Трансформация девелопмента: КРТ, новые стандарты горсреды и падение спроса преображают модель рынка недвижимости
Именно эти изменения стали центральной темой Всероссийского форума недвижимости PRO ДЕВЕЛОПМЕНТ, на котором были рассмотрены стоящие перед отраслью вызовы, итоги развития механизма КРТ и ключевые ориентиры дальнейшего развития девелопмента.
Открыла форум директор Департамента комплексного развития территорий Минстроя России Мария Синичич, напомнившая, что в рамках федерального проекта «Развитие инфраструктуры в населенных пунктах», входящего в нацпроект «Инфраструктура для жизни», определено 2 160 опорных населенных пунктов, получающих приоритетное финансирование. Основной задачей является повышение качества городской среды и уровня жизни населения. «Этот подход важен не только для органов власти, но и для бизнеса, поскольку именно участие девелоперов и инвесторов позволяет реализовывать ключевые задачи — строительство жилья, расселение аварийного фонда, развитие транспортной и коммунальной инфраструктур», — подчеркнула она.
По словам Марии Синичич, особое значение имеет гибкость регулирования. В частности, уже реализована возможность внесения изменений в действующие договоры КРТ, также прорабатываются решения по уточнению сроков реализации проектов. Кроме того, рассматриваются инициативы, связанные с включением в проекты объектов социальной инфраструктуры и объектов культурного наследия. Также развивается практика долгосрочной (до 49 лет) аренды земельных участков как дополнительный инструмент поддержки инвестиционной активности. Отдельно Мария Синичич отметила роль финансовых инструментов, в частности, льготного инфраструктурного кредитования, позволяющего запускать масштабные проекты, включая развитие туристических территорий и городских кластеров. При этом сроки реализации варьируются от 3-5 лет для локальных проектов до 10-15 лет для большинства инициатив и до 25 лет — для крупных комплексных преобразований. Несмотря на рост требований к застройщикам, рынок сохраняет положительную динамику: в прошлом году было запущено 580 новых проектов КРТ.
Первый заместитель гендиректора Концерна «КРОСТ» Марина Любельская в своем выступлении сосредоточилась на трансформации девелоперского продукта и роли КРТ в формировании новой горсреды. По ее оценке, рынок Москвы сегодня существенно меняется: город становится активным игроком, а программы реновации и КРТ формируют новые стандарты жилья. «Сегодня город задает высокую планку качества: это не просто жилье, а полноценная среда с требованиями к архитектуре, благоустройству, инфраструктуре и качеству жизни. Это серьезно дисциплинирует рынок», — отметила Марина Любельская, подчеркнув, что КРТ стало ключевым инструментом трансформации городской структуры. Благодаря этому механизму происходит отказ от устаревшей модели «спальных районов» в пользу концепции «15-минутного города», где все базовые и дополнительные потребности человека обеспечены в шаговой доступности. «Мы ушли от понимания жилья как места только для проживания — сегодня это пространство, где человек в том числе работает, отдыхает, занимается спортом и получает услуги», — пояснила она.
Отдельный блок дискуссии был посвящен экономике девелопмента и текущей ситуации на первичном рынке жилья. Директор блока продаж группы «Самолёт» Анастасия Горбунь отметила, что рынок переживает качественную трансформацию — период экстенсивного роста, когда ключевыми факторами были скорость вывода проектов и объемы продаж, сменяется этапом более взвешенных решений и фокуса на эффективности: «Сегодня девелоперский бизнес переходит от гонки «быстрее и больше» к модели, где на первый план выходят экономика проекта и его устойчивость».
По словам Анастасии Горбунь, по итогам I квартала года фиксируется охлаждение спроса: снижается количество поисковых запросов, а прогнозируемый уровень спроса в марте оказался ниже показателей даже 2020-го. При этом меняется поведение покупателей — увеличивается срок принятия решений, а сами клиенты становятся более требовательными и избирательными. Одной из причин стало снижение влияния традиционных драйверов: рост цен и изменения условий ипотечного кредитования больше не стимулируют спрос так, как раньше.
Эксперт также отметила, что значительную роль в 2025 году сыграла программа семейной ипотеки, бывшая основным инструментом продаж в массовом сегменте. Однако ее активное использование привело к перераспределению спроса: многие покупатели ускорили сделки в конце 2025 — начале 2026 года. «Сегодня мы видим снижение интереса к семейной ипотеке — она возвращается к роли одного из инструментов, а не основного драйвера рынка», — подчеркнула она. При этом базовый спрос на жилье сохраняется: снижение оценивается примерно в 6%, что соответствует сезонным колебаниям. Это означает, что потребность в улучшении жилищных условий остается высокой, но ограничена доступностью финансовых инструментов; ключевым сдерживающим фактором остается высокая ключевая ставка, и, по мнению Анастасии Горбунь, полноценное восстановление спроса возможно при ее снижении примерно до 12%.
На первичном рынке московского региона в феврале этого года зафиксирован минимальный уровень продаж, сопоставимый с периодом начала пандемии, когда рынок недвижимости замедлил свою активность. При этом цены продолжают расти вслед за увеличением себестоимости строительства и удорожанием финансирования, что сдерживает возможности девелоперов для ценовой конкуренции. В результате формируется двойное давление: покупатель ограничен в возможностях приобретения, а девелопер — в инструментах стимулирования спроса.
В этих условиях, по словам Анастасии Горбунь, ключевым становится переход к точному управлению экономикой проектов: «Сегодня важно не просто продавать, а считать эффективность каждого инструмента, каждой акции, каждого решения». В числе приоритетов — регулярный пересчет финансовых моделей, контроль баланса между продажами и выборкой средств, точное управление строительными объемами и оценка экономического эффекта маркетинговых инструментов. Особое внимание уделяется ипотечным продуктам: субсидированные ставки остаются одним из ключевых инструментов, однако требуют тщательной финансовой оценки.
Анна МАРКИНА, генеральный директор Московского Бизнес Клуба:
«Цель форума — объединить лидеров рынка недвижимости для открытого обмена честной аналитикой, обсуждения ключевых трендов и проектов, а также выработки практических решений через профессиональный диалог и сравнение бизнес-показателей»