Прогнозы на II полугодие 2026 г. для столичного рынка новостроек: метод исключения
В первом полугодии 2026 г. рынок новостроек Москвы переживал серьезные трудности, но и второе полугодие не станет временем больших надежд для застройщиков, считают в компании Plus Development. С одной стороны, новая вариация семейной ипотеки с июля может стать громким финальным аккордом затянувшегося шторма. Так, если ставки для пар с одним ребенком вырастут до 10-12%, спрос просядет – опять. С другой стороны, продолжится общее оздоровление рынка, который долгое время зависел от льгот, то есть от нерыночных механизмов.
Так или иначе, сегодня существует несколько основных версий ближайшего будущего сектора новостроек. Потому аналитики Plus Development решили использовать метод исключения и отметить то, чего уже наверняка НЕ произойдет во втором полугодии.
Снижение «ключа» до комфортных значений
Быстрого возврата к мягкой денежно-кредитной политике не будет. Даже если ЦБ продолжит постепенное снижение, к декабрю 2026 года ключевая ставка может остаться в диапазоне 13-14%.
«Для массового покупателя рыночная ипотека становится по-настоящему рабочим инструментом только при ставке около 12% и ниже. Застройщикам, чтобы «выдохнуть» от бремени проектного финансирования, нужно еще меньше: 10%. Но если бизнес хоть как-то выживает, то покупателям совсем тяжело. Сегодня ежемесячный платеж по кредиту на типовую двухкомнатную квартиру в массовом сегменте Москвы превышает психологически комфортный уровень для большинства семей с доходом до 250-300 тыс. руб. в месяц. Поэтому во втором полугодии именно высокие ставки останутся главным ограничителем спроса», - говорит Екатерина Наливайко, директор по маркетингу компании Plus Development.
Обвал цен на новостройки в Москве
Сценарий резкого падения цен можно смело исключать – несмотря на сдержанный спрос. Куда более вероятно локальное снижение в отдельных районах или проектах. Также застройщики могут начать еще активнее работать со скидками. Но в целом по рынку Москвы стоимость квадратного метра продолжит расти. Правда, с некоторыми оговорками.
«В первом полугодии цены на новостройки в столице фактически топтались на месте, особенно если сравнивать с заметным удорожанием в 2025 году. Тогда за 12 месяцев столичные новостройки в среднем прибавили 25%. Но второе полугодие, вероятно, будет чуть более динамичным: рыночная ипотека потихоньку становится доступнее, застройщики все активнее предлагают субсидированные программы, плюс придет традиционное оживление спроса после сезона летних отпусков. Напомню также про «внесезонные» факторы: финансовые модели, заложенные в проектном финансировании, и растущая себестоимость строительства не позволят девелоперам снизить ценники или остановить поступательное удорожание жилья в Москве», - объясняет Екатерина Наливайко.
В Plus Development считают, что к началу 2027 года стоимость квадратного метра в московских новостройках в среднем прибавит 10% относительно января 2026 года.
Большой бум или великий спад
Ни того, ни другого во втором полугодии 2026 г. не будет, считают в Plus Development. Все это уже случилось. Так, 2025 год принес ажиотажный спрос осенью и зимой, перед введением ограничений по семейной программе. В феврале-марте 2026 г. последовал значительный (но ожидаемый) спад: относительно пиковых показателей декабря сделки просели на 40-50%. А теперь траектория просто выравнивается.
«Пока рынок сильно охлажден. Ажиотажный спрос третьего и четвертого кварталов прошлого года фактически «выбрал» спрос текущих периодов. Это особенно ярко проявилось в июне, когда многие девелоперы ждали хотя бы краткосрочного всплеска продаж. Его могли сгенерировать семьи с одним ребенком: для них ставка по семейной программе уже с июля может вырасти с 6% до 10-12%, если введут дифференциацию. Но всплеск не случился. Соответственно, не будет и «великого июльского спада», затишье просто продолжится», - говорит Екатерина Наливайко.
В Plus Development считают, что второе полугодие 2026 года станет периодом окончательного отрезвления для рынка. Искусственные драйверы спроса исчерпывают себя, ставки остаются высокими, покупатели – все более избирательными. К тому же, на фоне ослабления льготных программ заметно усиливается переток спроса на вторичку.
«Так что в последующие 6 месяцев 2026 года девелоперы будут бороться за реального клиента, в том числе сами с собой: например, когда готовые очереди ЖК конкурируют со строящимися. Дисконт и скорость заселения, которые предлагает вторичный рынок, нужно будет «перебивать» сильными инструментами: субсидированными ставками, рассрочкой, трейд-ин. Иными словами, теперь за свое место на рынке все будут сражаться рыночными методами: как было до расцвета льготных историй», - полагает Екатерина Наливайко.
А еще, по ее мнению, из-за возврата отрасли к рыночным механикам вторичный рынок скоро заметнее подтянется по ценам к первичке, разрыв будет сокращаться. Это тоже верный признак оздоровления: вторичка не должна быть дешевле новостроек на 30% и более, как было в период расцвета массовой льготной ипотеки.