Почти все квартиры в российских новостройках - с дефектами. Почему?
По данным соцопросов, в 2026 году каждый пятый россиянин планирует улучшить свои жилищные условия. Половина покупателей (54 процента) хотят приобрести квартиру в новостройке. Большинство мечтает о двушке с современным ремонтом и красивым видом из окна. Однако на деле новоселы часто сталкиваются с обратным: 95 процентов квартир в новых домах сдаются с браком.
Особенно остро эта проблема стоит в Москве, даже несмотря на то, что в столице самая высокая стоимость жилья - 421 тысяча рублей в границах старой Москвы и 250-350 тысяч за квадрат в жилых комплексах за пределами МКАД. Почему в новостройках так часто встречаются кривые стены и поцарапанные стеклопакеты, какую компенсацию можно взыскать с застройщика за дефекты и как запенить окно снаружи на высоте двадцатого этажа?
«Когда сдался дом, половина жильцов отказались переезжать»
«Технадзор самолетовский, вы где? Окно в квартире разбили и фанеркой прикрыли. Дом введен в эксплуатацию. Красота!»
«Когда у нас сдался дом, половина жильцов отказались туда переезжать. Нас позвали на повторную приемку, но за месяц сделали только одно: убрали все отметки со стен и стекол. На потопы сказали: "Поставьте ведро"».
«Говно ремонт, честно вам скажу. Стены неровные, пол гуляет, углы пустые, про окна молчу, мы их по гарантии заменили. Сантехника - обнять и рыдать».
Так россияне описывают в соцсетях свои квартиры, которые они купили в новостройках, во множестве возводящихся в последние годы в крупных российских городах. На первый взгляд кажется, что покупатели придирчиво выискивают в новом жилье брак. Однако по данным исследования, проведенного центром «Аналитика. Бизнес. Право», 93 процента новостроек в 2025 году действительно были сданы с дефектами строительства и отделки.
93 % новостроек сданы в 2025 году с дефектами строительства и отделки.
Причем за последние четыре года этот показатель вырос: в 2022 году доля некачественного жилья составляла 90 процентов, и за следующие два года может еще увеличиться. «Дефекты носят массовый, повторяющийся характер, а не являются исключениями. Нет устойчивого улучшения качества», - резюмирует исследование.
«Человек купил квартиру, а поправить ничего не может»
Строительный брак и дефекты отделки - давние спутники массового жилья, замечают специалисты. Считается, что одним из первых жилых комплексов экономкласса стал ЖК «Марфино», построенный в 2010 году на северо-западе Москвы. Покупатели оценили его закрытые дворы, многоуровневый паркинг и современные планировки - кухни по 10 квадратов, просторные прихожие и изолированные комнаты, в которых было удобно расставить мебель.
При этом претензии к качеству строительства у жильцов тоже были. В частности, собственники жаловались на плохую звукоизоляцию («По утрам слышно, что говорит телевизор соседа сверху» - писали они), а также на то, что панели стен очень тонкие и зимой промерзают, особенно в угловых квартирах.
Вслед за «Марфино» новостройки в столице стали возводиться повсеместно, как в старых границах города, так и за МКАДом - в Некрасовке, Коммунарке, Солнцево, Люберцах, Павлино и так далее. При этом качество строительства новых домов было даже ниже, чем сейчас, утверждают эксперты. «Особенно этим отличался застройщик СУ-155, - рассказывает Дмитрий Куркович, основатель проекта «Магазин готовых ремонтов Светелкин.рф». - В их проектах были дыры в панелях, кривые стены, все было довольно грустно».
"Проблема некачественного жилья, приобретенного по договору долевого участия, была всегда. Она вызвана самой природой этого договора: дольщик сначала отдает свои кровные деньги застройщику, а потом через некоторое время получает кота в мешке."Другое дело, когда квартиры продаются в уже построенных комплексах по договору купли-продажи - тогда можно перед покупкой осмотреть объект и отказаться от него либо поторговаться.
(Алексей Бессонов, заместитель председателя Коллегии адвокатов «Глинка, Бессонов и партнеры»)
Правда, в первые годы строительного бума новоселы, по словам экспертов, не придавали большого значения дефектам строительства и отделки квартир. «В 2010 году у одного в целом неплохого застройщика отклонения в контуре достигали 7 сантиметров. И никто, по крайней мере из наших клиентов, на него в суд не подавал», - вспоминает Дмитрий Куркович.
Требования покупателей к качеству жилья стали возрастать ближе к 2020-м годам. Именно в это время многие дольщики обратили внимание, что согласно закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» застройщик после подписания акта приемки-передачи квартиры обязан устранить тот брак, который будет выявлен владельцем жилья в процессе его эксплуатации.
До 2025 года срок устранения дефектов составлял пять лет на конструктивные элементы здания и три года на отделочные работы. На основании этого многие дольщики, получившие некачественные квартиры, начали обращаться сначала за гарантийным ремонтом к застройщику, а в случае его отказа устранять недостатки - в суд.
Массовые претензии к качеству жилья заставили девелоперов немного улучшить качество строительства. К примеру, застройщики начали устанавливать в квартирах более качественные входные двери и стеклопакеты, делать электрическую разводку, отвечающую современным реалиям. «В первых сериях у ПИКа была одна розетка на всю кухню, - рассказывает Дмитрий Куркович. - Причем дома это были панельные, штробить стены в них запрещено. Получается, человек купил квартиру, а поправить ничего не может. Сейчас ПИК уже выводит несколько розеток в каждом помещении».
Однако подавляющее большинство квартир по-прежнему сдается с тем или иным браком, подчеркивают специалисты.
«На стройках работает неквалифицированный контингент»
В чем причина низкого качества строительства и отделки новостроек? Аналитики считают, что один из ключевых факторов роста числа дефектов - мораторий на штрафы для застройщиков. За последние пять лет государство вводило его трижды: в 2020 году - в связи с пандемией, с марта 2022 года по июнь 2023 года и с марта 2024 до конца 2025 года. В эти периоды собственники квартир в новых домах не могли взыскать с застройщика неустойку за нарушение сроков сдачи жилья и за его недостатки.
Мораторий и отсрочка формируют для застройщиков демотивирующую среду: ослабление судебного давления снижает стимулы оперативно устранять недостатки до сдачи, перенося проблемы на этап эксплуатации и индивидуальные жалобы дольщиков.
Помимо моратория, есть и другие причины некачественного строительства.
Давайте честно: кто работает на стройках? В основном - крайне неквалифицированный контингент. А у застройщика есть очень жесткие сроки ввода зданий в эксплуатацию. У него кредиты, обязательства, в том числе и перед дольщиками.
Конечно, прежде чем ввести жилой дом в эксплуатацию, его дважды проверяет комиссия. Сначала работу подрядчика принимает сам застройщик, после этого объект инспектируют представители Стройнадзора. И в том, и в другом случае, приемщикам необходимо принять непростое решение: или заставить подрядчика все переделывать, или оставить все как есть. Но комиссия понимает: если подрядчик в первый раз сделал работу некачественно, то и переделает он так же, либо переделки потребуют денег и времени, которых нет.
Эксперты связывают проблему с желанием получить выгоду. На рынке строящегося по договору долевого участия (ДДУ) жилья есть две стороны. Застройщики, которые пытаются всеми силами сэкономить на жилье - потому что главной целью работы коммерческой организации является извлечение прибыли, и дольщик, который хочет сэкономить на покупной стоимости квартиры, поэтому готов ждать два-три года, пока квартиру построят, и готов мириться с недостатками.
«У нас обои отваливаются сами»
Какие дефекты строительства и отделки квартир чаще всего встречаются в новостройках? Самый распространенное до сих пор - кривые стены. Этот брак допускают почти все застройщики, независимо от класса жилья. По нормам отклонение стены по вертикали должно быть не более 5 миллиметров, однако в любой квартире можно найти стены, отклонение которых будет 10 миллиметров и больше.
На втором месте по частоте - дефекты оконных стекол. Обычно они исцарапаны, на них имеется окалина. «Я не знаю, что они с ними делают, но это в каждой второй квартире!» - говорит Куркович.
Очень часто в новых квартирах встречаются бракованные радиаторы. Специалист отмечает, что они выходят с завода уже мятые, гнутые и поцарапанные. Найти целые среди них очень сложно.
Кроме кривых стен, бракованных стекол и батарей отопления, в новостройках встречается плесень и некачественные полы. Плесень, как правило, заводится в тех домах, которые построены из сырых некачественных материалов и имеют плохую вентиляцию. Что касается пола, то здесь часто положена неровная стяжка, проседает и плохо уложен ламинат из-за поломки замков на плашках.
Самый неожиданный дефект, с которым пришлось столкнуться: застройщик в последний момент поменял проект и решил не делать в комнате окно, которое изначально было на плане при покупке.В практике был случай, когда в квартире, построенной ПИКом, рабочие забыли сделать вентиляцию: дырка для нее была, но за дыркой вместо вентиляционного короба скрывалась стена.
Эти наблюдения подтверждают жильцы.
«Правая стена блочная, левая - короб на каркасе, - описывает санузел в своей квартире Павел, житель ЖК «Томилино Парк». - Ни один из двух углов даже приблизительно не 90 градусов. Комната просто ромбом».
«У нас обои отваливаются сами», - добавляет его сосед.
В чате жилого комплекса «Бела дача» одна из собственниц делится таким опытом: «С окнами полный треш. Дует, свистит. А их [управляющую компанию] хрен дождешься на исправление. Тут звонили и говорили: "Вы хотели на гарант по окнам. Будем записываться?" Говорю: "Да. Когда?" Они пять минут думали и сказали: "Пока мест нет"».
«Одной рукой давил баллон с герметиком, другой держался за окно»
Как покупатели новостроек выходят из сложившейся ситуации? Часть собственников исправляют недочеты в квартирах сами. Так, Ольга, хозяйка квартиры в «Томилино Парк», обнаружив, что в одной из комнат провис натяжной потолок, вызвала мастеров за свой счет.
Житель Влад из ЖК «Люблинский парк» решил поправить дефект своими руками: «Снаружи окна если глянуть - щель между бетоном и окном в один сантиметр, - написал он в домовом чате. - Я замазывал летом герметиком. Одной рукой пистолетом давил баллон, другой держался сверху над окном. Потом пальцем размазывал». Примечательно, что хозяина квартиры не остановило даже то, что его жилье расположено на 20-м этаже 25-этажной башни.
Другие дольщики пробуют добиться устранения недостатков от застройщика по гарантии. Именно так, например, поступила пенсионерка Валентина, владелица квартиры в ЖК «Новое Внуково». Она рассказала, что в их квартире плохо сделана стяжка пола, из-за чего около стен проседает ламинат и невозможно поставить мебель. Кроме того, на межкомнатных дверях отваливаются наличники, а электрические розетки не вмонтированы в стены. Валентина подала заявку застройщику на исправление недочетов, но застройщик устраняет их медленно. «Иногда работников можно прождать целый день, чтобы они что-то поправили. А порой и вовсе сидишь впустую», - сокрушается собственница.
Большая часть новоселов взыскивает неустойки за брак в квартирах через суд. До конца 2024 года вне периодов моратория суды присуждали за дефекты компенсацию в размере 10-15 тысяч рублей за квадратный метр - таким образом за недоделки в двухкомнатной квартире можно было получить около 400 тысяч рублей. Встречались и такие счастливчики, которым удавалось отсудить до 1 миллиона рублей за дефекты в евродвушке площадью 35 квадратных метров.
С 2025 года размер взыскания за брак в новостройке составляет не более трех процентов от стоимости жилья, а срок гарантии на отделочные работы от застройщика сокращен с трех лет до одного года.Чаще всего дольщики подают иск в суд, получают компенсацию и на нее делают ремонт. Подавать иск в суд нужно в любом случае: хоть какие деньги - это все-таки деньги. Естественно, размера компенсации не хватает на ремонт.
«Все, от чего зависит безопасность жилья, остается без изменений»
В 2026 году в сфере массового жилищного строительства произошло несколько изменений. 1 января был отменен мораторий на начисление неустоек, штрафов и пеней за некачественные строительные и отделочные работы. А с 1 марта вступил в силу новый ГОСТ, который вводит единые критерии оценки качества внутренней отделки в новостройках, а также закрепляет методы и средства контроля.
Теперь каждому жилому зданию будет присвоен класс от 1 до 8 с четко установленными предельно допустимыми отклонениями по плоскости, прямолинейности, горизонтальности и вертикальности. Причем, по словам представителей Минстроя, выбранный класс отделки будет фиксироваться в договоре между заказчиком и подрядчиком - это снизит риск разногласий при приемке квартир.
Помогут ли эти меры повысить качество квартир в новостройках? Эксперты сомневаются. Во-первых, несмотря на отмену моратория, взыскать компенсацию за дефекты могут только те собственники квартир, жилье которых было сдано после 1 января 2026 года либо в короткий период, не охваченный прошлыми мораториями. Для остальных действует отсрочка на выплаты, которая будет длиться весь 2026 год.
Во-вторых, по новому ГОСТу самый высокий (1-2) класс отделки применяется в квартирах бизнес-сегмента. В массовом жилье допускается базовый (7-8) класс отделки: в нем, например, отклонения стен по горизонтали могут достигать 10 миллиметров при высоте стен 3 метра. «По сути это то, что сейчас де-факто и делают застройщики. Если раньше это считалось косяком, то теперь это косяком считаться не будет», - поясняют специалисты.
Вместе с тем любые механические повреждения (например, порванные натяжные потолки или поцарапанные двери), окалина на стеклах, мятые конвекторы, некачественно установленные стеклопакеты - это по-прежнему дефект, так как в ГОСТе о них ничего не сказано. «Электрика, сантехника, все, от чего зависит безопасность жилья, - все это остается без изменений», - подчеркивают эксперты.
122 миллиарда рублей потеряют дольщики из-за передачи квартир с дефектами.
Из них 94 миллиарда рублей уйдет на вынужденную аренду на время ремонта новой квартиры; 20,7 миллиарда потребуется на ремонтные работы; 7,3 миллиарда составит обесценивание компенсаций из-за отсрочки выплат, подсчитали аналитики.
Как быть в этом случае покупателям квартир в новостройках? «В моем понимании качество отделки - это не главное при выборе жилья, - говорит Дмитрий Куркович. - Гораздо важнее выбрать локацию, окружение, оценить проект в целом».
Что касается самой квартиры, то во время приемки у застройщика нужно обратить внимание на те вещи, за которые владелец жилья не сможет выставить претензию заказчику после того, как заселится. Например, надо проверить, не разбиты ли стекла в окнах, целы ли натяжные потолки. «Окалину на стекле собственник может предъявить и потом. А вот погнутый радиатор, поцарапанную дверь и отсутствие дверной ручки по прошествии времени уже не предъявишь.
Не нужно тешить себя надеждой, что по договору долевого участия удастся приобрести квартиру в строящемся доме дешевле, нежели в готовом, и что ставка по ипотеке будет лучше, и отделка будет качественной. Нужно выбрать что-то одно: или дешевое жилье с дешевой ипотекой, но будут огромные риски, что с отделкой будут проблемы; или качественное жилье в уже построенном доме, которое можно посмотреть собственными глазами и проверить строительным уровнем, но стоимость жилья и ипотеки будет выше.
«Застройщик придумал свой класс жилья: "прагматик"»
Анатолий Костин, 40 лет, IT-специалист:
- В Москву я переехал в 2017 году из региона. Несколько лет снимал квартиры в разных районах столицы, жил в Зеленограде. В 2020 году решил купить собственное жилье. Это было во время пандемии, я рассматривал несколько застройщиков, у которых можно было приобрести квартиры онлайн. Из всех вариантов мне больше всего понравился ЖК «Остафьево». Он на юге Москвы, здесь много зеленых зон, удобно выезжать за город. А еще меня привлекло то, что территория застраивалась комплексно: школы, детские сады, торговые центры, в этом году построили котельные. Вся инфраструктура новая, у района есть перспективы.
Я приобрел евродвушку общей площадью 37,5 квадратного метра: кухня-гостиная 18 квадратов и спальня 12-14 квадратов. Первый этаж, потолки в черновой отделке были около 6 метров. Это мне тоже сразу понравилось - я сделал антресоль высотой 1,5 метра. Квартира стоила около 4 миллионов рублей. Я оформил ее в ипотеку на 20 лет.
Почти все квартиры в нашем ЖК сдавались с ремонтом от застройщика, но на первых этажах они продавались без отделки - в бетоне. Поскольку я уже на этапе строительства входил в инициативную группу нашего дома, то несколько раз посещал стройку, пока дом строился, и общался с прорабом. Свою квартиру я тоже видел и по возможности просил устранять косяки еще в процессе строительства.
К примеру, стены в санузле возводились из газосиликатных блоков. Была зима, было сыро, а газосиликат очень впитывает влагу. Блоки были влажные, их приходилось специально просушивать.
Другой брак, с которым столкнулся и я, и мои соседи, - дыры в межэтажных плитах. Там, где проходят трубы отопления, вместо того, чтобы запенить отверстия, рабочие скрыли их ламинатом и натяжными потолками, из-за чего звукоизоляция в квартирах нарушилась.
Возникли проблемы и с окнами. Стеклопакеты были неплохие - Rehau, но установлены отвратительно. Не по уровню, монтажная пена вся наружу, поэтому высохла и крошилась. Причем пена была не везде - местами в щели между рамой и стеной были напиханы какие-то тряпки, бумага, картон. Окна я полностью демонтировал, перепенил и установил заново.
Еще у окон были некачественно сделаны отливы. Рабочие крепили их либо на один саморез, либо на каплю пены. При сильном ветре они отрывались и летали по всем двору. А еще они были очень шумные - дождь стучит по ним, как по барабану. Их тоже пришлось перепенивать.
Соседи, которые купили квартиры с отделкой, переделывали натяжные потолки и перекладывали ламинат. Все было сделано из дешевых материалов. Застройщик для нашего ЖК даже придумал новый класс жилья: «прагматик». Чтобы не называть это «эконом».
Отмечу, что так строят и в других городах России. Кроме «Остафьево» я купил еще одну квартиру в Туапсе. Так там были бумажные межкомнатные двери, ванна стояла на кирпичах, унитаз в санузле не был закреплен - ездил по всему помещению, в розетках были перепутаны «фаза» и «ноль», а в сантехническую шахту накидан мусор - чья-то рабочая одежда, водопроводные счетчики…
Ремонт квартиры в «Остафьево» обошелся мне примерно в 1,5 миллиона рублей. Поскольку жилье я купил без отделки, то в суд подавал только за задержку сдачи дома - застройщик выдал ключи на шесть месяцев позже срока. Иск рассматривал Щербинский суд, дело длилось полгода, хотя заседание заняло всего пять минут. Мне присудили компенсацию - около 300 тысяч рублей, эти деньги я внес в счет долга по ипотеке.
Сегодня девелоперы часто жалуются на «потребительский экстремизм» - что дольщики выбивают из застройщиков компенсации. По-моему, это не так. Девелопер списывает деньги за квартиру с эскроу-счета дольщика, как только дом вводится в эксплуатацию. С этого момента покупатель никак не защищен.
Застройщик может еще несколько месяцев не выдавать ключи, и покупатель вынужден еще несколько месяцев где-то жить, снимать, тратиться на аренду. Застройщик может сдать квартиру с дефектами, и собственнику придется их как-то исправлять. А еще все эти круги ада с претензиями, судами...
Если бы, к примеру, эскроу-счета раскрывались в момент подписания акта приемки-передачи жилья и с них автоматически списывались все неустойки, никакого «потребительского экстремизма» не было бы, а девелоперы выполняли бы все нормы строительства и договорные обязательства. А так - слабый контроль застройщика, неквалифицированный персонал, экономия на всем - и мы имеем то, что имеем.
«Застройщик предлагал все исправить, но документы уже были в суде»
Маруся Нестерова, 58 лет, пенсионерка:
- Квартиру в ЖК «Остафьево» я купила в июле 2019 года, на этапе строительства. Я москвичка и знала этот район. На тот момент он был самым экологически чистым в Новой Москве, к тому же у меня недалеко от Подольска дача, родственники тоже живут поблизости. А еще мне очень понравились в «Остафьево» дома - такие грандиозные и величественные.
Моя квартира - евротрешка, с кухней-гостиной 21 квадратный метр. Шесть лет назад она стоила 6,6 миллиона рублей. В первой очереди строительства все квартиры продавались только с отделкой от застройщика, других вариантов не было. Но в офисе продаж был шоурум, где можно было посмотреть, как это примерно будет выглядеть в готовом жилье.
На приемку квартиры я пришла хорошо подготовленной - понимала, что нужно смотреть. Впечатление в целом было хорошее. Впечатлили потолки высотой 2,8 метра и сама их отделка. Планировка тоже понравилась: кухня-гостиная с двумя окнами, очень светлая одна из спален.
Самый большой недостаток, который обнаружился в квартире, - неровные стены, из-за них возникли проблемы со встроенной мебелью. Входная дверь тоже была некачественной. Кроме того, было много мелких дефектов - сколы, царапины и прочее.А вот с окнами получилась промашка. Было лето, и проверить их без специального оборудования было невозможно. Поэтому то, что они продуваются, выяснилось только зимой.
Обращаться к застройщику с требованием ремонта по гарантии я не стала - обнаруженные в ходе экспертизы дефекты застройщик просто бы не устранил. Я пригласила экспертов, они составили акт, и я подала исковое заявление в суд на возмещение недостатков по отделке. Позже застройщик предлагал все исправить, но документы уже были в суде. Юрист представлял мои интересы по доверенности.
Компенсация вышла около миллиона рублей, кроме того, я отсудила еще 280 тысяч рублей за просрочку сдачи квартиры. Из этих денег 30 тысяч рублей я заплатила юристу и 25 тысяч рублей - экспертному бюро. С выплатами дело немного затянулось, так как в тот момент действовал мораторий, но в итоге все средства, присужденные судом, я получила в полном объеме.
Неустойки хватило, чтобы сделать ремонт во всей квартире. Правда, еще на этапе выбора квартиры я понимала, что отделку от застройщика я буду переделывать. Мне не нравились полы, двери, сантехника, поэтому пришлось все демонтировать и делать ремонт «под себя». Ремонт выполнял частный мастер - на фирму средств, конечно, не хватило бы. Но в итоге результатом я довольна. Квартира устраивает, живем теперь в ней и радуемся.