Дом у реки — мечта или ловушка? Стоит ли покупать участок в водоохранной зоне
Копите деньги, берете ипотеку, строите дом мечты — а в итоге должны его снести. И такое может случиться с каждым. Подробности в программе Пятого канала «Стройнадзор».
Остались на улице без денег и крова
Несколько тысяч семей в подмосковном городе Пушкино прямо сейчас находятся на грани выживания.
«Оказывается, существует какой-то секретный документ от 80-го года, в котором описано границы вот этого водоохранного пояса, зоны санитарной охраны. Спорный объект — это Учинское водохранилище, которое действительно является питьевым источником города Москвы, но мы находимся сейчас, если смотреть по карте, в километре от воды. Перед нами еще есть другие СНТ поселки, к которым почему-то по непонятным причинам нет никаких претензий, а мы дальше от воды, к нам есть, но это ладно. И в этот поиск попадает около 11 поселков», — сообщает житель Пушкиногорского городского округа Московской области Иван Евдокимов.
В итоге люди заморозили стройки, пошли в суды. У многих — это единственное жилье, за которое еще приходится платить ипотеку.
«Сейчас получается ситуация патовая. Собственности ни у жены, ни у меня. Никаких жилых помещений, квартир, дач нет. То есть это не дача, это жилой дом для многодетной семьи», — жалуется его сосед Сергей Шелепов.
Возмещение ущерба не предполагается. Администрация настаивает на том, что информировала людей, но они сами игнорировали запреты.
«Как мы должны были быть уведомлены? Не на каком-то, господи, простите, сайте администрации. Это просто нонсенс — на это ссылаться. Можно еще и в рупор прокричать с крыльца и сказать, что все были уведомлены», — заявляет героиня Ольга Милевская.
Чиновники отмечают, что застройщик — первый покупатель всех участков — был в курсе о границах водоохранной зоны. И именно к нему должны быть претензии.
Тем временем, жители Пушкина уже обратились в правительство Московской области. Они пытаются понять, как вообще такое могло произойти?
«Сейчас очень часто говорят, что стали появляться ограничения, вот так тяжело сейчас покупать и строиться. Это не совсем правда. Ограничения были, просто они сейчас переходят в цифру. То есть они потихоньку-потихоньку из архивов администрации сельских поселений переходят на карты Росреестра. Там, где была охранная зона, она остается, она стала известна по кнопке, а не по поездке в администрацию. Поэтому такие случаи не редкость», — рассказывает адвокат Петр Арешев.
Одна из самых частых ситуаций — покупка земли именно в водоохранной зоне, как и случилось с жителями Пушкино. Многие хотят дом у реки или озера, но это чревато неприятными последствиями.
Особую бдительность следует проявить жителям России, которые собираются приобрести землю в поймах Оби, Волги, Амура — сейчас власти активно вносят ограничения в ЕГРН. Подробную карту можно найти на портале Национальной системы пространственных данных.
Кладбище из домов в Сочи
В Сочи есть горное село Сергей-Поле, которое уже нарекли «кладбищем домов».
«При строительстве данного объекта не предусмотрели противооползневые мероприятия. Это подпорные стены с отведением воды, которые при правильном проектировании останавливают все селевые и оползневые явления», — поясняет главный инженер промышленного и гражданского строительства Андрей Акимов.
Результат оказался плачевным, но закономерным — в 2021 году сошел оползень и уничтожил дома.
«На данном перекрытии вообще отсутствуют ригельные балки. Это неотъемлемый элемент сейсмостойкости любого дома», — поясняет эксперт.
Сколько еще поселков могут повторить судьбу Сергей-Поля? Ведь природа в этом регионе не только красива, но и капризна. Оползни, наводнения, подземные толчки — здесь не редкость.
«Ликвидных земельных участков в Сочи практически не осталось. Мы видим в основном земли с перепадом, склоном, с оползневой активностью. Самые большие проблемы с землей возможны на сложном рельефе. Это когда участок склоновый, отсутствуют противооползневые мероприятия, и застройщику будущему придется вкладывать собственные денежные средства для того, чтобы обезопасить свою конструкцию», — разъясняет директор строительной компании в Сочи Сергей Чугунов.
Самое главное — провести геологические и геодезические изыскания участка.
«Должна быть отведена вода. Ту воду, которую мы видим и течет по поверхности, это одна история, но есть еще грунтовые воды, которые могут течь на глубине метр и более, и которые могут разрушать все несущие конструкции построек в будущем», — отмечает инженер.
Юристы предупреждают: когда человек покупает недвижимость в зоне природных угроз — вся ответственность ложится на его плечи.
«Если вы хотите жить у океана или жить в горах, вы понимаете, что к этому всему, помимо красивого вида и свежего воздуха, добавляется некий риск. В большинстве случаев такие дома застрахованы, и единственным, к кому можно обратиться, это страховую компанию, потому что администрация за оползень в ответственности не несет», — указывает юрист.
Но как обезопасить себя при покупке участка или дома юридически? Специалисты предостерегают: простой выписки ЕГРН недостаточно.
Следует заказать расширенную, а также ознакомиться с градостроительным планом развития территорий — возможно, в будущем возле этого участка появится транспортная развязка, газопровод или аэропорт.
Чем рискует продавец домов и участков
Вероятность обнуления сделки все равно остается.
«Покупатель дома и земли может потом сказать: вы знаете, я рассчитывал на то, что вся проводка и коммуникации будут в состоянии выше среднего, а они требуют ремонта. Вы меня ввели в заблуждение. И требуют либо размерного уменьшения стоимости цены, либо расторжения договора купли-продажи. Такая практика есть, и она возрастает. То есть надо максимально подробно прописывать то, что вы продаете, чтобы потом с вас покупатель не взыскал убыток», — подсказывает эксперт.
Чтобы максимально обезопасить себя при покупке участка, нужно заказать именно расширенную выписку ЕГРН и градостроительный план.
Не следует прибегать к регистрации по дачной амнистии. То есть в упрощенном порядке, без уведомления. Это чревато последствиями. Также следует провести геологические и геодезические изыскания и найти грамотных подрядчиков как для создания проекта дома, так и его строительства.