Спрос на покупку коммерческой недвижимости в России вырос на 4–7% за квартал
Технологическая платформа Авито Недвижимость подвела итоги IV квартала 2025 года на рынке коммерческой недвижимости России. Тренд на восстановление интереса к покупке в среднем по РФ продолжается по всех сегментах: по сравнению с предыдущим кварталом интерес к покупке на 4–7%. Спрос на аренду, напротив, сократился на 4–7%.
В сегменте продажи офисов класса А за квартал сильнее всего вырос спрос на объекты размером более 500 кв. м (+13%): помещения до 100 кв. м и от 101 до 500 кв. м показали умеренную динамику, прибавив 7% и 2% соответственно. В сегменте класса В интерес вырос преимущественно к компактным вариантам: на 12% к пространствам до 100 кв. м, на 10% — от 101 до 500 кв. м.
Спрос на аренду офисов в России снизился по всем форматам и классам. В MARIS отмечают, что многие компании приняли решение оставаться на арендуемых площадях до выяснения ситуации на рынке, а переезды обусловлены преимущественно истечением сроков договоров аренды и принятием решений по снижению издержек.
Предложение офисов в продажу заметно выросло для компактных объектов: выбор пространств до 100 кв. м увеличился на 20% в классе А и на 23% в классе В. Такими объектами часто владеют физлица и индивидуальные предприниматели: многие из них хотели успеть продать недвижимость в уходящем году с действующими на тот момент налоговыми ставками и сборами — с наступлением 2026 года они стали выше. В остальных сегментах прирост не превышал 1,5%, либо фиксировалось снижение. Что касается аренды, то предложение выросло в классе В: объектов до 100 кв. м стало больше на 13%, от 101 до 500 кв. м — на 7%, размером более 500 кв. м — на 2%.
Средняя стоимость продажи представленных на площадке Авито Недвижимость несколько снизилась в большинстве сегментов: в нарезке до 100 кв. м — на 8% за квартал в классе А и на 5% — в классе В, в нарезке больше 500 кв. м — на 5% в классе В. Аренда показала разнонаправленную ценовую динамику. По данным с витрины, снять компактный офис класса А можно было на 16% дешевле, чем в предыдущем квартале, а среднего и крупного размера — дороже на 7% и 3% соответственно. В классе В малые объекты подешевели на 5%, цены на другие офисы почти не изменились.
При этом региональные рынки ведут себя по-разному. Например, в Санкт-Петербурге фиксируется заметное оживление рынка. Предложение офисов класса А в продаже площадью от 500 кв. м выросло на 75% за квартал, а спрос на них — на 33%. Выбор компактных объектов прибавил 25–30%. В столице отмечается сильный рост в продаже предложения офисов размером до 100 кв. м: в классе А — на 30%, в классе В — на 29%.
«В сегменте продажи офисной недвижимости классов А и В в Москве в структуре предложения доминирует “нарезка” объектов площадью 101–500 кв. м. Также растёт количество лотов до 100 кв. м и сокращается предложение крупных объектов 500+ кв. м. Часть спроса перетекла в “нарезку” до 100 кв. м (+8% по отношению к средним показателям III квартала 2025 года). Объем предложения в аренду сохранился, в спросе сокращение в среднем на 7%. В Санкт-Петербурге видим рост объёма предложения на продажу на 25% и на аренду — на 17%. К концу года наблюдался рост спроса на покупку лотов свыше 500+ и его сокращение на нарезку до 100 кв. м на 8%. В аренде спрос сократился в среднем на 9%», — подвел итог по сегменту офисов Олег Изотов, управляющий директор категории «Коммерческая недвижимость» на Авито.
В сегменте продажи складов сильнее всего вырос спрос на покупку объектов до 100 кв. м (+7%), а также более 1000 кв. м (+4%). Интерес к объектам среднего размера за квартал не изменился. Спрос на аренду снизился на 3–10% в зависимости от размера объекта.
Предложение при этом преимущественно росло. Выбор складов размером до 100 кв. м для покупки вырос на 5%, от 101 до 1000 кв. м — на 4%. В аренде малых и средних объектов стало больше на 10–12%. Складов размером от 1000 кв. м в продаже стало меньше на 8%, в аренде предложение не изменилось. Что касается цен, то для крупных объектов они заметно снизились (-12% в продаже, -6% в аренде), в то время как для более компактных форматов почти не изменились.
В результате снижения спроса в 2025 году — отмечают в CMWP — вакансия в столичном регионе выросла до 4,8%, а ставки снизились до текущего уровня в 10 800 рублей за кв. м в год. Рынок ищет баланс, происходит закрепление средней ставки на текущем уровне. В компании ожидают, что ситуация стабилизируется во второй половине года, поскольку вакансия в 5–6% является «здоровым» показателем для развитого рынка.
В ряде регионов уже отмечается снижение цен. Например, в Москве и области арендовать объект площадью более 1000 кв. м можно на 11% дешевле, чем в предыдущем квартале. В Санкт-Петербурге на 16% снизилась стоимость продажи объектов до 100 кв. м.
Спрос на покупку торговой недвижимости вырос во всех сегментах по сравнению с III кварталом 2025 года. Приобрести объекты площадью до 100 кв. м и от 101 до 300 кв. м хотели на 7% чаще, размерам более 300 кв. м — на 4%. В двух столицах интерес к компактным и средним объектам ещё более выражен: в Москве их хотят купить чаще на 17–19%, в Санкт-Петербурге — на 20–27%. Интерес к аренде в целом по России снизился от 3% для компактных объектов до 11% для самых больших.
Предложение преимущественно росло, но умеренными темпами. Выбор торговой недвижимости до 100 кв. м увеличился на 4% в продаже и на 2% в аренде, от 101 до 300 кв. м — на 5% и 4% соответственно. Самых крупных объектов (от 300 кв. м) стало на 3% больше в продаже и на 1% меньше — в аренде. Цены на малые и средние объекты выросли на 2–7%, на торговую недвижимость до 300 кв. м, не изменились или немного снизились.
В CMWP отмечают, что на фоне высокой базы 2023-2024 годов собственники столичных ТРЦ заключали долгосрочные договоры аренды с ежегодной индексацией 7–10%. Но с 2025 года ритейлеры не всегда готовы поддерживать такую динамику арендных платежей на фоне турбулентности рынка, поэтому реальный рост в 2025 году составил 5–7%.