Дело за малым: ИЖС становится главным направлением строительства
Курс — на малоэтажку
Тон поиску решений по модернизации отрасли задал председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства, председатель Наблюдательного совета Ассоциации МЖС Ефим Басин. Он напомнил, что по итогам VIII Международного форума «Малоэтажная Россия-2025» в Госдуму РФ, различные министерства и ведомства было направлено обращение с предложениями по переводу ИЖС на цивилизованные рельсы. Тем не менее еще остались проблемы, для решения которых требуется принятие Госдумой четырех законопроектов. Это прежде всего вопросы, связанные с управлением общим имуществом поселков индивидуальной застройки, внедрением альтернативных моделей финансирования строительства таких домов, использованием в этой сфере эскроу-счетов и вхождением ИЖС в проекты комплексного развития территорий (КРТ).
Тему совершенствования нормативной базы продолжил член Комитета по строительству и ЖКХ Государственной Думы РФ, президент Ассоциации МЖС Александр Якубовский. По его словам, в любом случае правительству РФ придется заниматься индивидуальным и малоэтажным жилищным строительством. И работа, которую сегодня ведет Ассоциация, создает фундамент, на который сможет опереться государство.
О том, что многоэтажное строительство, которое на протяжении многих лет было основным, сейчас уже не отвечает запросам большинства населения страны, заявил в своем докладе президент Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ) Анвар Шамузафаров. Прежде всего, жителей не устраивает небольшая средняя площадь квартир в МКД (всего лишь около 50 кв. метров), поэтому они все чаще в последнее время выбирают новые крупногабаритные малоэтажные и индивидуальные дома сопоставимой стоимости. Об этом свидетельствует структура ввода жилья, в которой с января по ноябрь 2025 года доля ИЖС составила 65%. По мнению Анвара Шамузафарова, для дальнейшего развития жилищного строительства и удовлетворения потребностей людей необходимо принять новую градостроительную политику, в основе которой должен быть приоритет малоэтажной застройки в малых городах и поселках и опережающее развитие социальной, транспортной и телекоммуникационной инфраструктур.
Этим принципам соответствует разрабатываемая НОПРИЗ генеральная схема территориального планирования, предусматривающая рассредоточение населения и производства в межрегиональных системах расселения и увеличение площадей населенных пунктов до 2% территории страны к 2050-2055 годам. Резервом для этого должны стать неиспользуемые по целевому назначению земли в границах городов и территории заброшенных и ликвидированных исторически сложившихся сельских поселений. Причем подготовку достаточных территорий для дальнейшего развития ИЖС Анвар Шамузафаров считает главной задачей, и с этой целью сейчас нужно пересматривать генеральные планы всех поселений.
Прокомментировавший выступление президента НОПРИЗ председатель правления Ассоциации МЖС Валерий Казейкин отметил, что представленные в нем основные выводы в основном совпадают с исследованиями, проведенными Ассоциацией. В своем докладе об итогах деятельности Ассоциации МЖС в 2025 году и о законотворческих инициативах организации Валерий Казейкин сообщил, что по результатам опроса 1 284 жителей из более 20 регионов РФ 68% граждан хотят жить в своих домах площадью 115-130 квадратных метров. Он также рассказал о работе ассоциации по совершенствованию финансовых инструментов и механизмов предоставления земельных участков.
Средства для ИЖС
Поскольку целью Ассоциации МЖС является содействие массовому тиражированию в регионах России положительного опыта реализации проектного финансирования и строительства жилых домов по договорам подряда с эскроу-счетами, отчет Комитета по проектному финансированию и подкомитета по региональному развитию Ассоциации МЖС по Оренбургской области за 2025 год вызвал особый интерес. Председателю этих органов — основателю Консалтингового агентства «НКонсалт», генеральному директору ООО «Специализированный застройщик «НК СвойДом» Елене Незвановой удалось привлечь проектное финансирование на сумму более 45 млрд в ИЖСи МЖС-проекты. Для этого ей пришлось провести много встреч с участием представителей банков, застройщиков индивидуальных жилых домов, органов государственной власти и государственного строительного надзора.
Елена Незванова напомнила, что 2025 год стал годом вхождения отрасли ИЖС в цивилизованный рынок благодаря вступлению в силу с 1 марта федерального закона №186-ФЗ, регулирующего порядок предоставления кредитных ресурсов банками и иными организациями для реализации инвестиционных проектов, в частности, проектов инфраструктурного развития, включая проектное финансирование возобновляемых и невозобновляемых кредитных линий. Однако при его реализации на территории Оренбургской области Елена Незванова столкнулась с проблемой выдачи разрешения на строительство, связанной с отсутствием четкой нормативной базы, упрощенной системы получения разрешений и с недостаточным количеством СНиПов и законодательных актов, регулирующих отрасль. Для решения этой проблемы необходимо разработать и внедрить четкие строительные нормы и правила для ИЖС, создать упрощенную и в то же время прозрачную систему получения разрешений на строительство.
Также в связи с нехваткой школ, детсадов, медицинских учреждений, дорог и коммуникаций требуется государственная поддержка в виде субсидий и грантов для развития инфраструктуры в поселках ИЖС. Кроме того, следует привлечь частные инвестиции в строительство соцобъектов и разработать программы по улучшению транспортной доступности этих поселков.
Большую работу предстоит провести и по созданию маркетинговых стратегий, включающих концепции и сценарии жизни в поселках. Пока что, по словам Елены Незвановой, многие застройщики в сегменте ИЖС понятия не имеют, что такое маркетинг, недостаточное внимание к которому снижает привлекательность отрасли для покупателей. Немало сложностей остается и с финансированием из-за высоких рисков и отсутствия четкой нормативной базы. Решить эту проблему она предложила путем разработки программ льготного кредитования для застройщиков и покупателей индивидуальных домов, создания специальных фондов для поддержки таких проектов и усиления контроля за целевым использованием кредитных средств.
Земля — народу
Решению практически всех обозначенных Еленой Незвановой проблем способствует деятельность Комитета по цифровизации Ассоциации МЖК. Руководитель комитета, генеральный директор ООО «Пазл ПропТех», основатель и руководитель цифровой экосистемы ИЖС «ПАЗЛ ДОМ» Алексей Горулёв в своем докладе сообщил, что эта экосистема создана для того, чтобы сделать строительство индивидуального жилого дома таким же простым и безопасным, как покупка квартиры в Москве. На сегодня уже полностью оцифрован весь клиентский путь по созданию такого дома. Он начинается со скоринга подрядчиков, который строится полностью на цифровых инструментах и учитывает более 250 маркеров, анализ которых осуществляется в автоматическом режиме. Состав и сметная стоимость строительства подтверждаются с помощью цифровых инструментов более чем по 1 500 параметрам. Благодаря собственным цифровым решениям срок согласования и выдачи проектного кредита подрядной организации сокращен до шестнадцати часов, а к весне срок подписания договора проектного финансирования планируется сократить до 2 часов. Заканчивается этот путь комплексной системой цифрового сопровождения строительства с автоматическим закрытием всех документов. Этот цифровой сервис для ИЖС позволяет устранять сложности во взаимодействии с банками. На основании данных из цифровой сметы появилась возможность проводить быструю оценку состава и стоимости строительства индивидуального жилого дома для подтверждения стоимости будущего залога в банковских организациях и дальнейшего контроля исполнения работ на стройке.
Алексей Горулёв выступил с инициативой в рамках работы Ассоциации МЖС как экспертной площадки Общественного совета при Минстрое России начать формирование комплекса стандартов работы сектора ИЖС, особенно в части федерального закона №186ФЗ. Для начала он предложил принять разработанную в Ассоциации методологию по формированию смет, их формам и составу данных, которые должны в них присутствовать. «Задача цифровизации ИЖС/МЖС — создание бесшовного цифрового клиентского пути для всех участников стройки и обеспечение прозрачности работы сектора на основе управления данными», — считает эксперт.
В этой работе большое значение имеет оценка земельных участков, цифровая проверка которых проводится с помощью Taddex. Этот сервис приобретает все большую популярность. За 40-50 секунд с его помощью можно проверить любой земельный участок под ИЖС. Рассказавшая о нем председатель подкомитета по цифровизации земельных отношений, управляющий партнер проекта Taddex — сервиса по автоматизированной проверке земельных участков с применением искусственного интеллекта Рената Беляева сообщила, что этим цифровым инструментом пользуются уже 1 650 человек. Они ежедневно проверяют земельные участки, благодаря чему физические лица не покупают те участки, у которых есть очевидные проблемы. Для поиска такой информации вручную специалистам необходимо затратить около полутора часов; автоматизация этой рутинной работы позволяет им уделять больше времени задачам, решение которых требует физического участия человека. Сейчас идет работа по расширению функционала сформированных сервисом отчетов за счет применения технологии искусственного интеллекта, совершенствованию системы проверки и увеличению ее скорости.
К тому, чтобы у собственников, риэлторов и девелоперов было меньше сюрпризов по земле, градостроительному регулированию и документам, стремится в своей деятельности и сопредседатель Комитета по земельным и градостроительным отношениям Ассоциации МЖС, кадастровый инженер Алексей Бурмистров. Сложные вопросы и документы следует переводить в понятные маршруты действий, в каждом случае обучая участников рынка ИЖС видеть риски до того, как они станут проблемой. В течение года Алексей Бурмистров многократно сталкивался с одними и теми же ошибками, среди которых расхождение фактической ситуации на местности со сведениями, содержащимися в ЕГРН, а также отсутствие предварительной проверки.
Чтобы помочь избежать таких недочетов, Алексей Бурмистров в качестве представителя комитета многократно выступал на различных площадках, обучая участников рынка сначала проверять, а потом решать. Цель его выступлений была одна: раскрыть алгоритм, позволяющий не купить проект «с миной» и не упереться в ограничения на стройке. Эффект налицо: ситуаций, когда участок купили, а потом возникла проблемная ситуация, стало меньше. В 2026 году Алексей Бурмистров намерен и дальше расширять просветительскую программу комитета — разрабатывать больше методичек, чек-листов, маршрутов предварительной проверки, усиливать присутствие на профильных площадках и развивать постоянную коммуникацию через свой авторский Telegram-канал.
Как живешь, поселок?
Выявлением и отслеживанием трендов и угроз, прогнозом их воздействия на рынок занимается Комитет по анализу, консалтингу и классификации объектов загородной недвижимости Ассоциации МЖС. Руководитель этого комитета, основатель Экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов рассказал о начавшейся по поручению Ефима Басина в 2021 году работе по обоснованию необходимости и социально-экономических эффектов от использования единого классификатора коттеджных поселков РФ. Этот классификатор был презентован в 2019 году и с тех пор рекомендован в ряде регионов в качестве базового инструмента оценки ликвидности проектов сферы ИЖС для финансирования, а также основы для саморегулирования рынка и ориентира для покупателей загородной недвижимости при оценке стоимости ликвидности участков и домов. В 2025 году «ДОМ.РФ» одобрил единый классификатор коттеджных поселков, признав, что он может быть востребован профессиональными участниками ИЖС.
Сопредседатель Комитета по земельным и градостроительным отношениям Ассоциации МЖС, основатель и руководитель группы юридических компаний «ЛУЧ» Светлана Стонис, говоря о проблеме управления общим имуществом малоэтажных жилых комплексов (МЖК), сделала акцент на необходимости тотальной инвентаризации существующей застройки. В этот процесс должны быть вовлечены органы муниципальной власти, и решение должно быть принято по каждому комплексу. Светлана Стонис предложила создать на базе органов исполнительной власти субъектов РФ межведомственные «конфликтные комиссии» по разрешению проблем существующей малоэтажной застройки в части управления общим имуществом собственников домовладений в МЖК. По ее мнению, существует острая необходимость в скорейшем принятии федерального закона о МЖК и управлении общим имуществом.
Входной билет
На заседании были рассмотрены также проблемы, мешающие вхождению ИЖС в различные программы. Светлана Стонис рассказала, что территории, предназначенные под МЖС, включить в проекты КРТ нельзя — также как многоквартирные дома. Чаще всего МКД планируются к застройке внутри населенных пунктов, тогда как территории, которые намечено развивать под МЖС, нередко находятся за их пределами, на землях сельскохозяйственного назначения. Поэтому заключение договора о КРТ в данном случае неминуемо влечет изменения в документы территориального планирования муниципального образования, а именно, в схему территориального планирования, генеральный план, правила землепользования и застройки. Чаще всего, видя, какой это сложный, дорогостоящий и длительный процесс, застройщики отказываются от заключения договора о КРТ. По мнению Светланы Стонис, эту процедуру следует упростить и позволить муниципалитетам применять упрощенный порядок. Такой порядок сейчас есть, но с точки зрения изменения категории и вида разрешенного использования земельных участков он пока не идеален. Кроме того, региональные нормативы градостроительного проектирования чаще всего не отражают реальную действительность и в них надо особое внимание уделить МЖС.
Руководитель комитета Ассоциации МЖС по работе в Северо-Западном федеральном округе, генеральный директор Группы компаний «Максимум Лайф Девелопмент» Игорь Карцев в своем докладе рассказал, что в Мурманской области стоимость подряда с учетом логистики и теплотехники начинается с 12 млн рублей за строительство одного дома, потому что все строительные материалы приходится в регион завозить. В то же время размер кредита по Арктической ипотеке со ставкой 2% годовых — всего лишь 6 млн рублей, а если площадь дома больше 60 квадратных метров — 9 млн рублей. В результате потенциальные участники ИЖС отказываются от него и выбирают МКД. Получается, что программа кредитования с господдержкой есть, но она не работает. Поэтому, чтобы развивать в этом регионе ИЖС, Игорь Карцев предложил увеличить лимит по Арктической ипотеке.
Валерий КАЗЕЙКИН, председатель правления Ассоциации МЖС:
«Самая главная задача, которая перед нами стоит, — сделать рынок ИЖС цивилизованным, а для этого необходимо внести поправки в ряд федеральных законов, которые этот рынок регулируют»