Площадь квартир бизнес-класса в Москве сократилась до исторического минимума
За последние десять лет в сегменте недвижимости бизнес-класса Москвы прослеживается устойчивый тренд на снижение средней площади лота в сделках. С 2015 по 2025 год показатель сократился с 70,6 до рекордных 55,2 кв. метров. Об этом «Стройгазете» сообщили в пресс-службе компании FORMA.
В 2025 году этот тренд стал особенно заметным: средняя площадь лотов сократилась на 13% и достигла 51,9 кв. м в декабре. Однако, по мнению экспертов, покупатели, стремящиеся улучшить жилищные условия, не перестали искать относительно крупные квартиры, фиксируя свой интерес на объектах, расположенных вблизи ЧТК и за его границами.
В 2025 году спрос на новостройки в старой Москве сместился к компактным форматам из-за изменений на ипотечном рынке. Ключевая ставка ЦБ выросла до 21%, а основной инструмент — семейная ипотека под 6%. Однако, ограничение по лимиту в 12 млн рублей в сегменте бизнес-класса позволяет клиентам приобрести, в основном, небольшие лоты: студии и 1-комнатные и небольшие 2-комнатные квартиры с бюджетом 20-25 млн рублей, что привело к смещению спроса в 2025 году в границах старой Москвы в пользу более компактных форматов жилья. Этот тренд особенно заметно усилился после отмены комиссий за выдачу семейной ипотеки застройщиками во II квартале 2025 года.
Эксперты дополнили, что на основе заключенных в 2025 году ДДУ в сегменте бизнес-класса Москвы выявлено, как ограничение по лимиту семейной ипотеки влияет на формирование структуры рынка: доля студий в сделках выросла с 10% в I квартале до 17% в IV квартале, а 1-комнатных с 38% в I квартале до 44% в IV квартале. В то время как доля более крупных форматов постоянно снижалась, чем объясняется общий тренд на снижение средней площади лотов в сделках.
Драйвером рынка остаются лоты малых площадей. Доля лотов до 60 кв. метров увеличилась с 55% в I квартале до 69% в IV квартале. Наиболее заметно это отражают сделки в диапазоне 20-30 кв. метров (с 8% до 13%), где 100% сегмента — это студии. А также объем сделок с квартирами площадью 30–40 кв. метров (с 17% до 22%), где 85% — однокомнатные квартиры, и 40-50 кв. метров (с 19% до 23%), где 99% — это однокомнатные.
Стабильный уровень спроса (11-13%) наблюдается в диапазоне 50-60 кв. метров, где преобладают небольшие двухкомнатные квартиры, они составляют 74% объема сделок с данной площадью. Доля крупных лотов (свыше 60 кв. метров) снизилась с 45 до 31%, но это обусловлено текущей рыночной конъюнктурой (высокая рыночная ставка по ипотеке, лимит 12 млн по семейной ипотеке) и в среднесрочной перспективе при позитивных изменениях спрос на такие квартиры постепенно начнет восстанавливаться.
Примечательно, что покупатели столичной недвижимости продолжили поиск жилья с лучшими условиями для проживания, пересмотрев свои приоритеты по локации. Это хорошо заметно по географии распределения сделок. По мере отдаления от центра средняя площадь и бюджет покупки снижаются, однако при сравнении с проектами внутри ТТК и в поясе ТТК–ЧТК эти изменения практически не заметны (разница в бюджете составляет около 5%).
Существенный сдвиг проявляется при переходе от пояса ТТК–ЧТК к зоне ЧТК–МКАД: средняя площадь лота в сделках уменьшается на 9% (с 57,4 до 52,3 кв. метров), а средний бюджет снижается на 17% (с 29,7 до 24,7 млн рублей). В этой же локации сокращается и доля лотов свыше 60 кв. метров — до 31% сделок.
Ближе к МКАД существенно растет доля ДДУ с квартирами в диапазоне 50-60 кв. метров: с 9% в центре до 15% ближе к МКАД. При более низком уровне цен в локациях ЧТК–МКАД покупатели могут позволить себе приобретать компактные двухкомнатные квартиры в бюджете 20-25 млн рублей.
Меняется и структура спроса на 1-комнатные квартиры. Внутри ТТК и в поясе ТТК–ЧТК более востребованы 1-комнатные лоты площадью 40–50 кв. метров (20% и 24% соответственно). В зоне ЧТК–МКАД спрос смещается в сторону более компактных 1-комнатных лотов площадью 30-40 кв. метров (рост доли с 17% до 21%), а также увеличивается доля студий 20-30 кв. метров (с 9% до 12%).
При этом компактные лоты в проектах в районе ЧТК часто рассматриваются инвесторами в качестве объектов для дальнейшей сдачи в аренду или сохранения капитала, что дополнительно поддерживает высокий спрос в данном сегменте.
Директор по аналитики компании FORMA Ольга Павлик дополнила, что при бюджете порядка 20–25 млн рублей часть покупателей, преимущественно семьи, чтобы улучшить свои жилищные условия, готовы рассматривать проекты в поясе ЧТК–МКАД, потому что там чаще можно получить большее количество метров.
«Прежде всего, компактные двухкомнатные лоты 50–60 кв. метров. Внутри ТТК и в поясе ТТК–ЧТК выбор при сопоставимом бюджете, зачастую, смещается в сторону более просторных однокомнатных 40–50 кв. метров, поэтому структура спроса по метражам там выглядит иначе. Дополнительно на выбор влияет доступность покупки в рамках семейной ипотеки: при ограниченном лимите покупатели чаще ориентируются на форматы, которые укладываются в целевой бюджет» – уточнила она.
Ранее «Стройгазета» сообщила, что эксперты назвали районы-лидеры по росту цен на новостройки в ЦАО Москвы.