Такие разные оценки: почему стоимость компенсаций при реализации проектов КРТ отличается в разы
В Москве продолжается активная реализация проектов комплексного развития территорий (КРТ). Проекты направлены на преобразование бывших промзон в современные городские пространства с жильем, инфраструктурой, рабочими местами и общественными зонами.
По состоянию на 17 марта 2026 года, правительством Москвы одобрены и находятся в стадии реализации 195 проектов комплексного развития территорий общей площадью свыше 1,8 тыс. гектаров, в рамках которых планируется построить порядка 35,8 млн кв.метров недвижимости.
Законодательство предоставляет первоочередное право на реализацию проектов КРТ правообладателям земельных участков, но, как правило, они просто не могут между собой договориться. Тогда город передает проект или специально созданному юридическому лицу- оператору, или выставляет территорию КРТ на торги. При этом прежним правообладателям выплачивается компенсация за изъятие собственности. Однако не всегда смена собственности происходит безболезненно. Об одном таком случае «Стройгазете» рассказал руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев.
Одной из территорий комплексного развития столицы стали участки общей площадью около 6 гектаров в Басманном районе Москвы. В рамках реализации проекта КРТ нежилой застройки улиц Бакунинская (владения 74 — 76) и Большой Почтовой (владения 34 — 40) Департамент городского имущества Москвы начал изымать недвижимость у собственников. Застройщиком, возмещающим стоимость изымаемого имущества, является оператор ООО «СЗ «Бакунинская», которым на 51% владеет сам город, остальная доля у застройщика «Галс». На Большой Почтовой улице на берегу реки Яузы компания планирует возвести жилой комплекс с разноуровневой застройкой и двумя высотными башнями по 55 и 65 этажей. На Бакунинской улице предусмотрено строительство кубической башни высотой 44 этажа с образовательным комплексом.
Владельцы недвижимости, изымаемой в рамках реализации масштабного проекта КРТ, столкнулись с неопределенностью в судебных спорах с застройщиком и городскими властями. Аналогичные помещения в одном и том же здании апартаментов (на улице Большая Почтовая, 38) судебные эксперты оценивают с большой разницей в стоимости, относя либо к рынку офисной недвижимости, либо к апартаментам для проживания. В результате в несколько раз различается размер компенсации за их изъятие.
К примеру, Московский городской суд оставил в силе решение Басманного райсуда в котором компенсация за изъятие нежилого помещения в сносимом здании площадью 19 кв. метров составила 10,3 млн рублей.
При этом истец, Департамент городского имущества Москвы, настаивал на сумме в 3,2 млн рублей по отчету ООО «ЭсАрДжн-Консалтинг», полученному в досудебном порядке. Однако суд для проведения судебной экспертизы среди кандидатур от сторон выбрал эксперта, который дал другую оценку. Важно отметить, что все иски по рассматриваемому зданию сопровождались отчетами ООО «ЭсАрДжн-Консалтинг», и эта компания оценивала все помещения ниже, чем оценщики банков, которые выдавали кредиты на покупку этих помещений.
В тоже время, для сравнения, Девятый арбитражный апелляционный суд согласился с решением Арбитражного суда Москвы, который утвердил в результате проведения судебной экспертизы сумму возмещения за нежилое помещение в том же здании № 38 на улице Большая Почтовая площадью 13,6 кв. метров в размере 3,2 млн рублей.
Из числа независимых организаций суд случайным образом выбрал ООО «Инсайт», которого согласовали обе стороны спора. Эксперт «Инсайта» подсчитал сумму выкупа в размере 3,2 млн рублей, включая упущенную выгоду и прочие убытки.
Ответчик — индивидуальный предприниматель — не согласился с выводом и ходатайствовал о назначении повторной экспертизы. Он указал, что оценивался рынок офисной недвижимости, тогда как как у него — апартаменты. Удельная стоимость сегмента рынка офисной недвижимости значительно ниже сегмента рынка апартаментов.
Однако суд посчитал экспертизу надлежащей, указав, что эксперт «Инсайта» правомерно подобрал в качестве аналогов офисные помещения, так как изымаемый объект расположен на участке с видом разрешенного использования (ВРИ) для эксплуатации здания под административные цели и является нежилым помещением. Нежилые помещения законодательно запрещено использовать в качестве апартаментов, для них предусмотрено ВРИ «размещение гостиниц, гостиничное обслуживание», говорится в решении.
В апелляционной жалобе владелец помещения просил опять назначить повторную экспертизу. В качестве доводов представляющий интересы ответчика Алмаз Кучембаев отмечал, что для оценки должен учитываться ВРИ, установленный до формирования территории КРТ в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ).
Сами ПЗЗ были приняты в 2017 году, уже после ввода объекта в эксплуатацию. Также законодательство не запрещает размещать апартаменты в зданиях на участках с ВРИ, связанными с деловым и административным управлением. Нахождение спорного помещения на участке с ВРИ «эксплуатация здания под административные цели» не противоречит его целевому использованию.
Также сторона правообладателя указала, что нежилые помещения не запрещено использовать для временного пребывания граждан, в том числе для удовлетворения их бытовых потребностей. Однако Девятый арбитражный апелляционный суд оставил жалобу без удовлетворения.
Из судебной практики по этому зданию можно сделать выводы, что суды не придерживаются единой позиции по вопросу оценки компенсации при изъятии недвижимости под КРТ. Судьи случайным образом назначают экспертов, не разрешают юридический вопрос, какие аналоги учитывать. В результате выкупная стоимость похожих помещений в одном и том же здании может различаться в несколько раз.
«Из 22 дел по этому зданию уже вынесено 11 решений. Из них шесть решений принято по досудебным отчетам стороны истца, так как правообладатели просто не пришли в суд. В трех делах суды вынесли решения по экспертизе в пользу правообладателей с высоким размером компенсации. В одном деле суды приняли экспертизу, которая была в пользу истца, где апартаменты оценили как офисы по низкой стоимости», — указал Алмаз Кучембаев.
Юрист отметил, что государство изначально отказывается рассматривать правообладателя как потенциального инвестора и делиться с ним прибылью от застройки участка. «Возмещается лишь стоимость изымаемых активов и расходы на переезд. При этом суды по размерам компенсации напоминают "русскую рулетку", где весь выигрыш только в том, чтобы не проиграть», — заключил господин Кучембаев.