Самые заметные тренды, которые будут влиять на девелопмент в 2026 году

Рынок первичной недвижимости в Москве продолжает развиваться. Набирают обороты тенденции, которые формировались в последние годы: меняются требования города, структура спроса, подходы к архитектуре и само понимание комфорта. Эксперты московского девелопера Dar рассказали «Стройгазете», какие процессы будут влиять на формирование продукта в 2026 году и как может измениться спрос.

Архитектура: от функциональности к высказыванию

Город последовательно формирует запрос на выразительную, продуманную архитектуру, и эта позиция транслируется через все этапы согласований. Каждый проект мэр утверждает лично, а значит, любое новое здание должно быть архитектурным событием, вписываться в контекст и формировать образ места.

В проектах высокого класса это уже привело к устойчивому набору решений. К созданию архитектурной концепции все чаще привлекают известные бюро и именитых архитекторов, они создают продукт с индивидуальной пластикой, сложными фасадами и необычным силуэтом. Растет этажность — дорогая земля вынуждает повышать плотность застройки. Все чаще можно встретить внедрение принципов «вертикального города», когда часть инфраструктуры и общественных функций уходит в стилобаты, на террасы и эксплуатируемые кровли.

В 2026 году отсутствие архитектурной идеи воспринимается скорее, как недостаток, чем как нейтральная характеристика проекта.

Вечный спор: тренды против долговечности

Практически все тренды по своей природе краткосрочны, тогда как здания остаются с городом надолго. С одной стороны, нужно строить из проверенных материалов, способных служить 150 лет, чтобы не перекладывать проблему быстрого устаревания на будущие поколения. А с другой, рынок требует быть в тренде: сейчас актуален белый цвет, сложные геометрические формы, объемные выступающие модули на фасаде, большой коэффициент остекления.

Однако новомодные решения относительно быстро устаревают. Правильная архитектура должна стареть медленно — и визуально, и физически. Обычно визуальное старение зданий происходит, когда необычная форма надоедает, материалы ветшают слишком заметно или проявляются проблемы в их использовании.

«Нужно иметь в виду и функциональное старение — когда меняются нормы потребления и форматы жизни. К примеру, сейчас в новых проектах почти не встретишь крошечные санузлы и кухни, которые были почти в каждой квартире 30–40 лет назад. То есть девелопер сегодня балансирует между эффектом «здесь и сейчас» и ответственностью перед городом на десятилетия вперед», — отметила коммерческий директор девелопера Dar Анна Усатова.

Стеклянные фасады и рациональность

Активное использование стекла считается эстетически красивым и соответствует запросу на гедонизм: люди хотят больше света, простора и связи с окружающим пространством. Но и здесь важно держать равновесие — делать абсолютно все дома из стекла нерационально, это не подходит для нашего климата и состояния существующей инженерной инфраструктуры.

При этом полностью стеклянные фасады сами по себе не являются ошибкой. Они уместны там, где архитектурная идея, инженерные решения и эксплуатационная модель изначально рассчитаны на такой формат: с продуманной ориентацией по сторонам света, современными стеклопакетами, солнцезащитой и системами климат-контроля.

Дом — это больше, чем квартира

Граница собственного пространства больше не проходит по стенам квартиры. Меняются сценарии повседневной жизни: часть привычных функций распределяется по всему дому. Современные ЖК проектируются как мультифункциональная среда, где работа, спорт, встречи, забота о детях имеют свое логичное и удобное место.

Коворкинги, переговорные, спортивные и детские пространства повышают качество жизни, а такие решения, как колясочные, места ожидания для курьеров и лапомойки, уже стали стандартом.

При этом важно понимать, что это целая система, требующая профессиональной эксплуатации. В крупных проектах с насыщенной средой расходы на содержание соответствуют уровню комфорта, инженерной сложности и качества обслуживания. Ежемесячные платежи за содержание квартиры площадью около 100 кв. метров могут достигать 25–30 тыс. рублей в месяц.

Поэтому в 2026 году покупатели все чаще будут учитывать не только цену квадратного метра, но и последующие ежемесячные расходы. Это приведет к более осознанному спросу и постепенному отказу от избыточной инфраструктуры.

Технологии: от «вау-эффекта» к устойчивости

Девелоперам нужно успевать за инженерными решениями. Например, полвека назад никто не мог представить, что такое Wi-Fi и что современная жизнь окажется практически немыслимой без интернета и связанных с ним бытовых удобств. Новые технологии и даже целые направления, которые еще недавно невозможно было предсказать, появляются постоянно.

Умные системы в новостройках уже стали стандартом, особенно в бизнес- и премиум-классе: повсеместно используются системы контроля доступа по лицу или через смартфон, умные лифты, которые везут жителя на этаж без нажатия кнопки.

Однако сейчас наступает и будет продолжаться этап рационализации. Ключевые принципы для долговечных и удобных систем — диверсификация функций (например, несколько способов доступа) и дублирование (резервные решения на случаи сбоя). Технологии должны работать на человека, а не требовать от него постоянного внимания. Поэтому автоматизация будет развиваться.

Планировки и спрос: компактность как новая норма

Рост стоимости недвижимости напрямую влияет на структуру предложения. В бизнес-классе средний метраж уже заметно сократился, и эта тенденция продолжится в 2026 году. В премиальном сегменте процесс идет мягче, но влияние «выросших» из бизнес-класса покупателей рынок ощущает и здесь.

Структура спроса отражает демографические изменения — все больше людей живут в одиночку, многодетных семей появляется меньше. В ответ на это:

● растет доля однокомнатных квартир и студий;

● спрос на двухкомнатные форматы остается стабильным;

● интерес к большим квартирам постепенно снижается.

Ключевым становится не размер, а продуманность планировки и гибкость пространства. На этом фоне премиум-сегмент чувствует себя наиболее устойчиво: состоятельные люди в меньшей степени ощущают экономические колебания и принимают решения, исходя из качества продукта.

Классы жилья, роль города и цены

Важно понимать одну вещь: спрос в Москве никуда не исчезнет, город сам постоянно его порождает. Жилой фонд стареет, часть застройки переходит в аварийное состояние, меняются семейные сценарии, семьи расширяются, кто-то разъезжается, продолжается приток людей из других городов. К этому добавляется естественное желание каждой семьи жить лучше — и все это вместе формирует устойчивый базовый спрос на жилье.

Ключевое влияние на распределение спроса по классам оказывает сам город. По программе реновации Москва фактически стала крупнейшим девелопером: строит, выкупает и продает большие объемы жилья, закрывая своим предложением почти весь спрос в сегменте «комфорт». В результате девелоперам приходится чаще концентрироваться на бизнес-классе и выше.

Драйвером остается доступность

Факторы, которые сегодня влияют на ценность локации и восприятие проекта рынком, достаточно прагматичны. Эмоции и рассуждения быстро уступают место конкретным параметрам, на которые покупатели и инвесторы реагируют в первую очередь.

1. Транспортная доступность остается ключевым драйвером

Особенно ярко это проявляется при открытии новых станций метро: в непосредственной близости от них стоимость недвижимости может вырасти на 10–15%, в более удаленных зонах — примерно на 6–8%. Для Москвы это по-прежнему самый понятный и быстро работающий фактор роста цены.

2. Социальная инфраструктура

Школы, детские сады, поликлиники меньше влияют на ценообразование. Их близость напрямую влияет на комфорт проживания, но сама по себе инфраструктура редко становится причиной заметного скачка стоимости. Скорее, это обязательный минимум: без нее проекту сложно быть востребованным.

3. Локация

Ценность местоположения все реже воспринимается через формулу «чем ближе к центру, тем дороже». Крупные, хорошо спланированные проекты с собственной экосистемой способны формировать высокий спрос и уровень цен даже на периферии, где качество среды и продуманность концепции оказываются важнее формального расстояния до центра.