Метры, смыслы и среда: девелоперы ищут баланс между экономикой проекта и запросом на качество жизни

Саммит лидеров рынка недвижимости REPA, посвященный продуктовым решениям в жилом и коммерческом сегментах, прошел в Москве в конце марта. В дискуссиях приняли участие девелоперы, архитекторы, консультанты и управляющие компании. Основное внимание было сосредоточено на трех темах: эволюция коммерческой недвижимости в структуре жилых проектов, взаимодействие застройщиков с проектировщиками, а также трансформация жилого продукта в условиях роста себестоимости и изменения потребительских ожиданий.

За последние пять лет роль коммерческих площадей в жилых проектах претерпела кардинальные изменения. Как отметила руководитель центра коммерческой недвижимости GMK Людмила Ефремова, в 2020-2021 годах коммерция проектировалась «по остаточному принципу», ее доля в структуре жилых комплексов составляла в среднем 1-3%, а во многих проектах она отсутствовала полностью. К 2022-2023 годам под влиянием снятия ковидных ограничений, развития пунктов выдачи заказов и появления требований к инфраструктуре в рамках проектов комплексного развития территорий (КРТ) доля коммерции выросла в среднем по России до 5%, а в проектах начал оформляться стрит-ретейл. В последующие два года произошел окончательный переход к парадигме «города в городе»: девелопер формирует не только жилье, но и офисную базу как необходимую инфраструктуру. «Людям нужно где-то работать, получать свои базовые услуги исключительно в своем городе», — пояснила Людмила Ефремова. Период 2024-2026 годов она охарактеризовала как «точку невозврата», в которой коммерция становится маркетинговым и ценовым драйвером при покупке жилья: «Делать, как раньше, уже не получается и, наверное, продаваться это не будет. Покупатель выбирает среду».

Дискуссия о коммерческой инфраструктуре получила продолжение в обсуждении офисного продукта. Директор по коммерческой недвижимости MR Кермен Мастиев акцентировал внимание на том, что успех офисного проекта закладывается на самых ранних этапах — при разработке проекта планировки территории (ППТ) и масс-моделировании. Именно на этих стадиях определяются ключевые параметры — размер офисных блоков, количество лифтовых групп, глубина этажа, расположение паркинга и логистические решения. Кермен Мастиев привел примеры типичных ошибок: отсутствие сервисного въезда в согласованном ППТ, непроработанные пешеходные маршруты с учетом перспективного развития транспортной сети, отсутствие drop-off зоны для кратковременной остановки автомобилей, что гарантированно приводит к транспортному коллапсу.

Сжатые метры

Одной из центральных тем диалога о жилой недвижимости стала тенденция к сокращению средней площади квартир — тренд, который участники сессии зафиксировали как устойчивый и долгосрочный. Директор по стратегии продукта DOGMA Евгения Стяжкина напомнила, что за последние 20 лет средняя площадь квартиры в России сократилась примерно на 25% — с 70 до 50 кв. м. В портфеле компании DOGMA, специализирующейся на комфорт-классе, этот показатель еще ниже и составляет около 41 «квадрата».

Евгения Стяжкина предложила различать две стороны этого тренда. Положительным результатом она назвала повышение эффективности планировок: девелоперы научились сокращать площадь транзитных пространств, коридорный коэффициент снизился до 10% и менее, во многих планировках коридоры практически отсутствуют — каждый метр используется функционально. Отрицательным следствием стало сокращение площади жилых комнат. Эксперт обратила внимание на то, что в некоторых проектах, включая бизнес-класс, встречаются жилые комнаты площадью 9 кв. м.

Модератор сессии — основатель компании GMK Сергей Разуваев спросил участников, кто хотел бы, чтобы их ребенок жил в девятиметровой комнате. Реакция зала была сдержанной. Людмила Ефремова предложила рассматривать вопрос в динамике: «У нас были детские в нашем детстве? Мы мечтали даже о трех квадратных метрах, только своих. Поэтому, я уверена, если сейчас двум детям, живущим в одной комнате, предложить свою комнату в девять метров, они будут счастливы». При этом Евгения Стяжкина сформулировала условия, при которых небольшая площадь может не вызывать дискомфорта: высота потолков в чистоте не менее 2,9 м, а также параметры остекления — окно должно быть шириной около трех метров, то есть фактически от стены до стены, что создает ощущение пространства.

Вопрос о компенсации сокращения личного пространства стал логическим продолжением. Директор по продукту ГК «КОРТРОС» Евгений Енин рассказал о создании закрытых клубов на одну секцию или очередь строительства: пространства для занятий спортом, для детей в непогоду, а также общественные кинотеатры. «Запроектировать можно любое пространство, — предостерег Евгений Енин, — вопрос, как это будет работать». Он отметил формирующуюся кадровую нишу: вслед за департаментами продукта на рынке появляется потребность в «департаментах комфорта», которые будут отвечать за качество эксплуатации этих пространств.

Заместитель гендиректора «Донстроя» Анна Коробкова подтвердила, что площади общественных помещений в проектах компании увеличиваются год от года: со 150-300 до 900 кв. м — эти помещения не продаются, а остаются в управлении эксплуатирующей компании. «Они служат продолжением квартиры и повышают ее добавленную стоимость: ты можешь расширять спектр своих возможностей, не выезжая с территории комплекса», — отметила она.

Отделка как выбор

Вопрос отделки оказался одним из самых чувствительных в условиях роста себестоимости и дефицита рабочей силы. Директор департамента аналитики и продукта ГК ФСК Ксения Цаплина привела данные по Москве: к концу 2025 года доля новостроек без отделки превысила 60-66% и продолжает расти четвертый год подряд, особенно в дорогом сегменте. Ключевые причины — рост себестоимости строительства и дефицит рабочих кадров. В ответ компания делает ставку на префаб-технологии и роботизацию: перезапустила собственное производство сантехнических кабин и планирует внедрять их в проектах бизнес-класса.

«Донстрой» занимает иную позицию. Как рассказала Анна Коробкова, в текущих проектах бизнеси делюкс-классов 30% квартир представлено с отделкой. Такой подход требует принятия дополнительных рисков, связанных со сроками и качеством, но клиент ориентирован не только на экономию времени, но и на ценности, которые дает профессиональный девелопер: отсутствие строительной грязи и шума в здании после заселения, а также качество, недоступное при индивидуальном ремонте.

Сохранять маржинальность позволяет ряд правил. Для квартир с отделкой выбираются секции с ограниченным количеством конфигураций — если в секции 28 типов планировок, затраты становятся экономически неоправданными. Компания отказалась от множественности дизайнов в пользу единого стиля, дифференцированного по классам. Клиенту предлагается пакетный выбор: базовая отделка или премиум с интеграцией систем «умного» дома. «Мы через это прошли — 20 раз съездили в Китай и прекрасно поняли, с чем надо работать, какие проектные решения универсальны, менее затратны, и самое главное — нужны клиенту», — сказала Анна Коробкова.

Архитектурная идентичность

Отдельный блок дискуссии был посвящен вопросам архитектурного проектирования в условиях, когда привычные связи с европейскими архитектурными бюро оказались разорваны, а доступ к международным выставкам и трендам ограничен. Участники обсуждали, ведет ли это к снижению конкуренции и риску деградации продукта или, напротив, открывает возможности для формирования собственной архитектурной идентичности.

Заместитель гендиректора Архитектурно-проектировочного бюро SIA Денис Алпатов-Синица считает, что Россия имеет все основания не просто идти в ногу с миром, а диктовать правила игры, задавая стандарты, на которые ориентируются Европа и весь мир. Он отметил, что разговор о превосходстве зарубежных архитекторов над российскими является сложным и многослойным, и в текущих условиях требуется перестать сравнивать и начать смотреть на мир через призму того, что Россия сама задает архитектурные тренды.

Евгений Енин поддержал эту мысль, добавив, что вектор развития смещается в сторону азиатских рынков. Опыт Сингапура, Гонконга и китайских городов в работе с высотной плотностью и созданием среды в условиях мегаполиса становится более релевантным для Москвы, чем европейские подходы. «Европейская архитектура с точки зрения дизайна, может быть, где-то исторически более продвинутая, но с учетом плотности создания среды в высотках, наверное, европейские архитекторы все-таки здесь не впереди планеты всей», — отметил Евгений Енин.

В то же время, Людмила Ефремова относится к способности рынка генерировать прорывные идеи в отсутствие международной конкуренции осторожно. Она напомнила об опыте архитектурного конкурса для проекта «Символ» в 2015 году, в котором участвовало 115 компаний со всего мира, а победу одержали британские архитекторы. По ее словам, решения, предложенные британцами, были «совершенно с другим подходом». И с тех пор, как отметила Людмила Ефремова, их копируют и сама компания, и коллеги, а волна этих идей продолжает задавать направление рынку. По ее мнению, российские архитекторы работают в жестких ограничениях, устанавливаемых девелоперами и продуктологами: требования эффективности, нормативные коэффициенты, необходимость правильной формы квартир. Рынку нужны идеи другого видения, но сегодня архитекторы ограничены — «мы их ограничиваем», создаем рамки, в которых они оказываются «немножечко замученными», — заключила спикер.