От коробки к хабу: «новые инвесторы» требуют свежих форматов для вложения своего капитала

На конференции «Склады с «Коммерсантом» (эксклюзивный партнер-консультант — IBC Real Estate) встретились представители классического подхода и пионеры новых форматов. Вместе с модератором членом совета директоров, руководителем департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгением Бумагиным они искали ответ на вопрос: какой формат складов сегодня строить, чтобы он стал инвестиционным магнитом?

Рынок коллективных инвестиций переживает бум. Как отметил директор департамента складской недвижимости Accent Антон Комаров, 80% сделок на Мосбирже проходит с участием частных инвесторов. Объем депозитов населения — порядка 60 трлн рублей, и люди ищут альтернативу банковским вкладам. Паевые инвестиционные фонды недвижимости становятся хорошим выбором — 149 таких фондов уже зарегистрировано, и их число растет.

Но что ищет новый инвестор? Не просто квадратные метры, а долгосрочные контракты с надежными арендаторами, регулярный и прогнозируемый денежный поток, прозрачность рынка и низкий порог входа.

Базой инвестиционной стратегии Accent остаются так называемые big box — крупные складские комплексы (как правило, от 25-30 тыс. кв. метров), построенные по единым стандартам и рассчитанные на одного-двух крупных арендаторов. Именно этот формат десятилетиями был основой складского рынка: предсказуемый, понятный и девелоперу, и инвестору.

Классика работает, но готова ли она конкурировать с новыми форматами?

Цифровой металл

Центры обработки данных (ЦОД) сегодня у всех на слуху. Однако для инвестора, привыкшего к понятным складским метрам, ЦОД часто кажется чем-то из другой вселенной.

Управляющий партнер «ЦОД эксперт» Дмитрий Шаров начинал в телекоме больше 20 лет назад. Теперь его компания проектирует и строит дата-центры, Местоположение для ЦОД — это как проходимость для ретейла: решает все. Важна близость к точкам обмена трафика и другим дата-центрам, поэтому коммерческие ЦОД — это Москва и ближайшее Подмосковье, но не города в 50-100 километрах. При этом клиенты здесь немобильны: переезд для них катастрофа, они прирастают к площадке. Для владельца это плюс — в договорах закладывается индексация, а затраты на электроэнергию, которые могут доходить до половины всех операционных расходов, выводятся в отдельную статью.

Цена входа в этот бизнес сопоставима с серьезным девелоперским проектом — порядка 600 млн рублей без НДС за 1 МВт подведенной мощности плюс земля и технологическое присоединение. «Дата-центр на 10 МВт — это уже инвестиции около 6 млрд рублей. Такие проекты банки кредитуют с трудом», — говорит Дмитрий Шаров. Но и доходность здесь другого порядка: внутренняя норма доходности (IRR), по словам эксперта, может достигать 30% — это значит, что проект окупается быстрее и приносит больше прибыли, чем классическая аренда склада.

«Команд, которые понимают, как строить бизнес в ЦОД, на всю страну 3-4, — признает Дмитрий Шаров. — Но премия за риск здесь огромная».

Небо в бетоне

Пока одни осваивают цифровое пространство, другие поднимаются в небо в прямом смысле. Как отмечает директор проектов по реализации индустриальной недвижимости AFI Development Николай Бурвиков, 17% территории Москвы сегодня занимают устаревшие промзоны. Программа комплексного развития территорий запущена, и город стимулирует создание новых производств. По прогнозам, в ближайшие пять лет в Москве появится порядка 7 млн кв. метров многоэтажных промышленных парков.

Один из таких проектов — «АФИ Пром Алтуфьево» площадью 133,7 тыс. кв. метров. Четыре этажа, две автомобильные рампы, по которым грузовой транспорт поднимается на любой уровень. «Здание построено по концепции, что каждый этаж так же удобен и эффективен, как первый», — рассказывает Николай Бурвиков. Проект рассчитан на 7 тыс. сотрудников. Цена продажи — от 240 тыс. рублей за кв. метр на верхних этажах до 300 тыс. на первом этаже с собственными доками.

В LINCO Group смотрят на многоэтажное строительство еще шире. «Мы занимаемся не просто строительством, а созданием решений для города», — говорит коммерческий директор компании Наталья Иголкина. В портфеле LINCO — пищевые производства, универсальные площади и медицинский кластер в Алабушеве. И здесь обнаруживается важный нюанс: если в классическом light industrial 80% запросов приходится на продажу, то в городских многоэтажных форматах явно преобладает спрос на аренду. Особенно высок интерес к фабрикам-кухням.

Для инвестора это означает появление нового класса активов — производственные помещения в городе с доступом к рабочей силе и готовой инфраструктурой, но с ценой, приближающейся к офисной.

Время — деньги

При нынешней ключевой ставке и прогнозах ее снижения до 12-13% к концу года время становится критическим фактором. Особенно когда речь идет о стройке: как подсчитали в EVRAZ STEEL BOX, один месяц задержки строительства склада площадью 20 тыс. кв. метров — это прямые потери инвестора порядка 20 млн рублей. И эти деньги уже не вернуть: арендатор не ждет, доходность сжимается, а проценты по кредитам продолжают капать.

EVRAZ STEEL BOX предлагают решение, помогающее таких потерь избегать. «Мы пошли от обратного — от строителей к проектировщикам, — рассказывает заместитель генерального директора компании Екатерина Глова. — Организовали процессы так, что на площадку каркас приходит ровно в том порядке, который нужен для монтажа».

Результаты говорят сами за себя. В Ленинградской области на проекте 120 тыс. кв. метров дополнительная доходность инвестора составила 270 млн рублей. И это прямая экономия за счет сокращения сроков. А в Калининграде при сложнейшей логистике теплый контур здания площадью 24 тыс. кв. метров закрыли за четыре месяца.

Компания работает по схеме трехстороннего договора с проверенными генподрядчиками, фиксирует стоимость коробки на полгода и несет коллективную ответственность за сроки. Для инвестора это возможность получить предсказуемый график и избежать сюрпризов на стройке.

Ошибки, которые не прощает рынок

Но даже самые быстрые технологии не спасут, если на ранних этапах допущены серьезные ошибки. В RITM project, который за 20 лет построил более миллиона квадратных метров индустриальной недвижимости, уверены: 90% проблем можно исключить еще до начала проектирования.

«Фразы «проектировщики разберутся» или «генподрядчик знает лучше» ведут к срыву сроков и удорожанию на 15-20%», — предупреждает директор индустриального направления RITM project Андрей Сармин.

Вместо полноценной концепции с генпланом и транспортными схемами заказчики часто заказывают «прямоугольничек». Экономия 2-3 млн оборачивается дырой в 30 млн на перепроектирование. Техзадание отдают проектировщикам, а те копипастят старые решения — ошибка накапливается как снежный ком. Был реальный случай: в регионе местный проектировщик развернул колонны 12х24 не в ту сторону — и стеллажи не влезли.

Мало кто учитывает доступность персонала. Андрей Сармин приводит показательный пример: производство на западе и востоке области с одинаковыми площадями. Совокупная стоимость владения на востоке оказалась в два раза ниже — и все из-за разницы в зарплате 10 тыс. рублей на человека.

Проектировщики закладывают коэффициенты, о которых заказчик может даже не догадываться. Думаете, у вас нагрузка 8 тонн на квадратный метр? А по факту с коэффициентом 0,7 — всего 5,6 тонны. Экспертиза такие расчеты пропускает, а проблемы начинаются уже в эксплуатации. Или тонкая мембрана на кровле: прилетели птицы, поцарапали — и вы греете улицу.

Отдельная тема — отсутствие гибкости. Когда проект делают в жесткой привязке к одному арендатору, не задумываясь, что через 5-7 лет потребуется ротация, расходы на модернизацию могут оказаться сопоставимы с новым строительством. Был случай, когда склад не сдавался три года только потому, что парковка находилась за воротами, с другой стороны здания: 40 минут на погрузочную операцию от въезда фуры — и арендаторы ушли к конкурентам.

Новые координаты

Рынок больше не выбирает что-то одно. Классический big box остается надежной базой для консервативных портфелей. Но новые форматы уже заняли свои ниши, и у каждого своя экономика и свой инвестор.

ЦОД — для тех, кто готов к долгому разгону и глубокой экспертизе: здесь высокая премия за риск, но и доходность, которая классике просто не снилась. Многоэтажные парки в Москве создают новый класс активов: производство в городе, с доступом к кадрам и инфраструктурой премиального офиса, но с арендными ставками, которые еще только предстоит осознать рынку. Light industrial продолжает дробиться, подстраиваясь под конкретные задачи малого и среднего бизнеса.

Но есть то, что объединяет все форматы, — время. При нынешней стоимости денег именно скорость выхода на доход становится главным фактором эффективности. Технологии быстровозводимых зданий и профессиональное управление проектом могут добавить инвестору те самые проценты, ради которых он вообще выходит на рынок.