все 9,5 миллиона рублей она отдала им, а поджог она совершила по их требованию, чтобы вернуть недвижимость. В итоге сделку признали недействительной, а Цитлидзе — недобросовестным покупателем. Пенсионерка получила назад свою квартиру и условный срок за поджог военкомата.

Но Нино продолжала бороться за купленную квартиру, и четыре года спустя суд все-таки встал на ее сторону. Долгожданное новоселье должно было состояться 5 августа.

Когда Цитлидзе приехала за ключами, дверь не открыли. Пришлось начать вскрывать ее принудительно. Бывшая владелица вышла и попросила дать ей несколько минут на сборы. Дальше произошло непредвиденное.

«Планировка квартиры такая, что из входа виден коридор, комнаты не видны. Как только она ушла за коридор, вспыхнуло огромное пламя, во всю высоту квартиры, которое лавиной пошло сюда, на людей. Она явно заранее облила стены, потому что пожар начался с крайней комнаты», — рассказала 360.ru Нино.

По словам понятой Эммы Венцель, когда вслед за пожаром началась суета, она услышала, как пенсионерка сказала: «Нино Цитлидзе не достанется эта квартира».

Поджигательница получила ожоги 70% тела и находится в крайне тяжелом состоянии. Пострадал и пристав, выводивший ее из огня. Квартира выгорела почти полностью, жилье соседей сверху получило повреждения. Если пенсионерка выживет, ей грозит уголовное преследование.

Соседи, рядом с которыми бывшая владелица квартиры прожила более 20 лет, называют ее аферисткой, способной на все.

«Она тут со всеми воевала, всех хаяла, всем гадила», — поделился Сергей Бабич.

«Очень нехороший человек», — добавил Станислав Юльметьев.

Как бы то ни было, в итоге казавшейся заурядной сделки с недвижимостью пострадали обе стороны.

Как не нарваться на проблемы при купле-продаже жилья?

Схем обмана в сделках с недвижимостью множество, и в первую очередь страдает, как правило, покупатель.

«Для продавца самое важное чаще всего получить оплату. Если обязательство по ней не исполнено, путем подачи искового заявления сделка признается недействительной. А у покупателя рисков множество», — рассказал 360.ru эксперт по недвижимости Владимир Шмелев.

Он перечислил лишь часть возможных проблем: поддельные доверенности в истории перехода права, сохранение права пожизненного проживания для прошлого владельца, осложнения с вопросами собственности.

При покупке обязательно нужно все проверять. У нас система права негативная: Росреестр фиксирует переход права, а устоит оно в дальнейшем или нет — забота покупателя. Перед приобретением любой недвижимости, особенно вторички, покупателю необходимо очень дотошно и детально выяснять мотив продавца.

Владимир Шмелев

эксперт по недвижимости

Следует выяснить, есть ли у продавца в собственности еще какая-то недвижимость, уточнить состав его семьи. Важно понять, что принесет продавцу эта сделка.

Всей ситуации вокруг квартиры, купленной Нино, не было бы, если бы пенсионерка приобретала взамен другую квартиру, подчеркнул Шмелев.

Если есть хоть какие-то сомнения, нужно принять все необходимые меры предосторожности:

составить алиби добросовестного приобретателя;

составить отчет об оценке (о том, что цена соответствует рыночной);

если продавец возрастной, инициировать исследование комиссии в институте психиатрии (Шмелев назвал Национальный медицинский исследовательский центр психиатрии и наркологии имени Сербского);

застраховать титул права собственности. Страхование титула подразумевает риск утраты права собственности. Перед оформлением страховки важно посмотреть, какие риски покрывает полис. В нем должна быть защита по статьям 177, 178, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые регулируют основания для признания сделок недействительными в судебном порядке.

Если бы покупательница московского жилья сделала все это, то хотя бы получила бы обратно деньги.

Понятно, что упомянутые шаги требуют отдельных расходов, однако они невелики в сравнении со стоимостью самой недвижимости. Лучше заплатить и спать спокойно, чем погрязнуть на долгие годы в судах и, возможно, остаться и без квартиры, и без денег, резюмировал Шмелев.

Как одинокому пенсионеру грамотно распорядиться своей квартирой?

Если человек хочет передать недвижимость кому-либо после своей смерти, лучший способ — заключить у риелтора договор об иждивении с пожизненным содержанием.

Регистрация права собственности на покупателя происходит в момент заключения сделки. Рентополучатель обязан ежемесячно выплачивать пожилому человеку определенную сумму и после его смерти нести расходы на погребение. При этом за рентополучателем остается право пожизненного проживания.

Но там, где на кону стоят большие деньги, возможны преступления — вплоть до того, что владельцу жилья могут «помочь» уйти из жизни, отметил собеседник 360.ru.

«Если у вас есть возрастные родственники и вы редко общаетесь, эффективным будет оформление договора займа и залога на него. Так объект будет находиться у вас в обременении, и даже если злоумышленники введут возрастного человека в заблуждение, без вашего согласия переход права будет невозможен», — добавил эксперт по недвижимости.

При этом человек, который распорядился своим имуществом при жизни, сохранит право пользования и владения до конца своих дней.

Важный момент: если заключен договор ренты, наследства уже быть не может — переход права произошел.

Если человек оставил на кого-то завещание, но у него есть наследники первой очереди, являющиеся нетрудоспособными, несовершеннолетними или пенсионерами, они в любом случае будут иметь право на половину доли, которая причиталась бы им по закону. Такое право за ними сохранится, даже если их не упомянут в завещании.