Ручная работа: почему новые дома не должны превращаться в кич через 50 лет

В Петербурге LEGENDA известна деликатной работой в историческом центре города, своим вниманием к деталям и качеству строительства, а также глубинной проработкой планировочных решений и концептуальным подходом к созданию дворовых пространств.

Один из амбициозных проектов компании в Петербурге — формирование нового морского фасада Северной столицы. Тут LEGENDA представила рынку абсолютно новый продукт — квартиры с принципами отельного проектирования и экосистемой подписок на сервисы.

О том, чем отличается девелопмент в двух столицах, «Стройгазета» поговорила с главой компании Василием СЕЛИВАНОВЫМ.

Василий Геннадьевич, вы недавно вышли на московский рынок с проектом «Северный порт». Это было спонтанное решение или давно запланированный шаг?

Спонтанность в нашем случае исключена. Мы довольно консервативны, своего рода «академисты» в плане изучения материальной части. К выходу на московский рынок мы шли последовательно с 2016 года. Наблюдали за столицей как за живым организмом: как меняются проекты, как ведет себя рынок, как трансформируется продукт.

Динамика качественных изменений столичных объектов оказалась колоссальной. Был период, когда мы не очень понимали, как там строят, будучи уверенными, что в Петербурге по продукту мы ушли далеко вперед. А потом произошел качественный скачок — буквально на глазах. Проекты пятилетней давности, сегодняшние и только планируемые — это уже три разных поколения, отличающиеся, как «Волга» и Mercedes: в разные времена и то, и другое было очень престижно, но разница в технологиях огромна.

Для нас было критически важно войти в рынок в тот момент, когда наши компетенции остаются релевантными текущему уровню продукта. Была и профессиональная мотивация: Петербург — город горизонтальный, где высотная застройка исключена из-за исторических регламентов. В Москве «Северный порт» заявлен как высотный кластер, и возможность формировать силуэт района для нас принципиально важна. В Петербурге нам не дают строить высоко, а здесь это возможно. Это большая профессиональная удача.

А насколько сегодня покупатель готов платить за качество в непростой экономической ситуации?

Готов, но должен понимать, за что платит. И здесь мы выходим на фундаментальную проблему отрасли, которая мало обсуждается публично. Если посмотреть на структуру себестоимости, то все, что покупатель видит и может потрогать руками, то есть сам дом со всеми его осязаемыми элементами, сегодня составляет всего около 40% от полной себестоимости. А остальные 60% — это то, на что мы не влияем, но без чего проект не состоится: земля, проценты по проектному финансированию, различные обременения, социальная нагрузка, налоги. За границами участка очень важно, как город будет выполнять свои обещания по адресной инвестиционной программе развития инфраструктуры, и здесь его роль как первичного девелопера критична. Если город создает среду за границами участка девелопера, то и эти 40% осязаемой себестоимости работают более эффективно, а если вокруг формирование городской среды отстает, мы можем вкладываться, но общее впечатление все равно будет смазано

Как высокие проценты и сворачивание льготной ипотеки влияют на спрос?

Ситуация классическая: «низы не могут, верхи не хотят». Те, кто рассчитывал на ипотеку, не могут взять ее без господдержки, а те, у кого есть средства, пока не заходят в недвижимость, потому что существует альтернатива — вклады под высокие проценты.

Но тренд на приток денег с депозитов уже сформировался. Первыми пошли квалифицированные инвесторы, которые понимают: снижение ставки — сигнал к действию. Скачок цен неизбежен, а значит, нужно слезать с иглы высоких процентов, пока это не сделали принудительно, и заходить в рынок, пока цены не взлетели. Их интересуют качественные лоты в хороших проектах. Логика простая: хуже не будет, объект вырастет в цене, а там, возможно, и жизненные обстоятельства изменятся. Но первично понимание: дешевле недвижимость не станет.

В массовом сегменте картина сложнее. Там спрос всегда был завязан на ипотеке, и сейчас мы видим серьезное сжатие. Плюс проявилась структурная особенность: сформировался колоссальный вторичный рынок так называемой «первички» — только что построенного жилья во многих регионах, особенно в тех, где объем массового строительства был огромен. Инвесторы, заходившие на старте проекта, сейчас выходят и продают свою недвижимость — и этот объем давит на цены. В результате застройщик не может повышать стоимость в новой очереди, потому что рынок завален свежими предложениями от частных собственников.

Пирамида спроса в Петербурге и Москве сильно отличается? И вообще, в чем главная разница работы в двух столицах?

Отличается фундаментально. Во-первых, в Петербурге пирамида спроса выглядит как тонкая хрустальная статуэтка: как только мы поднимаемся в сегменты, где покупатель готов платить за качество, емкость рынка резко сжимается. В бюджетах 25-40 млн рублей мы имеем 100-120 сделок в месяц. В Москве та же ниша — около полутора тысяч, математически разница на порядок больше. Поэтому в Петербурге мы вынуждены либо идти в более массовые сегменты, либо мириться с ролью одного из немногих в узком премиальном коридоре. В Москве с этим проблем нет.

Здесь высокий темп и синергия инвестиций в городское развитие и большой адресной программы девелоперов. Петербург же — долгая подготовительная стадия проектов, очень ограниченный объем предложения, другой темп выполнения адресной инвестиционной программы.

В Москве, начиная проект, ты понимаешь: здесь через три года будет дорога, здесь — метро. И главное — это действительно будет: это не декларация, а план. Город выступает как первичный девелопер, ответственный за развитие своей территории и создающий ту степень определенности, без которой невозможно долгосрочное планирование. В Петербурге строительство городской инфраструктуры запаздывает. Местный рынок воспринимает только то, что уже построено.

Кроме того, в Москве понятны правила игры. Да, они могут быть избыточно детализированы, но работают на предсказуемость и исключают неприятные сюрпризы. В Петербурге же при всем совершенстве охранного законодательства возникает парадокс: у тебя может быть полный комплект разрешительной документации, но как только ты прикасаешься к объекту, включаются механизмы вне правового поля — градозащитные кампании, несмотря на наличие всех согласований. Ты тратишь годы не на строительство, а на доказывание собственной правоты. У меня не было ни одного объекта в центре города, который прошел бы без судебных разбирательств. Суды мы выигрывали, но время уходило. Отсюда разница в сроках. Средний цикл качественного проекта в центре Петербурга — семь лет; пять лет — средний показатель по новому строительству, где три года занимает стройка и еще два уходят на процедуры.

И еще одна проблема — нет дискуссии о том, сколько нужно строить и почему. Звучит тезис «нам больше не надо». Но кому именно «нам» и почему не надо — никто не объясняет. Петербург — мегаполис с населением более пяти миллионов человек. Спрос там преимущественно внутренний, 85-90% покупателей — горожане, которым нужно улучшать жилье, расселять «хрущевки». Но если нет согласованной стратегии, то нет и долгосрочных горизонтов.

В «Северном порте» вы работаете вместе с «Мангазеей». Как выстраивается взаимодействие, чтобы огромный район получился цельным?

В Москве с этим проще, чем могло бы показаться. Не потому, что застройщики сговорчивее, а потому что есть четкие правила. Процедура согласования фасадных решений здесь детализирована до такой степени, что альбом АГР содержит не просто общие виды, а конкретные узлы, материалы, цветовые решения: это усложняет жизнь на старте, но гарантирует, что соседние участки не превратятся в архитектурный хаос. Вынужденная, но абсолютно оправданная мера. С «Мангазеей» у нас конструктивные отношения. Общие улично-дорожная и инженерные сети, социальные обязательства — все синхронизируем. Территория единая, не договориться не получится.

Пока мы начали работать в смежных сегментах и прямой конкуренции «лоб в лоб» у нас нет: нам неинтересно бороться и демпинговать, чтобы вместе свалиться в уровень более слабых предложений — гораздо выгоднее совместно развивать локацию, доказывать ее преимущества.

Я исхожу из того, что ни «Мангазея», ни город не согласуют заведомо плохое решение. А если решение согласовано, его надо выполнять качественно. Емкости рынка хватит на двоих.

В Москве у вас планируется еще один проект — совместно с ФСК на территории Sydney City. Каким он будет?

Мы активно готовим к выходу на рынок проект с ФСК в их большом проекте Sydney City: у нас есть несколько совместных участков на первой линии — в более дорогом сегменте и высоком позиционировании. Надеюсь, их мы тоже сможем представить уже в этом году.

Наша задача — не потерять петербургскую идентичность, а предъявить ее Москве. И речь здесь о нашем подходе — более строгом и сдержанном, но, безусловно, интересном и уникальном. О том, что Москва еще не делала сама.

Sydney City для нас — особая история. Это площадка, где мы можем реализовать многолетний опыт работы и показать то, что мы называем «долгоиграющей архитектурой». Сегодня в Москве много ярких проектов, конкуренция колоссальная. Но нам не хочется просто повторить то, что уже сделано. Хочется предложить что-то другое — по ритму, по отношению к долговечности.

Недвижимость — товар с длинным жизненным циклом: дома будут стоять минимум 100 лет, а с современными технологиями строительства, думаю, и 200. Поэтому важно не только, как они выглядят в момент сдачи, но и как будут стареть, не превратятся ли через полвека в архитектурный кич.

Также петербургский характер проявляется не в серой гамме. Он — в умении строить на воде, в опыте работы со сложными основаниями, в привычке к ручной работе над деталями. В Петербурге мы везде строим на воде — неважно, видна она или находится под землей. Опыт работы с гидрогеологией, историческим контекстом и многочисленными ограничениями — это наш актив.

В Петербурге вы известны камерными проектами в центре. Планируете выходить с такими «ручными штучками» в Москву?

Планируем, и это для меня лично самый интересный горизонт. По профессиональной деформации я больше всего люблю именно «ручное» — небольшие, красивые проекты, которые лечат городскую ткань, — когда на месте забытого и разваленного возникает аккуратный объект, и он не просто стоит, а оживляет среду и дает импульс соседним территориям. Для Петербурга с его лоскутным одеялом исторической застройки это архиважно. Но чтобы заниматься такими «штучками», нужна экономическая база. Накладные расходы на проект на 5 тысяч и на 25 тысяч метров сопоставимы, а проблем, рисков, согласований в центре — в разы больше. Поэтому точечные проекты эффективны только тогда, когда есть основа в виде крупных проектов. Это как у автоконцернов, выпускающих лимитированные серии благодаря массовому конвейеру.

В Петербурге мы этот путь прошли, научились работать и с масштабными территориями, и с точечными включениями. Выходя в Москву с крупными проектами, понимаем: следующим шагом должны стать камерные проекты. Московский центр имеет колоссальный запрос на качественную среду, на деликатную интеграцию нового и исторического.

Мы очень хотим прийти в московский центр. Но не с мыслью «мы тоже так можем», а с проектом, который будет нести тот самый петербургский характер — отношение к деталям, к долговечности, к среде. Хочется сделать то, что не надоест ни сегодня, ни через 50 лет, — красиво, крепко и убедительно.

Для Москвы с ее бешеным темпом такой подход — спокойная, уверенная архитектура — может оказаться востребованным.