Эксперты проекта «Перезвони сам» подготовили рекомендации по безопасным сделкам

Приобретение собственной недвижимости – это важное событие в жизни человека, эксперты городского проекта «Перезвони сам» рассказали, какие правила безопасности в таких сделках помогут защитить свои интересы на всех этапах – от выбора объекта до подписания договора купли-продажи. Об этом сообщается на официальном сайте мэра Москвы.

«Покупка и продажа недвижимости не входят в список привычных задач, с которыми мы сталкиваемся регулярно. Любая операция с квартирой, домом, гаражом и другими видами имущества требует соблюдения определенного алгоритма действий и юридических процедур, о которых многие даже не догадываются. При выборе объекта акцент делается на вид из окна, удаленность от метро, этаж, метраж, качество ремонта, а также другие значимые для человека аспекты и комфорт. Однако важным этапом покупки является проверка юридической истории недвижимости: кто является собственником, как и на каких условиях была проведена приватизация, нет ли обременений на объекте и ограничений на его продажу. Мы подготовили рекомендации, которые помогут покупателям и продавцам не попасться на уловки мошенников, вынуждающих под психологическим давлением продать недвижимость, предлагающих особые условия покупки или «проверенные схемы» для снижения стоимости», – приводятся в сообщении слова Валентины Шилиной, руководителя проекта «Перезвони сам» столичного департамента информационных технологий.

Уже на этапе выбора недвижимости важно обращать внимание на некоторые тревожные сигналы. Один из наиболее очевидных и показательных – стоимость. Если в объявлении или при беседе с продавцом указана крайне низкая цена – это повод насторожиться и уточнить причины. Эксперты проекта «Перезвони сам» также советуют отмечать и другие обстоятельства: мотивы продавца (например, планирует ли он покупать другое жилье), статус собственности (действует ли он лично или по доверенности), особенности продавца (не является ли он одиноким пожилым человеком), а также срок владения недвижимостью (не получена ли она в наследство менее трех лет назад). Насторожить должны спешка, навязчивые фразы о других покупателях, а также слишком частая перепродажа объекта (если жилье продают уже второй или третий раз за последний год). Кроме того, важно заранее выяснить, нет ли на объекте обременений (например, ипотеки или ареста) и не сохраняют ли зарегистрированные лица право пожизненного проживания. Все эти признаки – как по отдельности, так и в совокупности – требуют серьезного подхода к проверке юридической чистоты сделки.

После выбора подходящего объекта требуется проверить документы: запросить необходимые сведения о собственнике и истории передачи прав на недвижимость, документ, подтверждающий право собственности, а также заказать на официальных порталах технический паспорт и наиболее информативный и важный документ – выписку из Единого государственного реестра недвижимости. В ней содержится вся информация не только о самом объекте (площадь, план, этаж, назначение недвижимости, кадастровый номер, наличие обременений, вид права собственности и другие данные), но и о собственнике. С 2023 года персональные данные собственника в выписках, которые заказывают третьи лица, скрыты. Поэтому требуется либо разрешение продавца на предоставление данных, либо заказ выписки самим собственником. Чтобы проанализировать всю цепочку сделок по объекту, необходимо получить выписку о переходе прав. На этом же этапе нужно получить согласие всех собственников на продажу, а если доли в недвижимости есть у несовершеннолетних детей, потребуется и согласие органов опеки. Не стоит доверять сайтам, где обещают получить выписку быстро, лучше обратиться в официальные организации. Еще больше информации о необходимых документах можно узнать из памятки, подготовленной на основе рекомендаций профильных экспертов проекта «Перезвони сам».

Эксперты также рекомендуют запросить у продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Эти документы подтверждают, что человек не состоит на учете, продажа осуществляется добровольно, а собственник находится в здравом уме. Если им выступает одинокий пожилой человек, то рекомендуется запросить справку об освидетельствовании, подтверждающую его дееспособность на момент заключения сделки. Зачастую именно пожилые люди становятся жертвами мошенников и под давлением продают недвижимость, не осознавая последствий своих действий. Экспертизу можно провести в банке в день заключения сделки. На финальном этапе важно проверить проект договора купли-продажи и защитить себя при передаче оплаты. Предварительно стороны могут подписать соглашение об авансе или задатке. Эти документы подтверждают намерение покупателя приобрести объект. Кроме того, в них указываются условия возврата денежных средств в случае обнаружения рисков. В основном договоре купли-продажи должны быть указаны паспортные данные собственников и покупателей, включая номер документа, сведения о дате и месте рождения каждого из участников сделки. Кроме того, документ должен содержать информацию о недвижимости (полный адрес, кадастровый номер, метраж и другие данные), список предметов мебели, которая остается новому владельцу, полную стоимость объекта (за вычетом суммы аванса, если он вносился), ответственность за срыв сделки, сроки освобождения жилья, а также условия передачи ключей. При подписании договора рекомендуется присутствие обеих сторон, но также допускается нотариальная форма заключения сделки с видеофиксацией. При подписании уже основного договора купли-продажи эксперты советуют проводить видеофиксацию – даже если сделка проходит без нотариуса, видеозапись станет весомым доказательством того, что стороны действовали добровольно и осознанно.

Эксперты рекомендуют не передавать деньги из рук в руки, а использовать аккредитив или эскроу-счет. Эти банковские механизмы позволяют перевести денежные средства на счет продавца или открыть доступ к ячейке только при выполнении конкретного условия, например переходе права собственности на объект недвижимости покупателю и регистрации права в Росреестре. Такой формат оплаты гарантирует безопасность обеим сторонам сделки. Наличные расчеты значительно повышают риск признания сделки недействительной, особенно в случае последующего банкротства продавца. О том, какие еще важные моменты необходимо учитывать при выборе недвижимости, можно узнать из записи семинара проекта «Перезвони сам». На мероприятии выступили представители столичного департамента информационных технологий, управления Росреестра, коллегии адвокатов «Московский юридический центр» и Гильдии риелторов Москвы.