Рынок жилья-2026 в Москве: девелоперы уходят из комфорт-класса, а в премиальном сегменте спрос становится все более избирательным

До 40% заемщиков готовы брать ипотеку по ставке выше 15%, девелоперы переключаются на премиальные и маржинальные сегменты, а в ИЖС продажи упали более чем вдвое. Эти и другие тренды обсудили участники конференции «RE-DIGEST: Жилой сегмент. Индикаторы рынка в оценке для банков».

Организатором мероприятия выступила Ассоциация «Альянс экспертов рынка недвижимости» (АЭРН) при поддержке Ассоциации банков России.

Спикерами стали директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе, директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис, руководитель по развитию «ДОМ.РФ Технологии» Анна Богдашкина, управляющий партнер экосистемы Kalinka Ольга Кузнецова, коммерческий директор ГК «Сумма Элементов» Максим Лучников, учредитель Экспертного Клуба «Загородный Девелопмент», председатель комитета продуктового маркетинга загородных комплексов Ассоциации МЖС Валерий Лукинов, начальник управления «Ипотечное кредитование» департамента продуктов розничного бизнеса Банк ВТБ (ПАО) Сергей Бабин, д.э.н., профессор Томского государственного университета, директор ООО «Институт оценки» Николай Волович.

Масс-маркет: цены и риски

Сергей Лобжанидзе подчеркнул, что рынок новостроек сильно сегментирован. По доле оборота половина всех денежных средств приходится на Москву и Московскую область, и этот показатель не меняется в последние пять лет.

Эксперт добавил, что 2025 год стал самым успешным для данного сегмента на продолжительную перспективу. Продажи росли и в количественном, и в денежном выражении. Однако средняя площадь лота снижалась, и теперь она составляет менее 50 кв. м, а на студии и «однушки» приходится более половины сделок.

«Сравнивая I квартал 2025 и 2026 годов, мы видим увеличение средней стоимости и цены квартир. Однако это не подорожание в классическом смысле, а перераспределение ассортимента. В первую очередь происходит вымывание недорогого предложения. Нового же становится мало, так как девелоперы выводят меньше проектов, и в сделках остается преимущественно дорогой сегмент», — пояснил Сергей Лобжанидзе.

Особое внимание спикер уделил рискам, связанным с финансовыми инструментами. Субсидированная ставка и нулевой первоначальный взнос приводят к тому, что цена в ДДУ вырастает за счет условий финансирования. Такую квартиру невозможно продать по цене покупки даже после сдачи дома. Во-первых, льготная ипотека недоступна для покупателя на вторичном рынке. Во-вторых, из-за нулевого взноса стоимость завышена на 20%, что дополнительно увеличивает срок экспозиции.

При снижении доступности ипотеки меняются инструменты продаж. Эксперт первого ряда, руководитель сервисного направления компании Plus Development Юлия Воробьева рассказала, что покупателями востребована рассрочка от застройщика до даты ввода дома, а также ипотека с субсидированными ставками на весь срок кредита.

Куда уходят девелоперы

Анна Мурмуридис отметила смещение девелоперского интереса в сторону элитной недвижимости — к высокобюджетным участкам внутри ТТК и Садового кольца. В 2025 году в Москве выдано 18 разрешений на строительство в данном сегменте — рекордный показатель за историю наблюдений. В 2026-м наблюдается снижение активности, но оно характерно для всех классов.

«Сейчас элитный сегмент занимает около 10% рынка новостроек, и его доля растет. В текущей экономической ситуации застройщику сложнее выводить проекты у МКАДа. Земля здесь стоит дорого, проектное финансирование привязано к ключевой ставке, из-за чего риски строительства в комфорт-классе возрастают. Этот сегмент уходит с рынка Москвы — его замещает фонд реновации. Девелоперам остается либо идти в высокий класс, где почти нет сделок с ипотекой, а маржинальность выше, либо приостанавливать активность и пережидать сложные времена», — поделилась Анна Мурмуридис.

Сегменты премиум и делюкс

Здесь, в отличие от массового рынка, ипотека не является драйвером спроса, рассказала Ольга Кузнецова. Клиенты приобретают недвижимость либо как инструмент сохранения и приумножения капитала, либо для личного проживания среди людей своего круга. Но при этом все чаще выбирают компактные лоты, их средний метраж постоянно снижается. Сейчас наиболее востребованы объекты площадью 50-100 кв. м.

На первичном рынке число сделок за январь-май 2026 года сократилось на 40% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года, хотя объем предложения вырос на 34%. Средневзвешенная цена квадратного метра достигла 2 млн рублей, а рост цен год к году составил 10%. Основные драйверы удорожания — ключевая ставка, санкционные ограничения и логистические издержки.

А вот вторичный рынок элитной недвижимости, напротив, демонстрирует оживление, по данным Ольги Кузнецовой. Часть покупателей пришла сюда с «первички», что отразилось в увеличении спроса на 57% в I полугодии 2026-го по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Средневзвешенная цена квадратного метра год к году выросла на 19%.

Премиум без ипотеки

Максим Лучников отметил, что средний срок сделки в премиальном сегменте в 2026 году вырос с 30 до 60 дней. Также он подтвердил, что ипотека здесь фактически отсутствует. Основным инструментом стала рассрочка, на которую приходится до 70% сделок (остальные 30% — на 100%-ную оплату).

Эксперт предупреждает, что такая практика несет риски для рынка. Но девелоперы это учитывают: закладывают в финансовую модель 15% расторжений и срывов платежей. Причем популярной становится именно пролонгированная рассрочка — на весь период строительства. Но она еще больше увеличивает горизонт риска для бизнеса и требует отдельного сценария в финмодели. Снизить риски для обеих сторон позволит смешанная схема: рассрочка до ввода дома и последующий переход на ипотеку, полагает Максим Лучников.

Он затронул и тему изменений в потребительских предпочтениях. Раньше к премиальной и элитной недвижимости относили объекты в исторических районах Москвы, например малоэтажные дома с бассейном. Сегодня ориентиры сместились: покупатели ценят расположение у парка или реки, небольшое количество квартир в проекте, статусное соседство, а также наличие социальной и коммерческой инфраструктуры.

А что с «загородкой»?

Максим Лучников отметил, что спрос постепенно смещается в регионы и загородную недвижимость.

Но и на рынке ИЖС фиксируется падение продаж, если сравнивать I квартал 2026 года с I кварталом 2025-го, сообщил Валерий Лукинов. Больше всего «пострадал» эконом-сегмент: в 70% коттеджных поселков продажи сократились более чем вдвое. В комфорт-классе — на 60%. Лучше всего себя чувствуют бизнес- и премиум-классы — там снижение составило 39% и 32% соответственно.

Однако говорить о пессимистичном сценарии преждевременно. Во-первых, эксперт поясняет, что это не кризис спроса: покупатели есть, но они ждут более приемлемых процентных ставок. Во-вторых, в бизнес- и премиум-классах наблюдается тенденция к росту. В-третьих, даже при двукратном падении продаж в количественном выражении финансовые показатели по ряду проектов остаются на уровне предыдущего года — за счет оптимизации структуры продукта, ценовой политики и фокуса на ликвидные форматы.

Сергей Бабин добавил, что в I квартале 2026 года объемы ипотечного кредитования на рынке ИЖС выросли вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2025 года. Растет и доля рыночной ипотеки в ИЖС — она уже составляет около 30% от общего объема выдач. Сформировалась устойчивая связка: застройщик получает проектное финансирование под эскроу-счет, а покупатель — ипотеку в том же банке.

«Меняется также поведение заемщиков: заметно снизилась их чувствительность к уровню ставок. Еще три года назад никто из опрошенных не был готов брать ипотеку под ставку выше 15% годовых, сейчас доля таких клиентов уже достигает 40%. Люди привыкли к текущей ситуации и принимают решения исходя из жизненной необходимости, а не в расчете на смягчение условий», — уточнил Сергей Бабин.

Конференция «RE-DIGEST: Жилой сегмент. Индикаторы рынка в оценке для банков» состоялась в Башне ВТБ в «Москва‑Сити».

На мероприятии президент Ассоциации АЭРН Яна Кузина анонсировала перезапуск и обновление дайджеста жилой недвижимости, который, помимо массового жилья, охватит также элитный сегмент, ИЖС и земельные участки. Планируется разработать единую классификацию для продуктовых ниш, что повысит прозрачность и релевантность аналитики.