Предсказуемость и стабильность: в Новосибирске обсудили налогообложение и самовольную застройку
Квартиры даром не даются
Министр строительства Новосибирской области Дмитрий Богомолов обозначил проблемы налогообложения, с которыми застройщики столкнулись в последнее время.
Первая — определение финансового результата по стройке. В 2025 году внесены изменения в Градкодекс, согласно которым моментом завершения строительства определен момент получения разрешения на ввод в эксплуатацию. По словам министра, налоговая служба трактует эту норму буквально: каждый застройщик теперь должен фиксировать финансовый результат своих строек по состоянию на ту дату, когда подписано разрешение на ввод (РНВ). Хотя и после получения РНВ застройщик продолжает нести расходы: на устранение замечаний к квартирам при передаче их по актам дольщикам, на выплаты банку за проектное финансирование (ведь эскроу-счета открываются только после передачи жилья в собственность покупателям и регистрации прав в Росреестре), на многое другое. «Но налоговая служба полагает, что все эти расходы при определении финансового результата учитываться не должны», — отметил Дмитрий Богомолов.
Вторая проблема, указал он, — это исчисление налога на прибыль. Налоговая служба считает, что все квартиры, которые на момент ввода в эксплуатацию остались нераспроданными, являются полученными застройщиком безвозмездно (от дольщиков) — следовательно, это прибыль, с которой нужно заплатить налог. При этом не учитывается, что квартиры были возведены без денег дольщиков, за счет проектного финансирования. Такие нововведения существенно увеличивают налоговую нагрузку, повышая риски банкротства компаний.
Сергей Пахомов отметил, что профильный комитет Госдумы, получив от новосибирцев этот сигнал, проанализировал ситуацию в целом по стране. «Эти проблемы есть не только у вас, — сообщил глава комитета. — Да, пока они не имеют общероссийского масштаба, и от крупных федеральных девелоперов жалоб нет, но в некоторых регионах уже видим зарождающееся беспокойство по этому поводу».
Сергей Колунов поддержал региональных застройщиков, выразив убежденность, что тревога их обоснованна. «У нас нет ни одного субъекта федерации, где застройщики заканчивали бы свои объекты, продав к этому моменту все квартиры, — отметил зампредседателя комитета. — Средняя нераспроданность на момент ввода превышает 50%. А это означает, что застройщики к дате ввода еще имеют непогашенное тело кредита, у них остается огромный долг, который предстоит выплачивать долгое время». По мнению Сергея Колунова, с учетом этих фактов описанный Дмитрием Богомоловым подход к налогообложению застройщиков как минимум является спорным. «Да, сигнал пока пришел не от больших застройщиков, а из Новосибирска, но мы обязательно с ним будем работать», — заверил Сергей Колунов.
Позицию Федеральной налоговой службы (ФНС) подробно изложил заместитель начальника Межрегиональной инспекции ФНС по крупнейшим налогоплательщикам №4 Владимир Соколов. Согласно его информации, строительный комплекс и смежные отрасли, для которых стройка является экономическим локомотивом, формируют 16% всех налоговых поступлений РФ; по итогам 2025 года отрасль принесла бюджету 3,1 трлн рублей (из них строительство — 1 216 млрд рублей, остальное — смежные отрасли, включая ЖКХ).
21,1% этой общей суммы — вклад Москвы, 18,5 — Центрального федерального округа, на Южный ФО приходится 17,2%, Уральский — 12,7%, Приволжский — 12,6%, Дальневосточный — 9,4%, Сибирский — 14,9%. Общий объем налоговых поступлений от строительной отрасли Сибирского федерального округа в 2025 году — 265,5 млрд рублей.
Учесть специфику строительства
По словам Владимира Соколова, текущие нормы Налогового кодекса (НК) игнорируют современную специфику строительства, которое давно перешло от освоения «прямых денег» дольщиков и точечной застройки с коротким, один-два года, инвестиционным циклом, к привлечению денег через счета эскроу и комплексному развитию территорий, которое подразумевает длинный, пять лет и более, инвестиционный цикл и обременение застройщиков обязательствами по созданию социальной инфраструктуры.
Действующие положения НК создают «виртуальную прибыль» (когда налог приходится платить до получения реальных доходов), искусственно завышая базу по налогу на прибыль и приводя к двойному налогообложению непроданных квартир, кассовым разрывам и вымыванию оборотных средств застройщика.
Не соотносится с особенностями строительного производства и НДС; объективно долгий инвестиционный цикл приводит к утрате права на получение налогового вычета по работам, выполненным на первоначальных этапах (фундамент и т. п.), ведь срок действия права на вычет по НДС ограничен тремя годами с момента принятия на учет услуг или товаров (ст. 172 НК РФ) — и это тоже финансовые потери для строителей.
Еще одна серьезная проблема в части уплаты НДС касается передачи построенной застройщиками инфраструктуры государству. Бизнесмены закономерно жалуются, что их в буквальном смысле «штрафуют» за эти объекты: когда застройщик передает линейный объект, детсад и т. п. безвозмездно государству, налоговые органы признают эту передачу «реализацией»… и облагают НДС.
Нет справедливости и в налогообложении операций с земельными участками: если продажа земли освобождена от НДС, то при уступке права аренды НДС приходится платить (ст. 155 НК РФ).
В результате всего этого возникает системный риск банкротства застройщиков и срыва проектов КРТ из-за невозможности финансировать школы и детсады; а дальше просматривается и неприятное возвращение проблемы обманутых дольщиков.
Для сведения к минимуму этих рисков разработана «дорожная карта», основные пункты которой на круглом столе также озвучил Владимир Соколов.
Первый пункт — по аналогии с отраслью добычи углеводородов внедрить в налогообложение застройщиков установление резервов на предстоящие расходы (ст. 267.5 НК РФ).
Второй — признать непроданные квартиры готовой продукцией, исключив двойное налогообложение.
Третий — изменить «точку отсчета» для нормативного срока получения вычета по НДС (считать трехлетний срок, начиная с даты разрешения на ввод в эксплуатацию).
Четвертый — отменить НДС при передаче объектов на баланс региона или муниципалитета.
Это укрупненные этапы; детали же нужно проработать совместными усилиями государства и профессионального сообщества; ситуация благоприятная, поскольку сейчас с ФНС наладили продуктивное сотрудничество НОСТРОЙ и Торгово-промышленная палата РФ.
«Следующим шагом должно стать создание межведомственной рабочей группы из представителей регионов, ФНС и застройщиков в целях подготовки соответствующих обоснований для Минфина РФ», — подытожил Владимир Соколов.
Первый заместитель министра строительства Новосибирской области Дмитрий Тимонов остановился на применении НДС по ставке 22% при налогообложении подрядчиков. Он напомнил о действовавшей норме, которая смягчала предыдущее увеличение НДС (с 18 до 20%), позволяя платить НДС в рамках ранее заключенных договоров по старой ставке — при наличии обоснования, что оплата по новой ставке приведет к невозможности выполнить существенные условия контракта. В масштабах страны дополнительные 2% НДС по заключенным контрактам можно примерно оценить в 150 млрд рублей, ложащихся лишним финансовым обременением на строительных подрядчиков России. Дмитрий Тимонов предложил рассмотреть возможность поддержать строителей и уменьшить нагрузку по упомянутой выше схеме. Сергей Пахомов одобрил идею, пообещав проработать вопрос на уровне комитета Госдумы.
«Самоволку» — в правовые рамки
Также Дмитрий Тимонов выступил с предложениями об усовершенствовании правового регулирования в сфере самовольного строительства. Он напомнил, что небольшой торговый центр, обрушившийся недавно в Первомайском районе Новосибирска, был построен без разрешения на земельном участке для ИЖС, а право собственности на него признали постфактум в судебном порядке. Причиной беды стали нарушения при эксплуатации (на кровле скопилось слишком много снега; если бы снег вовремя сбросили, обрушения бы не случилось).
«Да, практика признания прав на построенные без разрешения объекты в судебном порядке носит распространенный характер, — отметил Дмитрий Тимонов. — Вместе с тем сам по себе факт получения разрешения на строительство и разрешения на ввод не страхует от подобных трагедий».
Замминистра предложил пристально рассмотреть вопрос ответственности собственников и эксплуатирующих компаний за содержание объекта в технически исправном и безопасном состоянии — и здесь виден существенный пробел, поскольку системный контроль в этой части существует только для объектов жилищного строительства: его ведет ГЖИ, а за коммерческой недвижимостью вообще никто не следит.
У муниципалитетов нет юридических инструментов, чтобы пресечь самовольное строительство на начальном этапе. Например, доказать в суде, что на земельном участке для ИЖС на самом деле строится магазин, практически невозможно до тех пор, пока здание не будет готово и на нем не появится вывеска. «Должен быть инструмент, позволяющий приостановить предпринимательскую деятельность на объекте, который создан в обход действующих норм и правил», — подчеркнул Дмитрий Тимонов. Имеет смысл пересмотреть порядок осуществления земельного контроля и штрафы, предусмотренные КоАП.
Заместитель мэра Новосибирска — начальник департамента строительства и архитектуры Евгений Улитко поделился своим видением решения проблем самовольных объектов. Он обратил внимание на аспект подтверждения технической безопасности объектов — такую безопасность должна удостоверять государственная организация, уполномоченная на проведение судебной экспертизы по такого рода делам. Бывает, что суды выносят постановления о необходимости приведения объекта в соответствие действующим нормам и правилам — на такие случаи Евгений Улитко рекомендовал обязывать собственника проводить работы в статусе реконструкции — с получением разрешения, подготовкой проектной документации.
Также вице-мэр Новосибирска обратил внимание, что часто решения судов о сносе самовольных объектов не выполняются (у приставов руки не доходят, у муниципалитетов нет средств, собственники сами не хотят) — для преодоления проблемы он предложил ввести крупные штрафы за продолжение эксплуатации объектов, на которые выписаны судебные исполнительные листы о сносе.
Комментируя прозвучавшие предложения, Сергей Пахомов обратил внимание, что очень часто предприниматели сразу, изначально планируют использовать процедуру судебного признания прав на самовольную постройку — следовательно, это удобнее, чем «легальный путь». По его убеждению, это порочная практика; нужно добиться, чтобы судебная процедура выглядела менее привлекательно в сравнении со схемой получения разрешения на строительство и последующего получения разрешения на ввод — возможно, через упрощение процедур, снижение административных барьеров.