Ricci: годовой обзор рынка офисной недвижимости Москвы по итогам 2025 года

Подробный обзор смотрите на сайте компании https://ricci.ru/analitics/

Новое строительство

Объём ввода офисных площадей в Москве по итогам 2025 года достиг 661 тыс. кв. м, превысив уровень 2024 года на 16% и обновив максимальное значение за последние десять лет.

Основная часть нового предложения пришлась на здания класса «А», доля которых составила 93%. Таким образом, структура ввода сохраняет существенное преобладание высококачественных проектов, характерное для последних лет.

По итогам 2025 года изменилась структура реализации нового предложения, однако общий тренд сохранился. Несмотря на более чем двукратный рост объемов ввода площадей в аренду – до 224 тыс. кв. м (34% от общего объема) – свыше 65% этих площадей пришлось на объекты, возведённые в составе технопарков, где строительство частично или полностью субсидировалось государством. Строительство «в продажу» остаётся приоритетным направлением на фоне текущей экономической конъюнктуры: девелоперы стремятся снизить себестоимость строительства, реализуя проекты на старте в формате «мелкой нарезки». Также увеличилась доля проектов под собственное использование (20%), несмотря на перенос сроков строительства штаб-квартиры «Яндекса» (120 тыс. кв. м) на 2028 год.

К концу года в первичном предложении новых объектов оставалось доступно 22% площадей, реализуемых через продажу (67 тыс. кв. м) и более половины площадей (52%), предлагаемых в аренду (117 тыс. кв. м).

Низкий уровень поглощения арендных площадей обусловлен рядом факторов. Во-первых, спрос на аренду формируется преимущественно после ввода объекта в эксплуатацию. Во-вторых, значительная часть площадей выходит на рынок в состоянии shell&core, что требует существенных инвестиций и времени на отделку; в результате спрос на такие помещения остается минимальным, а их доля в общем объеме поглощенных площадей по итогам года не превышает 12%.

На 2026 год заявлено к вводу свыше 1 млн кв. м офисных площадей. Однако в среднем 40-50% от анонсированного объёма переносится на более поздние сроки. В текущих условиях эта доля может возрасти: на фоне сокращения спроса девелоперы пересматривают сроки ввода с учётом налоговой нагрузки и экономической целесообразности.

Спрос

По итогам 2025 года совокупный объем спроса на офисную недвижимость составил 1,34 млн кв. м, что на 33% ниже рекордного значения 2024 года – максимальное сокращение за десять лет. Снижение зафиксировано как в сегменте аренды, так и в сегменте продаж, однако в значительной степени оно обусловлено эффектом высокой базы: в 2024 году около 532 тыс. кв. м пришлось на три крупные сделки купли-продажи, что сопоставимо с общим объемом таких сделок 2025 года.

Несмотря на сокращение, совокупный спрос остается значительно выше уровней, характерных для рынка до 2023 года, отражая развитие и его переориентацию в сторону приобретений. Вместе с тем снижение темпов деловой активности свидетельствует о постепенном охлаждении.

В 2025 году рынок столкнулся с комплексом сдерживающих факторов. Денежно-кредитная политика продолжала ограничивать деловую активность. Несмотря на постепенное снижение ключевой ставки во второй половине 2025 года, её уровень остаётся высоким, а эффект от снижения отложенным. Активный спрос 2023-2024 годов привел к сокращению доступного предложения, что создало дефицит качественных площадей и привело к росту ставок аренды и цен продаж. На фоне этих факторов корпоративный сектор сконцентрировался на контроле затрат и пересмотре стратегий развития.

Принимая во внимание прогноз ЦБ РФ по сохранению ключевой ставки на двузначном уровне в 2026 году, мы ожидаем дальнейшее охлаждение спроса на офисную недвижимость. Поддержание активности обеспечит крупный корпоративный сегмент, располагающий запасом финансовой прочности и остающийся активным на рынке приобретений вследствие дефицита крупных лотов в аренду, а также компании, которые сталкиваются с существенным повышением ставок аренды при продлении текущих договоров. Последние вынуждены искать более бюджетные решения или сокращать площади.

Аренда

Рынок аренды офисной недвижимости Москвы в 2025 году продемонстрировал значительное сокращение деловой активности. Объем арендного спроса снизился на 30% год к году, составив 748 тыс. кв. м после рекордных показателей 2024 года. Охлаждение рынка прослеживалось в разрезе всех кварталов, но достигло критической точки в IV квартале - сокращение на 49% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Примечательно изменение в структуре спроса по кварталам. Исторически IV квартал значительно превосходит I квартал по объему (примерно в 2,5 раза), однако в 2025 году разница сократилась до 14%. Схожую динамику рынок демонстрировал только в период 2020-2021 годов, когда на сезонность влияли ковидные ограничения (2020) и инертность восстановления спроса (2021).

Сокращение как объема сделок аренды, так и их количества связано с совокупностью макроэкономических и рыночных факторов. Жесткая денежно-кредитная политика сдерживает развитие компаний: приоритет смещается в сторону контроля и оптимизации затрат, в результате чего арендаторы корректируют планы по расширению и улучшению качества занимаемых площадей. При этом ограниченное предложение помещений с готовой отделкой, стоимость отделки, сопоставимая с 3-4 годами аренды, и высокие ставки аренды снижают экономическую целесообразность переезда. В этих условиях большинство арендаторов вынуждены продлевать действующие договоры со значительным ростом ставок, в некоторых случаях с сокращением занимаемых площади.

Мы ожидаем сохранение текущих тенденций в 2026 году: арендный спрос будет продолжать сокращаться, основной активностью останутся продления договоров, а тренд на сокращение излишков площадей может усилиться.

Ставки аренды

52 000 руб./кв. м/год – Ставка в классе A с современной высококачественной отделкой в деловых районах

По итогам 2025 года средневзвешенная ставка аренды (совокупно по всем классам) увеличилась на 7% за год и достигла 29 800 руб./кв. м в год. Ключевыми факторами роста стали повышенные ожидания арендодателей, сформировавшиеся на фоне рекордно высокого спроса в 2024 году, а также сокращение уровня вакантности. Дополнительное влияние оказало увеличение предложения за счет выхода на рынок объектов нового строительства с более высокими запрашиваемыми ставками и постепенное вымывание бюджетных офисных площадей.

При этом во второй половине 2025 года, на фоне замедления деловой активности, арендодатели стали проявлять большую гибкость при согласовании коммерческих условий и чаще предоставлять скидки, что привело к незначительному увеличению разрыва между ставками экспонирования и фактическими ставками закрытия сделок.

В 2026 году рост экспонируемых ставок аренды сохранится, однако его темпы будут близки к уровню инфляции. При этом дельта между ставкой экспонирования и ставкой закрытия может несколько увеличиться.

Вакантность

3 % - Доля вакантных площадей

В течение 2025 года уровень арендной вакансии оставался примерно на том же уровне. По нашим оценкам, в 2026 году вероятен переход к фазе умеренного роста, со значением на уровне 3,7–4,8% по итогам года. Возможное увеличение показателя будет обусловлено как вводом в эксплуатацию новых офисных площадей, так и сокращением бизнеса отдельных компаний, а также ростом объема «скрытой» вакансии на фоне ограниченного спроса.

Продажи

Замедление деловой активности отразилось и на спросе в сегменте купли-продажи офисной недвижимости. Общий объем сделок составил 597 тыс. кв. м – на 37% меньше результата рекордного 2024 года. Это сокращение имеет преимущественно технический характер из-за эффекта высокой базы: три крупнейшие сделки 2024 года обеспечили 57% совокупного объема против 30% в 2025 года.

Доминирующую роль сохранил корпоративный сектор: сделки площадью свыше 5 тыс. кв. м составили 79% от общего объема. Интерес среднего бизнеса и частных инвесторов снизился особенно заметно.

Дополнительным сдерживающим фактором выступает дефицит больших лотов (более 20 тыс. кв. м) в объектах с высокой строительной готовностью. В текущих условиях крупный корпоративный сектор часто вынужден приобретать на ранних этапах проекта, поскольку текущая экономическая конъюнктура стимулирует девелоперов ориентироваться на реализацию зданий в «мелкую нарезку» в целях снижения инвестиционной себестоимости.

Цены продаж

Средневзвешенная цена экспонирования новых офисных объектов увеличилась на 8% за год и составила 505 тыс. руб. за кв. м. Мы отмечаем снижение темпов роста цен на фоне охлаждения спроса. Если в период 2022-2024 гг. двузначный рост цен стимулировался высоким спросом, то в 2025 г. динамика поддерживалась инфляционными процессами в экономике. Для поддержания темпов продаж девелоперы расширяют программы скидок и предлагают гибкие условия рассрочки. Данные тенденции сохранятся в 2026 г.