КРТ и аналитика реальности: в Нижнем Новгороде прошла бизнес-конференция, посвященная современному рынку строительства

9 апреля в Нижнем Новгороде состоялась большая конференция «КРТ и аналитика реальности. Где строить и как продавать, когда рынок перенасыщен?», гостями которой стали застройщики, девелоперы, представители бизнеса, реализующие свои проекты в столице Приволжья. В рамках бизнес-завтрака главными спикерами стали замминистра градостроительной деятельности и развития агломерации Нижегородской области Михаил Генин, генеральный директор ГК «Три сезона» Александр Ростов, генеральный директор «БС-ГРУПП» Борис Соколов и директор по развитию ООО «ЦИК», разработчик аналитической системы «Домострой Профи» Сергей Филатов. Организатором встречи выступил ДОМОСТРОЙНН.РУ.

Приветственное слово взяла генеральный директор холдинга ООО «ЦИК», в состав которого входит ДОМОСТРОЙНН.РУ, Елена Дорофеева. Она поблагодарила всех собравшихся за уделенное время и интерес к встрече, где поднимаются важные вопросы о градостроительстве. Кроме того, Елена Дорофеева пригласила всех участников мероприятия на V юбилейную архитектурно-строительную премию «Искусство строить», которая пройдет в конце 2026 года.

«В этом году мы проводим юбилейную премию „Искусство строить“, которая будет несколько отличаться от премий прошлых лет. Во-первых, в 2026 году мы добавили номинацию „Жилой комплекс года ПФО“, где будем награждать лучшие проекты жилищного строительства в классах „комфорт“, „бизнес“ и „элит/премиум“, которые реализуются в городах Приволжского федерального округа. Во-вторых, у нас пройдут два выездных мероприятия: третий сити-тур в рамках номинации „Лучший реализованный ЖК“ и экскурсия в питомник декоративных растений „Медвежья долина“ в рамках номинации „Лучшая концепция благоустройства“, где застройщики расскажут, для чего они решили принять в ней участие и почему именно их проект достоин победы», — рассказала Елена Дорофеева.

Российские девелоперы давно перестали возводить дома по принципу «быстрее построить — быстрее заработать». Теперь их жилые комплексы — это полноценные проекты по созданию комфортной среды, где есть место для жилья, прогулок с детьми, занятий спортом, коворкинга, а также функциональные зоны, которые упрощают жизнь: парковки, колясочные, кладовки. Неотъемлемой частью такой среды для жизни становится благоустройство и озеленение придомовой территории, особенно там, где реализуются масштабные проекты КРТ.

Елена Дорофеева и Александр Ростов. Фото: ДОМОСТРОЙНН.РУ

Представители ООО «Зеленый проект» (входит в ГК «Три сезона») Александр Ростов, Наталия Воронцова и Павел Ростов подняли важную и интересную тему «Компенсационное озеленение при реализации проектов КРТ». Компенсационное озеленение — это процесс восстановления зеленых насаждений, которые были утрачены или их необходимо было демонтировать из-за аварийного состояния. Это сложный комплекс работ, который требует соблюдения конкретного алгоритма действий, именно об этом и рассказали гостям спикеры.

«В процессе компенсационного озеленения участвуют застройщик, администрация города — в Нижнем Новгороде это МКУ „Горкомэкологии“, эксперт, который проводит экспертную оценку, проектная организация и подрядчик. Эксперт обязан провести оценку насаждений, определить аварийность деревьев и, если дерево не аварийное, назначить мероприятия по улучшению его состояния или сделать вывод о необходимости вырубки. Следующий этап — это получение разрешения на вырубку или снос. После этого создается проект компенсационного озеленения, который нужно согласовать в городской администрации, а на его основе подрядчик может приступать к реализации. Это многоступенчатый алгоритм действий, необходимых к выполнению. Наша компания разработала авторскую методику ведения такого проекта, и мы помогаем застройщикам не только экономить деньги, но и подходить к этому важному вопросу со всей ответственностью», — рассказала генпланист Наталия Воронцова.

Заместитель министра градостроительной деятельности и развития агломерации Нижегородской области Михаил Генин рассказал аудитории о каждой площадке КРТ, работы над которой ведутся в настоящее время. На сегодняшний день в Нижнем Новгороде заключены договоры или одобрены региональным штабом 57 площадок КРТ, куда входит застройка жилых, нежилых и незастроенных территорий, а также площадок, где строительство ведется по инициативе правообладателя. Михаил Генин подробно рассказал о 14 территориях: 11 из них располагаются в Нижегородском, Канавинском, Московском, Советском и Ленинском районах, а также в Новинках и два проекта в Дзержинске.

В центре города — в Нижегородском районе — сейчас разрабатываются три площадки. В границах улиц Гоголя, Нижегородская, Заломова и Сергиевская на территории в 1,23 га планируется построить пять многоквартирных домов с предшествующим расселением, реконструкцией и сносом старых объектов. Еще один проект — Правительственный квартал в границах улиц Большая Печерская, Сеченова, Тургенева, переулка Бойновский, улиц Ковалихинский Овраг и Максима Горького. Он уже прошел региональный штаб и сейчас находится на стадии согласования. По словам замминистра, выход на торги и заключение договора запланированы на сентябрь—октябрь текущего года. Напомним, на данной территории планируется возвести деловой кластер для чиновников, а также жилье. Доминантой квартала станет небоскреб высотой более 150-метров с выходом к будущей станции метро «Сенная». Территорию планируют выставить на торги единым лотом.

Фото 1: КРТ на Гоголя. Фото 2: КРТ Правительственный квартал. Институт развития агломерации Нижегородской области

Третьим стал проект ИТ-квартала в границах улиц Малая Ямская, Ильинская, Маслякова, Большие Овраги и Похвалинского съезда. На данный момент проект решения о комплексном развитии находится на согласовании, а отторговать площадку планируется в мае 2026 года. Отметим, что проект ИТ-квартала является КРТ в Нижнем Новгороде, где не предусматривается строительство жилья. Здесь появятся офисы для разработчиков и компаний в сфере высоких технологий.

В Канавине в районе улицы Чкалова планируют расселить 120 нижегородцев, проживающих в ветхих и аварийных домах. На месте снесенных зданий возведут новостройки, рассчитанные на 1 047 человек. Кроме того, застройщику будет необходимо построить здесь детсад и парковку, а также реконструировать котельную и теплосети. В прошлом году проект прошел регштаб, сейчас он находится на стадии согласования. Торги запланированы на сентябрь 2026 года.

В Московском районе застройщику предстоит перезагрузить территорию в границах улицы Березовская, проспекта Героев и Московского шоссе. Проект также находится на стадии согласования. Напомним, здесь снесут ветхие постройки, улучшат жилищные условия более 500 нижегородцев, а на месте старого фонда возведут порядка 148,4 тысячи кв. м недвижимости. Торги по площадке запланированы на октябрь 2026 года.

Также в Московском районе реализуется проект КРТ нежилой застройки. Это механизм преобразования депрессивных территорий, на которых отсутствуют объекты жилищного строительства. Так, на улице Бурнаковской ООО «СЗ «Бурнаковка» построит 133 тысячи кв. м недвижимости. В январе 2026 года был заключен договор о КРТ, сейчас разрабатывается документация по планировке территории (ДПТ). Отметим, что кроме жилья инвестор построит здесь детсад на 230 мест.

В Советском районе активно разрабатываются четыре площадки. Первая — в границах улиц Тимирязева, Чачиной и Оранжерейного тупика. Мастер-план проекта отправлен на согласование, а торги планируется провести в сентябре 2026 года. Напомним, здесь хотят возвести около 172 тысяч кв. м жилья, поликлинику на 100 посещений, детский сад на 290 мест и школу на 2 000 учеников. Вторая — в районе улицы Родниковой в границах улиц Полтавской, Генкиной, Высоковского проезда и реки Кова. Проект прошел этап архитектурного совета, сейчас проектировщики вносят правки в мастер-план. Торги запланированы на ноябрь 2026 года.

Фото 1: КРТ на Тимирязева. Фото 2: КРТ на Родниковой. Институт развития агломерации Нижегородской области

Третьей площадкой стала территория в границах улиц Невзоровых, Генкиной, Ломоносова и Ашхабадской и в границах улиц Белинского, Невзоровых, Ломоносова и Ошарской. Сейчас ведутся работы по внесению изменений в мастер-план в части технико-экономических показателей. Торги и заключение договора планируются в первом квартале 2027 года. Четвертая территория в районе театра опера и балета в границах улиц Белинского, Ижорская и Невзоровых. Площадка также находится на стадии согласования мастер-плана и готовится к торгам в ноябре 2026 года.

Фото 1: КРТ на Невзоровых. Фото 2: КРТ Оперный театр. Институт развития агломерации Нижегородской области

В Ленинском районе этап согласования мастер-плана проходит площадка в границах Заречного бульвара, улиц Гончарова, Арктической и Космонавта Комарова. Тут построят 277,7 тысячи кв. м недвижимости, где под жилье отведут 150,5 тысячи «квадратов». Отторговать территорию планируется в ноябре 2026 года.

В Новинках разработан проект КРТ незастроенных территорий, два лота из которых уже нашли своих инвесторов. На первом их них площадью 89,6 га планируется построить 663,4 тысячи кв. м жилья для 22 тысяч человек. Здесь силами региона построят школу на 1200 мест, четыре детсада на 880 мест и поликлинику на 10 посещений в смену. Договор заключен в 2024 году с ООО «СЗ «Спика». На втором участке площадью 46,6 га хотят возвести 440,7 тысячи кв. м жилой недвижимости для 14,7 тысячи нижегородцев. Инвестор обеспечит территорию социнфраструктурой: школой на 1850 мест и четырьмя детсадами на 520 мест. Договор заключен в январе этого года с ООО «СЗ «Спортивная деревня 1». Управлением обоими проектами будет заниматься региональный оператор КРТ — Дирекция по строительству.

КРТ в Новинках. Институт развития агломерации Нижегородской области

Еще один проект КРТ незастроенных территорий планируют реализовать в Дзержинске, а именно между шоссе Игумновское и трассой М-7 «Волга» неподалеку от особой экономической зоны «Кулибин». На площади 29,4 га инвестор возведет 177,5 тысячи кв. м для почти 6 тысяч человек.

Кроме того, в Дзержинске планируется реализовать проект в границах проспекта Дзержинского, улиц Черняховского, Чапаева, Пирогова, Матросова, Студенческой, в границах микрорайона Западный-3, проспекта Циолковского и в границах улиц Гайдара, Маяковского, бульвара Мира и улицы Бутлерова. Здесь на территории 23,4 га планируют построить 500 тысяч кв. м недвижимости, из которых 290 тысячи кв. м будут жилыми. Торги по площадке пройдут в августе текущего года.

Также замглавы Минграда рассказал, что в регионе разрабатываются проекты комплексного развития по инициативе правообладателя. Эти территории располагаются почти в каждом районе Нижнего Новгорода, а также в Кстове, на Бору и в Балахне.

«В Нижегородской области реализуются проекты КРТ по инициативе правообладателя. На сегодняшний день заключено 14 договоров. В стадии согласования находятся еще порядка десяти площадок. Важно, что у нас набирает популярность механизм масштабных инвестиционных проектов — это территории инвестиционного развития. На территориях КРТ общей площадью 153,4 га планируется отвести около 44,1 га именно под территории инвестиционного развития. Это хорошее подспорье для инвесторов», — отметил Михаил Генин.

Фото: ДОМОСТРОЙНН.РУ

Говоря об эстетике, красоте и безопасности современных новостроек, очевидным преимуществом многих из них стала архитектурная подсветка, которая подчеркивает не только внешний облик, но и создает особую атмосферу и для жителей конкретного дома, и для всех горожан. Борис Соколов, генеральный директор «БС-ГРУПП», в состав которого входит «Бюро Света», рассказал гостям бизнес-завтрака обо всех преимуществах комплексного освещения городов.

Одним из столпов светлых и безопасных городов, по словам спикера, является мастер-план освещения — базовый документ, регламентирующий освещение для различных городских зон, иерархию световых доминант и показывает основные световые оси и узлы, туристические маршруты, объединяет все виды городского освещения вместе. Борис Соколов отметил, что архитектурное освещение позволяет решать социальные и эмоциональные задачи. Так, эксперт заявил о необходимости создания световых акцентов на исторические здания, которые становятся визитными карточками. Кроме того, любой человек будет чувствовать себя комфортнее в светлом пространстве с теплой атмосферой и энергетикой определенного места.

«В Нижнем Новгороде есть огромный потенциал для развития архитектурно-художественного освещения, которое способно вывести город в топ-2 самых привлекательных направлений страны. Особое внимание, конечно, стоит уделить не только новым жилым комплексам, но и объектам культурного наследия, подчеркивая их красоту с помощью света и сохраняя историю для будущих поколений. Это особенно важно для города с многовековой историей», — отметил Борис Соколов.

Опираясь на опыт реализации объектов более чем в 15 городах России, собеседник выделил Москву, Санкт-Петербург, Вологду и Архангельск как примеры городов с развитой культурой света. Среди знаковых проектов он упомянул работу в Мурманской области, где команда осветила двухсотметровую трубу завода в Мончегорске, превратив ее в самый большой градусник в мире, занесенный в Книгу рекордов Гиннеса. При этом эксперты компании «Бюро Света» принимают во внимание комфорт всех жителей и тщательно следят за тем, чтобы архитектурная подсветка не мешала им в повседневной жизни.

Четвертым спикером выступил разработчик аналитической системы «Домострой Профи» Сергей Филатов. Он представил аудитории актуальную ситуацию на рынке строящегося жилья в Нижнем Новгороде.

На текущий момент в Нижнем Новгороде строится около 1,2 млн кв. м жилья. По объемам строительства лидирует Нижегородский район, на долю которого приходится 32%. Меньше всего строят в Приокском районе — менее 1%. Доля нераспроданных квартир по городу остается на стабильно высоком уровне в 70%.

Как рассказал Сергей Филатов, ценовой тренд по городу сохраняет положительную динамику, несмотря на незначительные коррекции в отдельные месяца. Средневзвешенная цена предложения достигала максимального значения в 230 000 рублей за кв. м в январе 2026 года. Средневзвешенная цена реализации меньше на 14% цены предложения и достигала на максимуме 201 000 рублей за кв. м в феврале этого года. Спикер отметил, что за семь лет подъема на первичном рынке недвижимости в Нижнем Новгороде средневзвешенная цена по городу выросла в три раза с 70 000 до 230 000 рублей. За это же время доля федеральных компаний в объеме предложения по городу выросла до 50%.

Согласно данным, самая высокая цена реализации в Нижегородском районе — 241 748 рублей за кв. м в марте. Самая низкая цена в Новинском сельсовете — 161 818 рублей за кв. м.

За 2025 год средняя площадь реализованных квартир сократилась с 53 кв. м до 43 кв. м, что является очень серьезным трендом, отметил Сергей Филатов. Люди стали покупать малогабаритное жилье, а двух- и трехкомнатные квартиры начали формировать неликвидный навес. Покупатели больших квартир ушли на вторичный рынок где цены ниже.

«В моменте мы наблюдаем рост количества сделок на вторичке. Тем не менее в объеме предложения на первичном рынке ничего не изменилось. До сих пор средняя площадь квартир составляет чуть больше 52 кв. м. Если тренд на покупку малогабаритных квартир сохранится, то в конце 2026 года будут востребованы в основном однокомнатные квартиры и студии, а средняя площадь реализованного жилья снизится до 33 кв. м. В конце 2027 это уже будет 23 кв. м, то есть будут покупать в основном студии. Рынок таким образом попадет в „ловушку цикла“, что означает невозможность снижения цен при сильном падении продаж. Эта типичная картина для цикличного рынка, и она является предвестником спада», — предупредил аналитик.

Также радикально за последние четыре года изменилась структура спроса: на однокомнатные квартиры он вырос с 40 до 50% по городу, на двухкомнатные упал с 40 до 25%, на трехкомнатные квартиры снизился с 10 до 9%, а на студии вырос с 10 до 16%.

Если говорить о районах Нижнего Новгорода, то в апреле максимальный дисбаланс спроса и предложения зафиксирован в Нижегородском районе, где объем предложения в 2,5 раза превышает спрос. Обратная картина наблюдается в Автозаводском районе, где спрос превышает предложение на 45%. В остальных районах города дисбаланс спроса и предложения незначительный.

По итогам встречи практически все гости продолжили бурно обсуждать ситуацию на рынке недвижимости в кулуарах. Так, корреспонденту ДОМОСТРОЙНН.РУ удалось пообщаться с членом совета директоров ГК Консоль Анатолием Кимом. Напомним, эта компания занимается реализацией ЖК «Анкор» в Канавинском районе.

«Я в Нижний приехал относительно недавно, около двух недель назад. Активно изучаю сам город, его архитектуру и реализованные коллегами проекты жилых комплексов. Мы пытаемся найти свою „изюминку“ для будущих проектов — как во внешнем виде, так и во внутреннем наполнении. От мероприятия я очень ждал обмена опытом с коллегами, которые уже много сделали в Нижнем Новгороде, а также возможности поделиться нашим опытом строительства в других регионах. Получился конструктивный и интересный бизнес-завтрак, который оставил самые положительные впечатления», — рассказал член совета директоров ГК Консоль Анатолий Ким.

Кроме того, собеседник поделился, что сейчас ГК Консоль активно работает с правительством Нижегородской области над поиском новых площадок, в том числе в рамках комплексного развития территорий. По словам Анатолия Кима, в ближайшее время компания увеличит объемы строительства жилья в столице Приволжья.

Также свое мнение о прошедшей встрече высказал Константин Галиченко — руководитель проекта ГК «Новый Город», который возводит ЖК «Горький» в Ленинском районе по механизму КРТ. Гость отметил, что ему понравился формат мероприятия: полезный, конструктивный и с возможностью задать прямой вопрос спикерам.

«Мне особенно понравилось выступление команды компании „Зеленый проект“ про озеленение и выступление Бориса Соколова из „Бюро Света“. Спикеры все четко и подробно объяснили, рассказали о реальных практических кейсах, это именно то, что я ждал от сегодняшней встречи», — сказал Константин Галиченко.

Он также отметил выступление замминистра градостроительной деятельности и развития агломерации региона Михаила Генина.

«Доклад был понятным и представил общую картину, хотя многие специфические вопросы остались неосвещенными, а они очень важны», — поделился собеседник.

С ним согласился генеральный директор ГК «Три сезона» Александр Ростов. По его мнению, чтобы подробно осветить такую емкую тему, как качественное современное благоустройство, необходимо собирать большой «круглый стол».

«Такие встречи в любом случае полезны, в независимости от их названия и темы. Тема КРТ — это первая ступенька, это то, с чего для девелопера все начинается, и, по моему мнению, неплохо было бы продолжить цикл таких встреч с привлечением различного уровня экспертов. Тогда у каждого была бы комплексная картина того, что происходит именно в стадии строительства», — отметил Александр Ростов.

Напомним, ГК «Три сезона» в 2025 году выступили партнером номинации «Лучший „зеленый“ жилой комплекс» в рамках архитектурно-строительной премии «Искусство строить». В 2026 году компания совместно с организатором мероприятия ДОМОСТРОЙНН.РУ решила пойти дальше: в год V юбилейной премии «Искусство строить» Александр Ростов возглавит номинацию «Лучшая концепция благоустройства» и именно его экспертная оценка станет решающей при выборе проекта-победителя.

«Во-первых, хотелось бы поблагодарить ДОМОСТРОЙНН.РУ за участие в премии прошлого года. Именно то, что мы увидели — масштаб и организация „Искусство строить“ — подвигло нас участвовать в 2026 году, но уже на другом уровне. Во-вторых, отмечу, что благоустройство в Нижнем Новгороде — это наша боль, наша работа, наша жизнь. Хочется, чтобы наш город был красивым, благоустроенным, чтобы наши микрорайоны были в разы лучше, чем 5–10 лет назад. Я надеюсь, что наша работа и премия „Искусство строить“ поможет шаг за шагом привносить красоту в наш город», — заключил Александр Ростов.