Василий Колташов: «Короли» жилищного рынка сильно избалованы, штаты раздуты, экономят на качестве

Снижение ключевой ставки на 0,5 процентного пункта (п.п.) в феврале практически не повлияло на переплату по семейной ипотеке со ставкой 6%.

Так, при средней стоимости квадратного метра на первичном рынке в 208 тыс. руб. российская «евродвушка» площадью 40 кв. м обойдется примерно в 8,3 млн руб. Подсчеты «Известий» свидетельствуют о том, что заемщику нужно оформить кредит на 5,8 млн руб. (30% идет на первоначальный взнос), переплата за который в течение среднего срока погашения в 27,4 года составит около 6 млн руб.

То есть сумма выплат даже по льготной ипотеке вдвое превышает сам кредит, фактически одна квартира по цене двух.

Но с рыночной ипотекой складывается более негативная обстановка, отмечает издание. При 130 тыс. руб. за квадратный метр «евродвушка» на вторичном рынке будет стоить 5,2 млн руб., что дешевле, чем в новостройках.

Однако при средней ставке в начале февраля в 19,8% и кредите 3,7 млн руб. на 26 лет переплата превысит сумму ссуды в четыре раза.

При этом средний уровень ставок сократился в течение февраля после снижения ставки незначительно — до 19,5%, потому что проценты пересмотрел лишь один из крупнейших банков. Правда, по мере дальнейшего снижения ключевой ставки рыночную ипотеку все же можно рефинансировать.

Вся тяжесть ситуации на рынке жилья в том, что чем ниже при текущих обстоятельствах окажется цена кредита, тем выше будет стоимость квадратного метра в крупных городах, отметил экономист, директор Института нового общества Василий Колташов в разговоре с «СП».

— Мы в значительной мере оказались в секторальном кризисе. Поэтому можно иметь какие угодно желания по поводу того, какой должна быть переплата по кредиту, но если ипотека берется на все большее количество лет, то это плохой знак.

Люди уже берут жилищные кредиты более чем на 25 лет, это очень долгий срок. Еще 15 лет назад ипотеки брались на гораздо меньшие временные промежутки, и в целом погашались заранее за несколько лет.

Но цена квадратного метра в крупных городах выросла слишком значительно, а зарплаты не успевают за недвижимостью. К примеру, 25 лет назад квартира в Москве стоила примерно $100 тыс. со средней зарплатой в $1 тыс. Даже если представить троекратный рост зарплаты в долларах за это время, то недвижимость в цене все равно выросла намного больше.

— Семейная ипотека, которая виделась защитой от процентных переплат, является одним из источником высоких цен. Поэтому государству лучше ввести максимальную цену квадратного метра, которое оно готово субсидировать с помощью такой ипотеки.

Если, к примеру, жилищный кредит за квартиру предполагает цену в 300 тыс. руб. за квадратный метр, то государству нет смысла выдавать льготу из-за слишком высокой стоимости с минимальным мультипликативным эффектом для экономики.

«СП»: Такие ограничения все же есть. Максимальная сумма кредита по семейной ипотеке в 2026 году составляет 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и 6 млн руб. — для остальных регионов.

— 12 млн руб. — это все еще большой лимит. Полагаю, что ограничение в 6 млн руб. должно быть везде, даже в столице.

И такой лимит должен быть не просто частью стоимости ипотеки, но единственным кредитом. То есть займ для всего льготного кредита не должен превышать такую сумму.

«СП»: В каких ограничениях льготной ипотеки также есть смысл?

— Лучше субсидировать покупку только двух- и трехкомнатных квартир, а также частных домов с точки зрения демографии. Бывают ситуации, когда муж и жена покупают две студии сразу. Вроде бы это идет детям, когда они вырастут, но в таком случае непонятно, где жить семье прямо сейчас.

Что касается вторичного рынка, то он будет оставаться популярным, но большой вопрос, нужно ли продолжать распространять на него льготную ипотеку. Думаю, что нет, потому что это уже построенная недвижимость, которая находится в обороте.

«СП»: «Известия» со ссылкой на Urban Grade также пишут, что 93% новоселов остаются недовольны качеством жилья на первичном рынке. С чем связаны подобные проблемы?

— Застройщики строят во многом с минимальной звукоизоляцией из самых дешевых материалов, и не любят делать отделку, даже типовую, с проведением электрики, установкой выключателей и полов, с автоматической покраской стен и потолка.

Строительные компании могли бы предлагать даже встроенную мебель, но не хотят. Они сильно избалованы, а их основные силы направлены на строительство множества студий и однокомнатных квартир (в феврале 2025 года на студии и однокомнатные квартиры приходилось более 50% от общего объема возводимых жилых площадей на фоне роста спроса на малогабаритные квартиры — «СП»).

«СП»: Что будет происходить во время кризиса жилищного сектора?

— Недальновидные застройщики и спекулянты действительно пострадают. К примеру, в Китае жилищный сектор уже упал при схожей негативной ситуации.

Китайские регуляторы во многом «сдули» такой «пузырь» (к примеру, в 2020 году правительство КНР ограничило возможность девелоперов брать новые кредиты — «СП»), понимая, что бизнесменам и другим богатым китайцам будет тяжело из-за разорений.

Пока у нас есть все признаки кризиса на жилищном рынке, но при этом ряд механизмов поддержки остается. Но сохраняющиеся сейчас запредельные цены на недвижимость наносят ущерб не только демографии, но и увеличивают издержки всей экономики. «Сдувание» «пузыря» на рынке недвижимости необходимо для возобновления экономического роста, которого на текущий момент в нашей экономике практически не наблюдается.

При наступлении кризиса на строительном рынке наиболее привилегированные компании вполне могут спастись за счет связей с банками, относительно выгодно взяв кредиты. Фирмы, которые получали большие прибыли на протяжении многих лет, накапливая большие запасы средств, вполне могут вернуть их в оборот.

К тому же у многих строительных компаний бессмысленно раздуты штаты: большое количество высокооплачиваемых должностей в управлении, PR, рекламе. Но если денег у бизнеса не осталось, то нет никакого смысла спасать такие компании, а деньги надо взимать через суды.

Во время кризисов экономике, конечно, нужно помогать проходить и выходить из них. Но создавать условия для бескризисного развития отдельно рынку недвижимости не стоит, так как после падения он вновь восстановится.

А укрепление рубля и торможение инфляции до 4% в свою очередь может помочь снизить цены на стройматериалы. И такая нормализация будет вполне реальна на фоне роста цен на энергоносители из-за конфликта в Персидском заливе и усиления конкурентного преимущества российских промышленников в сравнении с европейскими производителями.