«Москва-Сити»: активная ротация арендаторов и рост конкуренции в инфраструктурном ретейле в 2025 году

По данным аналитиков консалтинговой компании NF GROUP, в 2025 году в «Москва-Сити» ускорились темпы ротации арендаторов по сравнению с 2024 годом, что связано с ростом спроса на доступные предложения и усилением конкуренции на фоне текущих рыночных тенденций. Тем не менее, доля свободных торговых площадей увеличилась на 2,1 п. п., достигнув 7,7%, из-за выхода на рынок новых площадей в бизнес-центре ICity, однако в 2026 году ожидается ее стабилизация. По итогам 2025 года общий объем торговых площадей формата инфраструктурного ретейла в «Москва-Сити» составил 59,7 тыс. кв. м. На территории делового центра находятся 14 башен, наибольшая часть торговых площадей сосредоточена в трех из

По данным аналитиков консалтинговой компании NF GROUP, в 2025 году в «Москва-Сити» ускорились темпы ротации арендаторов по сравнению с 2024 годом, что связано с ростом спроса на доступные предложения и усилением конкуренции на фоне текущих рыночных тенденций. Тем не менее, доля свободных торговых площадей увеличилась на 2,1 п. п., достигнув 7,7%, из-за выхода на рынок новых площадей в бизнес-центре ICity, однако в 2026 году ожидается ее стабилизация.

По итогам 2025 года общий объем торговых площадей формата инфраструктурного ретейла в «Москва-Сити» составил 59,7 тыс. кв. м. На территории делового центра находятся 14 башен, наибольшая часть торговых площадей сосредоточена в трех из них: «Башня Федерация», «Город Столиц» и ICity.

Совокупная площадь этих зданий составляет 29,2 тыс. кв. м, что составляет 49% от общего объема предложения.

В 2025 году был сдан в эксплуатацию бизнес-центр ICity, включающий 8 200 кв. м торговых площадей, которые расположены на первом, шестом и седьмом этажах. В то же время продолжается реконструкция торгово-пешеходного моста «Багратион», связывающего деловой центр с «Башней 2000».

Доля свободных торговых площадей формата инфраструктурного ретейла в «Москва-Сити» увеличилась: к концу 2025 года вакантными оказались 7,7% площадей, что на 2,1 п. п. выше уровня 2024 года. Рост связан с введением в эксплуатацию башни ICity, где заполняемость еще не достигла оптимальных показателей.

В 2025 году свободных торговых площадей не было в башнях Neva Towers, «ОКО» фаза I, «Меркурий» и «Империя». В то же время рост доли вакантных площадей был зафиксирован в «Башне на набережной» и башне «Федерация» из-за закрытия ряда арендаторов в сфере общественного питания и услуг. Снижение уровня вакантности наблюдается в трех других башнях: в «Империи» (-1,4 п. п.), в «Городе Столиц» (-1 п. п.) и в Neva Towers (-6,2 п. п.).

В комплексе ICity, введенном в эксплуатацию в 2025 году, уже занята большая часть торговых площадей, что свидетельствует о высокой востребованности объекта. В то же время в «Башне 2000» доля вакантных площадей достигла 63,2% по итогам 2025 года. Это обусловлено закрытием на длительную реконструкцию пешеходного моста «Багратион», который связывал башню с деловым центром, а также с ее устаревшим форматом, неудобным расположением и низкой проходимостью.

Наибольшую долю торговых площадей инфраструктурного ретейла в деловом центре занимают заведения общественного питания

Наибольшую долю торговых площадей инфраструктурного ретейла в деловом центре занимают заведения общественного питания – 35%. Второе место у фитнес-клубов (27%), за ними следуют операторы сферы услуг, ориентированные на дневной трафик в деловом кластере (11%), а также операторы сферы развлечений (5%) и медицинские центры (5%).

Среди знаковых открытий 2025 года – кальян-бар Oblako 58 на 58 этаже башни «Империя», премиальный мультибрендовый автосалон Greats в башне Neva Towers, а также премиальные рестораны Jamma и «Крыша» на 84 и 86 этажах башни «ОКО». Открытие ресторанов «Крыша» и кальян-бара Oblako 58 способствовало значительному росту доли общественного питания на верхних этажах башен делового центра, увеличив ее на 18 п. п. по сравнению с предыдущим годом.

Появление почти 7 000 кв. м торговых площадей в башне ICity существенно повлияло на структуру торговых площадей делового центра. С 2024 года доля фитнес-клубов в комплексе увеличилась на 6 п. п. благодаря открытию премиального трехэтажного фитнес-клуба Xfit Premium. Также за год доля общественного питания в общей структуре ретейла выросла на 1 п. п., а категория медицинских центров вытеснила категорию продуктов питания, заняв более высокие позиции.

В 2025 году в «Москва-Сити» открылось 74 новых торговых арендатора в формате инфраструктурного ретейла, при этом закрылись 72 оператора. По сравнению с 2024 годом темпы ротации ускорились: в 2024 году было зафиксировано 69 открытий и 58 закрытий. Это свидетельствует о росте спроса арендаторов на доступные предложения и усилении конкуренции на фоне текущих рыночных тенденций.

В конце 2025 года арендные ставки для помещений инфраструктурного ретейла в «Москва-Сити» варьировались от 40 до 168 тыс. руб./кв. м/год

Основные открытия в 2025 году произошли в сфере общественного питания (+37 заведений), услуг (+10 заведений), салонов красоты (+6 заведений) и магазинов цветов и подарков (+4 заведения). Наибольшее количество закрытий также затронуло сегменты общественного питания, услуг и салонов красоты. На месте ушедших арендаторов открылись стоматологическая клиника Dr. Vartan Sarkisian Dental Clinic, премиальные пункты выдачи «ЦУМ» и «ЦУМ Outlet» в «Башне на Набережной», фитнес-клуб Hawaii в той же башне, а также ряд новых заведений общественного питания. В Neva Towers сменился арендатор автосалона. Тем не менее, ряд площадей остаются вакантными.

В башне ICity анонсированы открытия новых арендаторов в сфере общественного питания, включая кафе русской кухни «Лепим и варим», вьетнамской кухни Pho Ngon и пиццерия «Академия». Также запланирован проект ресторанного дома Maison Dellos. Среди других новинок – сетевые кофейни Surf Coffee, Tapioka Bubble и Papa Power, а также заведения сферы услуг, такие как химчистка ICleaning, туристическое агентство Tez Tour и типография «Копирка». Там также откроется продуктовый магазин и трехэтажный фитнес-клуб Xfit Premium.

В конце 2025 года арендные ставки для помещений инфраструктурного ретейла в «Москва-Сити» варьировались от 40 до 168 тыс. руб./кв. м/год (без учета НДС). Показатель зависит от площади помещения и его расположения относительно пешеходного трафика. В сравнении с аналогичным периодом 2024 года наблюдается плавный рост диапазона арендных ставок: в конце 2024 года нижняя граница составляла 30 тыс. руб./кв. м/год, а верхняя – 160 тыс. руб./кв. м/год.