«Накрыл Россию не меньше аномальных снегопадов»: почему спрос на ипотеку в январе стал максимальным за всю историю

В январе 2026 года российские банки выдали жилищных кредитов на 430 млрд рублей, что стало максимальным показателем за всю историю для этого месяца. По словам экспертов, в преддверии обновления семейной ипотеки многие люди пытались успеть воспользоваться программой по старым правилам. Если прежде родители могли оформлять сразу два льготных займа отдельно друг от друга, то с 1 февраля супруги обязаны выступать созаёмщиками по одному договору. Нововведения призваны сократить число злоупотреблений, когда квартиру покупают в инвестиционных целях, а не для улучшения жилищных условий. При этом в дальнейшем власти намерены продолжить модернизацию семейной ипотеки. Что именно может поменяться — в материале RT.

За первый месяц 2026 года россияне получили от банков около 430 млрд рублей на покупку жилья в ипотеку. По сравнению с аналогичным периодом 2025-го сумма выросла более чем в три раза и стала максимальной для января за всю историю наблюдений. Такие предварительные оценки в среду, 4 февраля, опубликовала пресс-служба ВТБ.

Как полагают в компании, главной причиной рекордных выдач стал резкий скачок спроса на семейную ипотеку. Так, в преддверии февральского обновления условий программы многие пытались успеть оформить льготные кредиты по старым правилам.

«Традиционный сценарий «декабрьский ажиотаж — январское затишье» в этом году не сработал. Клиенты, не успевшие провести сделку в конце года, завершали её в январе, другие, ранее раздумывавшие, принимали окончательное решение. В результате сформировался уникальный январский пик, который накрыл Россию не меньше аномальных снегопадов», — отметил старший вице-президент и глава департамента продуктов розничного бизнеса банка Алексей Охорзин.

С 1 февраля в России начало действовать правило «одна семья — одна ипотека» при выдаче льготных жилищных кредитов россиянам с детьми: супругам больше нельзя брать ссуды с господдержкой отдельно друг от друга — теперь они обязаны выступать созаёмщиками по одному договору. При этом у них по-прежнему есть возможность привлекать третьих лиц, если дохода не хватает для получения кредита по программе.

«Кредитный договор будет заключаться «в привязке» к детям… Мера позволит предотвратить злоупотребления, сделав систему поддержки граждан более адресной. Это поможет поддержать те семьи, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий», — объяснили ранее в Министерстве финансов.

В ведомстве при этом добавили, что изменения не затрагивают военнослужащих, которые участвуют в накопительно-ипотечной системе. Кроме того, нововведения не касаются кредитов, выданных до 1 февраля.

«Новое правило закрывает лазейку, которой граждане активно пользовались в последние годы. Раньше каждый супруг мог оформить отдельный кредит, и фактически семья получала двойную господдержку. Теперь она рассматривается как единый заёмщик. Это логичное решение с точки зрения бюджетной дисциплины: программа должна помогать улучшить жилищные условия нуждающимся, а не финансировать инвестиции в недвижимость», — пояснил в беседе с RT директор рынков России и СНГ fäm Properties Валерий Тумин.

Напомним, семейная ипотека действует до 2030 года и позволяет взять заём на покупку жилья под 6% годовых. Воспользоваться выгодными условиями могут россияне с одним ребёнком младше семи лет, родители с двумя и более несовершеннолетними детьми, а также граждане, имеющие ребёнка с инвалидностью. В рамках программы можно купить квартиру в готовом или строящемся объекте у девелопера, возвести частный дом самостоятельно или по договору подряда, а также приобрести вторичку в городах с низкими объёмами строительства.

Оформить семейную ипотеку можно при покупке недвижимости стоимостью до 12 млн рублей в Московской и Санкт-Петербургской агломерациях и до 6 млн рублей — в других регионах страны. Также гражданам разрешается брать кредиты в размере до 30 млн и 15 млн рублей соответственно, однако в таких случаях субсидируемая ставка распространяется только на суммы до 12 млн и 6 млн рублей.

«Например, если вы хотите взять кредит в Саратовской области в размере 10 млн рублей на 20 лет, вы можете получить 6 млн рублей по ставке 6%, а ещё 4 млн — на рыночных условиях», — объяснили в компании «ДОМ.РФ».

Добавим, что минимальный первый взнос составляет 20% от стоимости жилья. Сниженный процент действует на протяжении всего срока кредита, а разницу между рыночной и субсидируемой ставками банкам возмещает государство.

Охлаждение рынка

На фоне обновления семейной ипотеки в феврале рынок жилищного кредитования в России сократится, но после недолгой паузы вернётся к устойчивому росту, уверены в ВТБ. Так же считает и управляющий партнёр Kalinka Russia Виктория Григорьева.

«Конечно, в ближайшие месяцы снижение объёмов выдач почти неизбежно, поскольку январь фактически забрал спрос будущих периодов. Но это не означает системного кризиса для отрасли. Рынок уже не раз проходил через подобные коррекции после пиковых всплесков, и девелоперы вместе с банками умеют к ним адаптироваться. Часть спроса сместится в обычную ипотеку, часть — отложится, но фундаментально потребность в жилье никуда не исчезает. Для строительного сектора это скорее период охлаждения, чем резкого торможения», — пояснила собеседница RT.

Похожей точки зрения придерживается Валерий Тумин. Как отметил эксперт, в правительстве России понимали, что в первые месяцы после нововведений выдача ипотеки в России немного просядет, но в целом отрасль к этому готова.

«Прогнозы на 2026 год остаются позитивными: ожидается, что по итогам 12 месяцев выдачи вырастут примерно на 20—25%. Ключевая ставка начала снижаться, и это должно постепенно улучшить доступность рыночной ипотеки», — предположил специалист.

Напомним, ещё в 2024 году Центральный банк России в рамках борьбы с инфляцией поднял ключевую ставку до рекордно высокой отметки 21%. На этом фоне среднерыночный процент по ипотеке в стране взлетел до 29%.

В результате отрасль продолжила существовать преимущественно за счёт льготных программ, а выдача ипотеки резко упала. Так, если ещё в 2023-м россияне оформили жилищных кредитов на 7,8 трлн рублей, то в 2024-м сумма сократилась до 4,9 трлн, а в 2025-м — до 3,9—4 трлн, свидетельствуют оценки «ДОМ.РФ».

Впрочем, по мере торможения инфляции уже в 2025-м Центробанк стал постепенно опускать ключевую ставку и в декабре довёл её до 16%. Более того, согласно прогнозу ЦБ, в 2026-м планка может опуститься до 13—15%, а в 2027-м — до 7,5—8,5%.

Наметившееся смягчение денежно-кредитных условий привело к тому, что на сегодняшний день средняя по России рыночная ипотечная ставка упала ниже 20,5%. Причём, по оценкам «ДОМ.РФ», в текущем году значение может сократиться до 15% или даже сильнее, в результате чего по итогам 2026-го выдача ипотеки вырастет до 4,4—4,9 трлн рублей, а в 2027-м — до 6—6,5 трлн.

Обновление не завершено

Примечательно, что в дальнейшем власти намерены продолжить модернизацию семейной ипотеки. Так, в настоящий момент руководство страны обсуждает возможность введения дифференцированной льготной ставки в рамках программы, о чём RT сообщил глава комитета Госдумы по финрынку Анатолий Аксаков.

«Базовая логика — увязать ипотечную ставку с количеством детей, чтобы сделать поддержку более адресной и стимулировать рождаемость. Обсуждается ставка на уровне 10% для семей с одним ребенком, 6% — для семей с двумя детьми и 4% — с тремя и более детьми», — рассказал депутат.

Итоговые уровни дифференцированной ставки и сроки запуска обновления пока окончательно не утверждены, но решение может быть принято уже до конца марта, предположил Аксаков. По его мнению, инициатива позволит перераспределить бюджетные расходы в пользу многодетных семей, тогда как у россиян с одним ребёнком по-прежнему будет возможность оформить кредит под более низкий процент, чем в среднем по рынку. Причём по мере дальнейшего смягчения монетарной политики Центробанком уровни ставок по семейной ипотеке тоже могут быть скорректированы, не исключил собеседник RT.

По мнению Виктории Григорьевой, обсуждаемые нововведения помогут усилить адресность господдержки и будут лучше отражать реальные демографические приоритеты. Как объяснила эксперт, семьи с двумя и более детьми объективно несут большую финансовую нагрузку, поэтому снижение ставки для них — это понятный и экономически обоснованный стимул.

«При аккуратной настройке параметров эта мера может сделать программу более эффективной без взрывного роста бюджетных расходов. Одновременно повысится и её социальный эффект», — заключила Григорьева.