На вторичке старой Москвы предложение комнат за год увеличилось на 22%
0
5
Комнаты занимают 4,5% в общем объеме экспозиции на вторичном рынке старой Москвы, за год их число выросло на 22%, средняя стоимость лота составляет 4,67 млн руб. – в годовом выражении она увеличилась на 3,3%; в ТиНАО на комнаты приходится всего 1,1% вторичной экспозиции, медианная цена – 3,45 млн руб., за год показатель уменьшился на 3,5%, подсчитали в Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость. Аналитики компании также выявили распределение предложения и медианную стоимость комнат в разных локациях Москвы: больше всего объектов представлено в ЮАО – 765 шт., самые дешевые лоты в ТиНАО и ЗелАО: 3,2–3,5 млн руб.; среди московских районов по количеству комнат лидирует Перово (127 шт.), за ним Басманный (116 шт.) и Текстильщики (108 шт.).
По статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке старой Москвы на продажу выставлено 4,60 тыс. комнат, что занимает 4,5% в общем объеме вторичной экспозиции. По отношению к данным годичной давности их количество увеличилось на 22%. В Новой Москве у покупателей есть выбор из 100 комнат (это всего 1,1% в общем предложении вторички ТиНАО), с февраля 2025 г. число вариантов выросло на 30,4%.
«Несмотря на то, что комнаты являются одними из самых доступных по стоимости объектов (в это понятие включаются также доли в квартире, выделенные в натуре), назвать их популярными и ликвидными вряд ли можно. Именно по причине малой востребованности они накапливаются в экспозиции», – отмечает Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость.
Специалисты–практики компании подтверждают отсутствие роста покупательского интереса к комнатам.
«Действительно, комнаты представляют нишевый формат, на такие предложения не бывает заметного увеличения или уменьшения спроса. Это всегда специфический товар, ведь далеко не каждый согласится делить места общего пользования с другими людьми, – говорит Мария Варьяс, руководитель офиса ''Тургеневский'' ИНКОМ-Недвижимость. – Основная особенность и даже опасность приобретения комнаты – нарушение права преимущественной покупки. По закону (статья 250 ГК РФ) собственники соседних жилых помещений в квартире имеют приоритет приобретения. То есть, человек, начиная продажу, должен сначала предложить объект им, а только потом, в случае их письменного отказа, заверенного у нотариуса, выставлять комнату на свободный рынок.
Если эта норма нарушена, и объект предлагается третьему лицу без надлежащего уведомления, то сосед может обратиться в суд с иском, оспорить сделку и перекупить право собственности.
Зачастую сособственники злоупотребляют этим своим правом: игнорируют уведомления о намерении продать комнату, уклоняются от официального оформления отказа от покупки либо заявляют о своем желании купить и не покупают. Из хорошего: в последние годы сложилась судебная практика, в соответствии с которой суд встает на сторону покупателя, если будет доказано, что собственник соседней комнаты злоупотребил своим правом преимущественной покупки. Покупатель может обезопасить себя от рисков, обратившись в крупное агентство недвижимости со штатом квалифицированных юристов и риелторов».
По словам Марии Варьяс, на цену комнаты влияют как общие факторы – статус локации, близость к метро и МЦК/МЦД, тип дома, состояние объекта, этаж и т.д., так и частные – количество комнат в квартире и число соседей, а также их социальный портрет. Если, например, соседи злоупотребляют алкоголем или ведут антиобщественный образ жизни, продать комнату в такой квартире сложно даже за малую сумму.
Согласно статистике АЦ ИНКОМ-Недвижимость, средняя стоимость комнаты в старой Москве составляет 4,67 млн руб. (за год она выросла на 3,3%), в ТиНАО 3,45 млн руб. (за год снижение на 3,5%). Аналитики компании выявили распределение предложения и медианную стоимость комнат в округах Москвы, а также динамику этих показателей в годовом выражении.
Дмитрий Таганов: «Самое значительное предложение комнат на вторичном рынке Москвы – в Южном и Восточном округах: 765 и 723 шт. соответственно. Третье место у ЦАО – 652 лота. Наименьшее число объектов в экспозиции Новой Москвы и Зеленограда: 24 комнаты в ТАО, 53 шт. – в ЗелАО и 79 шт. – в Новомосковском округе. В остальных округах на продажу выставлено от 273 до 615 комнат.
Прирост предложения за год зафиксирован во всех округах столицы – от +14,3% в ТАО до +36,2 в НАО.
Усредненная стоимость комнат сопоставима в большинстве локаций Москвы (4,3–4,9 млн руб.), за исключением самого дорогого ЦАО (6,9 млн руб.) и самых дешевых ЗелАО и ТиНАО (3,2–3,5 млн руб.).
С февраля прошлого года медианные ценовые показатели уменьшились только в Новой Москве: в ТАО (–11,1%) и НАО (–0,1%). В Юго-Западном и Западном округах изменений нет; в остальных отмечено подорожание от 1,5% до 6,5% – с одной стороны, оно объясняется общим несущественным повышением средних цен на недвижимость, с другой, вымыванием из экспозиции наиболее экономичных вариантов».
Динамика объема предложения и стоимости комнат с начала 2024 г.
Округ Москвы
Объем предложения комнат, шт.
Изменение объема предложения за год
Средняя стоимость комнаты, млн руб.
Изменение средней стоимости за год
ЮАО
765
24,0%
4,3
2,4%
ВАО
723
18,9%
4,4
4,8%
ЦАО
652
23,5%
6,9
1,5%
ЮВАО
615
19,6%
4,3
2,4%
СВАО
489
21,6%
4,4
4,8%
САО
454
23,7%
4,7
4,4%
ЗАО
290
18,4%
4,9
0,0%
СЗАО
290
30,6%
4,9
6,5%
ЮЗАО
273
18,2%
4,7
0,0%
НАО
79
36,2%
3,5
–2,8%
ЗЕЛАО
53
29,3%
3,4
6,2%
ТАО
24
14,3%
3,2
–11,1%
Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость
Специалисты АЦ ИНКОМ-Недвижимость также составили список из десяти районов столицы с самым большим количеством комнат – совокупно здесь сосредоточено 22% предложения этого формата в Москве. В первой тройке Перово (127 шт.), Басманный (116 шт.) и Текстильщики (108 шт.). Во вторую тройку вошли Пресненский (103 шт.), Тверской (99 шт.) и Щукино (93 шт.). На седьмом месте Измайлово (92 шт.); замыкают перечень Южнопортовый (91 шт.), Даниловский (89 шт.) и Люблино (87 шт.).
Районы Москвы с наибольшим предложением комнат
Район
Объем предложения комнат, шт.
Изменение объема предложения за год
Средняя стоимость комнаты, млн руб.
Изменение средней стоимости за год
Перово
127
22,1%
4,6
3,5%
Басманный
116
9,4%
6,9
–2,1%
Текстильщики
108
13,7%
4,0
0,0
Пресненский
103
17,0%
6,5
6,4%
Тверской
99
10,0%
7,8
2,0%
Щукино
93
29,2%
5,3
6,7%
Измайлово
92
9,5%
4,3
0,0%
Южнопортовый
91
26,4%
4,5
–1,1%
Даниловский
89
15,6%
5,1
2,0%
Люблино
87
20,8%
4,2
3,7%
Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость
По статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке старой Москвы на продажу выставлено 4,60 тыс. комнат, что занимает 4,5% в общем объеме вторичной экспозиции. По отношению к данным годичной давности их количество увеличилось на 22%. В Новой Москве у покупателей есть выбор из 100 комнат (это всего 1,1% в общем предложении вторички ТиНАО), с февраля 2025 г. число вариантов выросло на 30,4%.
«Несмотря на то, что комнаты являются одними из самых доступных по стоимости объектов (в это понятие включаются также доли в квартире, выделенные в натуре), назвать их популярными и ликвидными вряд ли можно. Именно по причине малой востребованности они накапливаются в экспозиции», – отмечает Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость.
Специалисты–практики компании подтверждают отсутствие роста покупательского интереса к комнатам.
«Действительно, комнаты представляют нишевый формат, на такие предложения не бывает заметного увеличения или уменьшения спроса. Это всегда специфический товар, ведь далеко не каждый согласится делить места общего пользования с другими людьми, – говорит Мария Варьяс, руководитель офиса ''Тургеневский'' ИНКОМ-Недвижимость. – Основная особенность и даже опасность приобретения комнаты – нарушение права преимущественной покупки. По закону (статья 250 ГК РФ) собственники соседних жилых помещений в квартире имеют приоритет приобретения. То есть, человек, начиная продажу, должен сначала предложить объект им, а только потом, в случае их письменного отказа, заверенного у нотариуса, выставлять комнату на свободный рынок.
Если эта норма нарушена, и объект предлагается третьему лицу без надлежащего уведомления, то сосед может обратиться в суд с иском, оспорить сделку и перекупить право собственности.
Зачастую сособственники злоупотребляют этим своим правом: игнорируют уведомления о намерении продать комнату, уклоняются от официального оформления отказа от покупки либо заявляют о своем желании купить и не покупают. Из хорошего: в последние годы сложилась судебная практика, в соответствии с которой суд встает на сторону покупателя, если будет доказано, что собственник соседней комнаты злоупотребил своим правом преимущественной покупки. Покупатель может обезопасить себя от рисков, обратившись в крупное агентство недвижимости со штатом квалифицированных юристов и риелторов».
По словам Марии Варьяс, на цену комнаты влияют как общие факторы – статус локации, близость к метро и МЦК/МЦД, тип дома, состояние объекта, этаж и т.д., так и частные – количество комнат в квартире и число соседей, а также их социальный портрет. Если, например, соседи злоупотребляют алкоголем или ведут антиобщественный образ жизни, продать комнату в такой квартире сложно даже за малую сумму.
Согласно статистике АЦ ИНКОМ-Недвижимость, средняя стоимость комнаты в старой Москве составляет 4,67 млн руб. (за год она выросла на 3,3%), в ТиНАО 3,45 млн руб. (за год снижение на 3,5%). Аналитики компании выявили распределение предложения и медианную стоимость комнат в округах Москвы, а также динамику этих показателей в годовом выражении.
Дмитрий Таганов: «Самое значительное предложение комнат на вторичном рынке Москвы – в Южном и Восточном округах: 765 и 723 шт. соответственно. Третье место у ЦАО – 652 лота. Наименьшее число объектов в экспозиции Новой Москвы и Зеленограда: 24 комнаты в ТАО, 53 шт. – в ЗелАО и 79 шт. – в Новомосковском округе. В остальных округах на продажу выставлено от 273 до 615 комнат.
Прирост предложения за год зафиксирован во всех округах столицы – от +14,3% в ТАО до +36,2 в НАО.
Усредненная стоимость комнат сопоставима в большинстве локаций Москвы (4,3–4,9 млн руб.), за исключением самого дорогого ЦАО (6,9 млн руб.) и самых дешевых ЗелАО и ТиНАО (3,2–3,5 млн руб.).
С февраля прошлого года медианные ценовые показатели уменьшились только в Новой Москве: в ТАО (–11,1%) и НАО (–0,1%). В Юго-Западном и Западном округах изменений нет; в остальных отмечено подорожание от 1,5% до 6,5% – с одной стороны, оно объясняется общим несущественным повышением средних цен на недвижимость, с другой, вымыванием из экспозиции наиболее экономичных вариантов».
Динамика объема предложения и стоимости комнат с начала 2024 г.
Округ Москвы
Объем предложения комнат, шт.
Изменение объема предложения за год
Средняя стоимость комнаты, млн руб.
Изменение средней стоимости за год
ЮАО
765
24,0%
4,3
2,4%
ВАО
723
18,9%
4,4
4,8%
ЦАО
652
23,5%
6,9
1,5%
ЮВАО
615
19,6%
4,3
2,4%
СВАО
489
21,6%
4,4
4,8%
САО
454
23,7%
4,7
4,4%
ЗАО
290
18,4%
4,9
0,0%
СЗАО
290
30,6%
4,9
6,5%
ЮЗАО
273
18,2%
4,7
0,0%
НАО
79
36,2%
3,5
–2,8%
ЗЕЛАО
53
29,3%
3,4
6,2%
ТАО
24
14,3%
3,2
–11,1%
Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость
Специалисты АЦ ИНКОМ-Недвижимость также составили список из десяти районов столицы с самым большим количеством комнат – совокупно здесь сосредоточено 22% предложения этого формата в Москве. В первой тройке Перово (127 шт.), Басманный (116 шт.) и Текстильщики (108 шт.). Во вторую тройку вошли Пресненский (103 шт.), Тверской (99 шт.) и Щукино (93 шт.). На седьмом месте Измайлово (92 шт.); замыкают перечень Южнопортовый (91 шт.), Даниловский (89 шт.) и Люблино (87 шт.).
Районы Москвы с наибольшим предложением комнат
Район
Объем предложения комнат, шт.
Изменение объема предложения за год
Средняя стоимость комнаты, млн руб.
Изменение средней стоимости за год
Перово
127
22,1%
4,6
3,5%
Басманный
116
9,4%
6,9
–2,1%
Текстильщики
108
13,7%
4,0
0,0
Пресненский
103
17,0%
6,5
6,4%
Тверской
99
10,0%
7,8
2,0%
Щукино
93
29,2%
5,3
6,7%
Измайлово
92
9,5%
4,3
0,0%
Южнопортовый
91
26,4%
4,5
–1,1%
Даниловский
89
15,6%
5,1
2,0%
Люблино
87
20,8%
4,2
3,7%
Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость