Риелтор Шмелев объяснил, почему больше не арендуют студии

Рынок долгосрочной аренды в России летом 2026 года развернулся в пользу квартиросъемщиков: предложение растет, а количество арендаторов не изменилось. Какое жилье выбирают семьи с детьми, сколько стоит снять однушку или трешку в Подмосковье и как изменилось законодательство — в материале 360.ru.

Как изменился рынок аренды жилья в России к лету-2026

2026 год принес существенное разочарование собственникам жилья, рассказал 360.ru эксперт по недвижимости Владимир Шмелев.

«Сегодня предложение аренды долгосрочного жилья в Москве, Московской области и других крупных городах существенно превышает спрос. Если два года назад объект выставлялся в рекламу и находил своего нанимателя в течение суток, порой даже возникал аукцион, и в итоге кандидата выбирал владелец недвижимости, то в текущих реалиях при такой же цене объект ищет своего нанимателя несколько месяцев», — рассказал эксперт.

По этой причине собственники жилья, которые раньше не соглашались на проживание нанимателей с животными и маленькими детьми, сейчас пересматривают свои предпочтения и соглашаются на то, что есть, — главное, чтобы квартиру вообще сняли, хоть и с двумя собаками.

На это повлияло несколько факторов. Самое важное — ужесточение миграционной политики государства, из-за чего поток приезжих людей для работы объективно снизился, соответственно, освободилось достаточно большое количество объектов эконом-класса, которые вышли на рынок аренды в виде предложений.

«Вторым очень важным и существенным фактором стало выросшее количество людей, которые до 2020 года приобретали объекты в новостройках по льготным программам и делали это для инвестиций. К этому лету они успели получить ключи, сделать ремонт, обставить объект мебелью, чтобы сдавать его. Конкуренция увеличилась, а количество потенциальных арендаторов осталось тем же. А сегодня спрос умеренный», — объяснил Шмелев.

Специалист привел пример: если в прошлом году однокомнатная квартира с хорошим ремонтом в новостройке на востоке Москвы сдавалась за 90 тысяч рублей, то сейчас стоимость аренды такой же квартиры обходится около 70 тысяч в месяц. При этом спрос на нее все еще остается слабым.

Несмотря на это, к концу июля — началу августа эксперты в сфере недвижимости ожидают традиционное увеличение спроса, которое связано с началом учебного года и завершением сезона отпусков.

«К сентябрю, как правило, спрос становится достаточно активным. Я думаю, в этом году исключения не будет. И те, кто в текущих реалиях не могут найти себе нанимателей, в июле–августе обязательно их найдут, если не будут увеличивать цену», — отметил Шмелев.

Самые популярные предложения на рынке аренды жилья

Сегодня популярны все площади. Если говорить о небольших площадях, то студий достаточно, однако они все чаще не востребованы. В последнее время люди, если у них есть деньги, выбирают доплатить 5-10 тысяч рублей, но за более комфортное проживание: отдельное помещение для отдыха и кухню. Поэтому выбор падает на полноценную однокомнатную квартиру.

«Одним из самых востребованных сейчас я бы назвал семейный формат — двушки и трешки. Вообще, в Москве и области на рынке аренды жилья дефицит трехкомнатных квартир. Это понятно: под инвестиции люди приобретали в основном студии и однушки, а трешки под эти цели никто не брал. Как правило, такое жилье выходит на рынок аренды, если просто не используется — например, купили другое, досталось по дарению или наследству», — объяснил эксперт.

К слову, студии стали запрещать на законодательном уровне — в Подмосковье теперь нельзя строить квартиры менее 30 квадратных метров. По этой причине застройщики выбрали проектировать не студии, а однокомнатные квартиры.

Цены в Подмосковье

В районах Одинцова и Красногорска, которые по транспортной доступности превосходят некоторые районы Москвы, стоимость студии со свежим ремонтом, оборудованием и мебелью обойдется в 30 тысяч рублей в месяц и выше. Стоимость аренды однокомнатной квартиры там же начинается от 40 тысяч.

Двухкомнатные берут от 50 тысяч, трешки — от 60 тысяч, если они с ремонтом и оборудованием. Если ремонта нет, то цена может быть ниже.

«Если это отличная локация, например классный дом или новый ЖК, да еще и сам объект с хорошим ремонтом, то цены могут быть выше даже в два раза», — отметил Шмелев.

Как долго ищут арендатора

Летом прошлого года объект, как правило, находил своего арендатора в течение двух недель. Если это популярный объект, например однушка, то ее подписывали на четвертый день рекламы, рассказал риелтор.

Однако сегодня, как говорилось ранее, спрос не такой высокий, как год назад. По этой причине поиск затягивается на срок в среднем от месяца до двух.

Изменения в законодательстве

В законодательстве закрепили некоторые нюансы относительно защиты прав арендаторов и арендодателей. Самое главное и яркое — это электронные договора.

«В них достаточно много особенностей, которые приводят к рискам для обеих сторон. Все равно спрос на то, чтобы сделку сопровождал специалист, остается очень высоким. Потому что электронным сервисам пока очень далеко до того, чтобы заменить человеческое участие», — отметил Шмелев.

Электронные договора дают гарантию всем сторонам сделки. Их подписывают с помощью усиленной неквалифицированной или квалифицированной электронной подписи («Госключ» и «Госуслуги»). После этого в суде нельзя будет сказать, что этого не подписывал. Срок на подписание виртуальных документов ограничен 24 часами. Кроме того, шаблон един, что не позволит скрыть выгоду за одним из пунктов ни одной из сторон.

Электронный договор дает арендатору гарантию, что на момент аренды в квартиру никто не придет без предупреждения, он будет иметь официальную регистрацию, все платежи будут видны, собственник не сможет заявить, что чего-то не получил. Для арендодателя это защита от порчи имущества, штрафов от налоговой, долгов, субаренды.

В текущий момент по законодательству наймодатель, сдавая свою квартиру, обязан оформить нанимателю временную регистрацию. Если он этого не сделает, грозит штраф.

Собственнику придется заплатить от пяти до семи тысяч рублей в Москве и Санкт-Петербурге, от двух до пяти — в других регионах.

Арендатору тоже грозит наказание: за проживание в квартире более 90 суток без временной регистрации ему придется заплатить от трех до пяти тысяч в Москве и Санкт-Петербурге, от двух до трех — в других регионах.

Кроме того, обе стороны защищены, так как договор аренды следует регистрировать в Росреестре, если его заключили на срок более года.

Теневая аренда

Несмотря на повышение налогов, Шмелев видит устойчивый тренд на обеление рынка аренды недвижимости. Если ранее собственники старались заключать договора, не сообщая о новом источнике заработка в налоговую, то сегодня этого практически не делают.

Шмелев отметил, что причина этому — простота обращения.

«Сделать это элементарно — через приложение. Там все просто. И, в отличие от оформления ИП, самозанятому не нужно уплачивать страховые взносы или сдавать отчетность. Только важно соблюдать лимиты: до 2,4 миллиона рублей ежегодного дохода. А сдавать можно любое количество квартир», — объяснил риелтор.

Налог при этом составляет 4%, заключил эксперт.