Рост как стратегия: о чем говорили на Офисной конференции NF GROUP
9 апреля консалтинговая компания NF GROUP провела в Москве XVII Ежегодную офисную конференцию «Все выше и выше: расти нельзя остановиться» и выстроила программу как последовательный разговор о рынке: от общеэкономического контекста и инвестиционной логики – к прикладному выбору между покупкой, классической арендой и гибкими офисами, а затем к технологиям, стоимости и пользовательскому опыту в эксплуатации офисов. Мероприятие посетили 460 участников.
С приветственным словом к участникам обратился Алексей Новиков, управляющий партнер NF GROUP. Он отметил, что конференция проходит уже в семнадцатый раз, и подчеркнул, что в этом году ключевой темой становится вопрос: где поставить запятую во фразе «Все выше и выше: расти нельзя остановиться». По его словам, это сегодня один из главных вопросов для всех, кто работает на рынке офисной недвижимости и принимает стратегические решения.
Деловую программу открыл обзор «Рынок недвижимости через призму экономики России» от профессора ВШЭ Александра Кудрина. «Несмотря на ограниченные возможности бюджетного стимулирования, инфляция остается умеренной, что создает предпосылки для дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики и снижения ключевой ставки к концу года», – подчеркнул он. После этого конференция перешла к главной отраслевой повестке – офисам как инвестиционному продукту, как рабочей среде и как инструменту конкуренции за бизнес и кадры.
Первая пленарная сессия была посвящена инвестиционному потенциалу офисной недвижимости в 2026 году, новой экономике офисного девелопмента, выбору между продажей объекта и формированием долгосрочного арендного портфеля, а также жизнеспособности спекулятивного девелопмента в условиях низкой вакантности и высокой стоимости капитала. Модераторами дискуссии выступили Станислав Бибик, партнер NF GROUP, и Елена Акатова, директор департамента офисной недвижимости NF GROUP. В обсуждении приняли участие Павел Абрахин, инвестиционный директор «Upside Девелопмент», Павел Барбашев, коммерческий директор O1 Properties, Андрей Колокольников, руководитель направления по работе с недвижимостью «ВИМ Сбережения», Михаил Костромин, сооснователь и коммерческий директор AKTIVO, Кермен Мастиев, коммерческий директор по коммерческой недвижимости MR, и Алексей Смердов, инвестиционный директор PARUS Asset Management. Эксперты обсудили структуру спроса на офисные активы, изменение параметров доходности и новые подходы к развитию и управлению офисными проектами.
Станислав Бибик поделился аналитикой: офисы остаются главным центром притяжения капитала, даже несмотря на дорогие деньги. Офисный сегмент в 2025 году привлек 327 млрд руб., или 31% всех вложений в недвижимость, а уже в I квартале 2026 года на первое место вышли торговые объекты, в которые инвестировали 46% – 78,5 млрд руб. Однако это только начало года, а в целом офисная недвижимость сохраняет статус якорного инвестиционного класса активов.
Павел Абрахин обратил внимание на рост себестоимости строительства офисных объектов – в том числе из-за более строгого подхода к проектированию и стремления города формировать качественную, выразительную архитектурную среду. По его словам, новые проекты проходят крайне серьезный отбор, требования к ним существенно повысились, поэтому строительство офисов в неоднозначных локациях становится слишком рискованным и экономически невыгодным. При выборе площадки девелоперы в первую очередь оценивают транспортную доступность и возможности банковского финансирования, а стоимость квадратного метра качественного современного офиса сегодня зачастую не может быть ниже 450 тыс. руб. за кв. м, если проект должен оставаться в рамках устойчивой финансовой модели.
По словам Павла Барбашева, после ухода и замещения иностранных компаний в портфеле O1 Properties сформировался новый портфель арендатора: около 25% приходится на IT-компании, 25% — на государственные структуры, а до 40% площадей классов А и «Прайм» занимают компании реального сектора, включая сельское хозяйство, металлургию и производство строительных материалов.
Кермен Мастиев отметил, что значительный потенциал для развития офисного сегмента сегодня заложен в проектах КРТ, где, по его оценке, может находиться порядка 15–20 млн кв. м офисной недвижимости низкого класса. По мере высвобождения промзон часть потребителей перейдет в новые качественные офисы. Речь идет преимущественно не о центральных локациях, где рынку не нужны премиальные форматы, а о качественных современных офисах класса B, способных сформировать несколько миллионов квадратных метров спроса в перспективе ближайших 10–15 лет. «В таких районах, как Свиблово или шоссе Энтузиастов, востребован будет архитектурно красивый и инженерно простой современный класс B. При стоимости строительства на уровне 110–130 тыс. руб. за кв. м полная инвестиционная стоимость таких проектов может составлять порядка 200–220 тыс. руб. за кв. м, тогда как цена реализации — 270–350 тыс. руб. за кв. м», – подчеркнул эксперт.
Вторая, практическая сессия — «Что выбирает бизнес: приобретение в собственность, классическую аренду или гибкие рабочие пространства» — была сфокусирована на итогах I квартала 2026 года на рынке офисов Москвы, конкуренции трех моделей потребления офисных пространств, требованиях бизнеса, перспективах 2026–2030 годов и роли офиса как инструмента привлечения и удержания сотрудников. Модераторы обсуждения – Елена Акатова и Иван Боровский, директор по продажам офисной недвижимости NF GROUP. Спикерами сессии стали: Эвелина Калишер, коммерческий директор ASPACE, Ольга Макарова, коммерческий директор «Проспект» (БЦ Light City), Елена Малиновская, директор по аренде Millhouse («Сколково Парк»), Екатерина Мироненко, административный директор компании «Магнит», Евгений Овчинников, директор департамента офисной недвижимости, строительства и эксплуатации Ozon, и Андрей Рыжов, управляющий партнер «Арлайт Рус».
Елена Акатова выступила с аналитическим обзором рынка офисной недвижимости Москвы и заметила, что он входит в новый цикл с ограниченным качественным предложением. С 2000 по 2025 год в Москве было построено 19,5 млн кв. м офисов, а в 2026–2030 годах заявлено еще 5,9 млн кв. м. При этом 47% будущего предложения до 2030 года сосредоточено всего в восьми формирующихся деловых районах, и почти половина этого объема приходится на Большой Сити. Готового продукта по-прежнему мало, а спрос остается активным. В построенных офисах под аренду вакантность составила 6,4% в прайме, 11,2% в классе А и 4,3% в классе B. На первичном рынке готовых офисов на продажу доступно всего 10,9 тыс. кв. м в классе «Прайм» и 70,5 тыс. кв. м в классе А, а в классе B готовое предложение фактически отсутствует. На этом фоне совокупный спрос в I квартале 2026 года достиг 139,5 тыс. кв. м, из которых 31,5 тыс. кв. м пришлось на аренду и гибкие офисы, а 104 тыс. кв. м – на первичные продажи.
«Рост ставок аренды сейчас точечный и зависит от конкретного района. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды класса А внутри МКАД в I квартале 2026 года достигла 41 630 руб./кв. м/год, за МКАД – 21 926 руб./кв. м/год (без учета НДС и операционных расходов). Среди деловых районов особенно выделяются Белорусский район с уровнем 96 210 руб./кв. м/год, ММДЦ “Москва-Сити” с 79 889 руб./кв. м/год и Центральный деловой район с 50 102 руб./кв. м/год», – рассказала Елена.
Елена Малиновская, в свою очередь, уточнила, что на протяжении последних двух лет офисный рынок оставался рынком арендодателя: в ряде локаций наблюдался особенно заметный, а порой и драматичный рост ставок. По ее словам, сейчас ситуация постепенно движется в сторону большей стабилизации и баланса, однако в условиях низкой вакантности и дефицита качественного предложения многое по-прежнему зависит от конкретного собственника и конкретной локации. Она также подчеркнула, что в Millhouse делают ставку на договороспособность и долгосрочное сотрудничество с арендаторами.
Евгений Овчинников объяснил, что компания Ozon сохраняет приверженность арендной модели не только в офисном сегменте, но и в логистической и складской недвижимости — включая фулфилмент-центры, распределительные центры и дарксторы. По его словам, такой подход в первую очередь продиктован экономической эффективностью: хотя с 2021 года компания рассматривает и девелопмент офисной недвижимости, для пересмотра текущей стратегии необходимы более низкая ключевая ставка ЦБ и снижение стоимости денег в целом. Отдельно он отметил значимость скрытой субаренды как одного из факторов, оказывающих влияние на рынок.
Екатерина Мироненко отметила, что для крупных арендаторов выбор на сегодняшнем рынке крайне ограничен и зачастую сводится к двум-трем объектам: «”Магнит” начинал с аренды сервисных офисов, после чего было принято решение консолидировать бизнес. Для нас было важно найти офис в хорошей локации, но также ключевую роль играла скорость переезда, поэтому наличие частичной отделки повлияло на принятие решения. При этом мы не отказываемся от гибких сервисных офисов полностью и продолжим с ними работать, так как они наиболее удобны для расположения, например, небольшой проектной команды в структуре крупного бизнеса».
По данным NF GROUP, на рынке гибких офисов Москвы общий объем уже составляет 413 тыс. кв. м при 160 открытых площадках, а к концу 2026 года прогнозируется рост до 451 тыс. кв. м и 170 площадок.
Ольга Макарова рассказала о формате офисов для продажи на примере строящегося в Большом Сити бизнес-центра Light City общей площадью 174 тыс. кв. м. По ее словам, проект рассчитан как на покупателей штаб-квартир целиком, так и на приобретение отдельных блоков площадью от 90 до 10 тыс. кв. м, а поэтапная реализация в три фазы позволит выводить объемы на рынок постепенно. Единовременно в экспозиции будет находиться 40–50 тыс. кв. м офисных площадей.
Третья практическая сессия была посвящена вопросам создания и эксплуатации современных офисных пространств: от инженерных решений и подходов к отделке до пользовательского опыта и моделей взаимодействия между девелопером и арендатором. В центре обсуждения оказались технологии как драйвер удобства и эффективности офисного здания, способы оптимизации стоимости реализации проектов, а также востребованные форматы готового офиса для конечного пользователя.
В дискуссии, которую провел Вадим Тимохин, партнер, директор по работе с ключевыми клиентами NF PM, приняли участие Елизавета Голышева, директор по стратегии и продажам Pridex Spaces, Ахмед Малороев, директор департамента развития цифровых продуктов MANUFAQTURY, Юлия Парфенова, руководитель отдела интерьеров IND, Александр Рожнов, CEO «Выдыхай»/Breetho, Ирина Сел, управляющий партнер Viawork, и Роман Тихомиров, коммерческий директор проектного офиса СберСити. Эксперты обсудили, каким сегодня должен быть офис, чтобы отвечать одновременно требованиям девелопера, арендатора и конечного пользователя, и сошлись во мнении, что конкурентоспособность современных проектов все больше определяется в том числе качеством среды, технологичностью решений и готовностью пространства к быстрой адаптации под задачи бизнеса.
Ахмед Малороев отметил, что качественные офисные здания сегодня могут обеспечить высокий уровень сервиса только с использованием современных технологий. А мелкая нарезка офисных площадей меняет не только структуру собственности, но и саму модель управления объектом: если раньше бизнес-центр работал с одним собственником, то теперь речь может идти о десятках владельцев и сотнях пользователей. В этих условиях, по его словам, рынок требует единого цифрового контура, который позволяет унифицировать процессы, снизить объем ручных операций и сделать взаимодействие между управляющей компанией, собственниками и арендаторами прозрачным и управляемым.
Основной запрос к архитекторам и проектировщикам – создание офиса будущего, рассказала Юлия Парфенова. Проектирование всегда ведется на несколько лет вперед, а значит, требует не только актуальных решений, но и визионерского взгляда на то, какие технологии и пользовательские сценарии будут востребованы в перспективе. Именно поэтому все большую роль играет интеграция технологий в пространство, а ключевыми характеристиками современного офиса становятся адаптивность и способность гибко подстраиваться под запросы любого пользователя – как сегодня, так и в будущем.
Таким образом, участники конференции фактически поставили запятую в главном вопросе рынка так: «Расти, нельзя остановиться». Несмотря на высокую стоимость капитала, дефицит качественного предложения и повышение требований к продукту, общий тон дискуссии показал: офисный рынок продолжает развиваться, искать новые форматы и точки роста.
Мероприятие прошло при поддержке партнеров: девелопера жилой и коммерческой недвижимости «Upside Девелопмент», сервисных офисов для среднего и крупного бизнеса ASPACE, делового квартала класса А «Сколково Парк», архитектурного бюро IND, многопрофильной девелоперской компании AFI Development, поставщика комплектующих для офисных пространств Viawork, АО «Проспект» — застройщика бизнес-центра Light City, а также интегратора в сфере коммерческой недвижимости MANUFAQTURY.
Все презентации можно посмотреть здесь, а видеозапись всех сессий конференции – здесь.