«Переплата» за расположение новостроек в ЦАО достигает 58%
Эксперты компании «Метриум» изучили цены на новостройки, расположенные в радиусе 1,5 км от границы ЦАО – как в пределах Центрального округа, так и в соседних районах. Проекты в административной черте «исторического центра» дороже во всех сегментах. Уровень «наценки» за принадлежность к ЦАО колеблется от 8% в бизнес-классе до 58% в элитном классе.
По данным «Метриум», на территории ЦАО в радиусе 1,5 км от административной границы округа девелоперы сегодня реализуют 2788 квартир и апартаментов в 41 проекте. Среди них 9 комплексов относятся к бизнес-классу (485 лотов), 14 – к премиум-классу (1350 лотов), 12 – к элитному классу (850 лотов), 6 – к делюкс-классу (103 лота), новостроек комфорт-класса в Центральном округе сейчас нет.
Проекты рядом с границами «исторического центра» расположены в черте 9 районов ЦАО: Пресненский (12 комплексов), Замоскворечье (10), Басманный (7), Хамовники (6), Арбат (2), Мещанский (1), Таганский (1), Тверской (1), Якиманка (1). Квадратный метр в данных новостройках стоит в среднем 1,6 млн руб.
За пределами ЦАО, но также в радиусе 1,5 км от его юридической границы застройщики сегодня продают 6094 квартир и апартаментов в 51 проекте. Среди них 3 комплекса относятся к комфорт-классу (290 лотов), 26 – к бизнес-классу (3516 лотов), 201 – к премиум-классу (2173 лота), 3 – к элитному классу (115 лотов), новостройки делюкс-класса на первичном рынке в этих локациях сейчас не представлены.
Рассматриваемые проекты находятся в пределах 16 районов: Даниловский (11), Марьина Роща (5), Сокольники (5), Хорошево-Мневники (5), Южнопортовый (4), Филевский Парк (4), Раменки (3), Беговой (2), Хорошевский (2), Донской (2), Лефортово (2), Гагаринский (2), Преображенское (1), Соколиная Гора (1), Нижегородский (1), Дорогомилово (1). Средняя цена квадратного метра в этих комплексах составляет 689 тыс. руб., подсчитали эксперты компании «Метриум».
Во всех сегментах первичного рынка средняя цена «квадрата» новостроек у границ «исторического центра» выше именно в пределах ЦАО. В бизнес-классе «наценка» за юридическую принадлежность к Центральному округу составляет в среднем 8%.
«Расположение проектов в Центральном административном округе столицы серьезно влияет на ценообразование, — комментирует Марина Грицкова, руководитель аналитического центра STONE (девелопер ЖК класса бизнес+ STONE Sokolniki и STONE Rise рядом с границами ЦАО). – Проекты в черте ЦАО практически всегда дороже, чем в близлежащих районах. Однако эта разница носит во многом маркетинговый характер. Географически комплексы расположены в непосредственной близости и окружены аналогичной инфраструктурой. Более того, на первичном рынке бизнес-класса в Центральном округе представлено меньше по-настоящему современных проектов. В основном распродается финальный пул лотов в новостройках, реализация которых стартовала еще 4-5 лет назад. В то же время вблизи юридической границы ЦАО сегодня строятся комплексы с эксклюзивными продуктовыми характеристиками, в том числе проекты класса бизнес+, например, STONE Rise и STONE Sokolniki. Несмотря на это, проекты за границей Центрального округа отличаются более привлекательными ценами. Вложения в данные комплексы гарантируют не только экономию, но и значительную капитализацию, так как дорожают быстрее проектов бизнес-класса в ЦАО, многие из которых уже морально устарели».
На рынке новостроек премиум-класса «переплата» за юридическую принадлежность к ЦАО составляет 49%. Разрыв цен объясняется не только маркетинговыми факторами. Во-первых, земельные участки в Центральном округе дороже, чем в других локациях. Во-вторых, себестоимость реализации проектов в ЦАО выше вследствие сложной геопластики и плотной застройки.
«Квартиры в премиальных новостройках ЦАО стоят в среднем в полтора раза дороже, чем в соседних округах, – говорит Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК (девелопер жилого комплекса бизнес- и премиум-класса Sydney City рядом с границами ЦАО). – При этом мы видим, что сегодня клиенты не готовы платить только за престижность локации. Для большинства покупателей гораздо важнее потребительские характеристики проектов, развитая инфраструктура комплексов и благоприятное окружение (зеленые зоны, социальные и рекреационные объекты в шаговой доступности).
Например, наш жилой комплекс бизнес-класса Sydney City с премиальными корпусами находится всего в одной улице от ЦАО, на берегу Шелепихинской набережной. Это проект комплексной застройки территории, где помимо современных башен, предусмотрены парк площадью 1,5 га, прямой выход на набережную, муниципальный детский сад с бассейном и престижная государственная школа, которая входит в топ-15 лучших образовательных учреждений Москвы по данным RAEX».
В элитном классе разрыв достигает 58%. Корректное сопоставление комплексов комфорт-класса и делюкс-класса в черте ЦАО и соседних районах невозможно ввиду отсутствия релевантных объектов по обе стороны административной границы «исторического центра».
1 В жилом комплексе бизнес-класса Sydney City есть премиальные корпуса.