Риск — благородное дело: работа с ОКН всегда является непредсказуемой задачей
Арсений Игоревич, редевелопмент объектов культурного наследия, по вашему опыту, — это скорее сохранение или переосмысление?
И то, и другое. Задачу сохранения ставит перед нами государство. По закону мы должны сохранить архитектурный облик и элементы здания, на которые наложен предмет охраны. Но редевелопмент невозможен без переосмысления. Большинство объектов со статусом памятника строились как личное жилье, доходные дома, конюшни, лавки. Для современного использования это назначение не всегда подходит. Ну нет в центре Москвы конюшен! Да и жилье вековой давности имеет примитивные по нынешним стандартам планировки и коммуникации. Многое нужно переделывать. Сам процесс очень интересный. Это как поездка на машине времени. Во время работы можно обнаружить интересные артефакты, скрытые планировки и даже клады.
Вы находили клады?
Нет. Но любопытные открытия совершали. Например, при реконструкции дома Свешниковой на Новокузнецкой улице под слоем старых настенных материалов обнаружили обои в цветочек — воспоминание о коммунальных квартирах, которые там были когда-то. В одной из комнат наткнулись на старинные подоконники, замурованные в перегородке. Их отшлифовали вручную и вернули туда, где они были изначально. А самой ценной находкой стала старинная фреска, скрытая под слоями краски. Мы аккуратно ее законсервировали, чтобы в будущем провести полноценную реставрацию. Здание за 200 лет многое повидало, его по-разному использовали, и каждый этап жизни наложил свой отпечаток. С этим очень интересно разбираться — искать исторические документы, узнавать неожиданные факты. Все это погружает нас в другую историческую эпоху и вносит в работу элемент романтики.
Когда вы беретесь за реконструкцию старого здания, вы уже знаете, что там будет в итоге?
Как правило, да. Есть набор типовых решений для зданий в историческом центре города. Если это будет не жилье, а коммерческий объект, то, скорее всего, — гостиница, ресторан или фешенебельный офис: это решения, лежащие на поверхности. Но важно не промахнуться с выбором функции. Объект должен приносить прибыль. Ведь девелопер — бизнесмен, он должен зарабатывать.
В чем основные экономические риски работы с ОКН?
Есть два существенных риска. Во-первых, затраты на реконструкцию памятников архитектуры сложно предсказать. Экономика может не состояться просто потому, что вдруг появятся дополнительные расходы. Мы с этим сталкивались. Во-вторых, ресторан или офис в здании-памятнике по какой-то причине могут просто «не взлететь». Инвестор может просчитаться с локацией или позиционированием. Поэтому важно еще на подготовительном этапе заложить средства на непредвиденные расходы. При реконструкции памятников архитектуры они обязательно случаются.
Что дороже — редевелопмент памятника или строительство здания «с нуля»?
Все зависит от объекта. Редко, но попадаются здания в хорошем состоянии, с хорошей планировкой и крепкими каменными перекрытиями, которые могут простоять еще 50-100 лет. Им не нужен серьезный редевелопмент. А если говорить об объектах, которые сильно повреждены и даже разрушены, то тут, конечно, строительство «с нуля» было бы предпочтительнее, но это невозможно: мы работаем с памятниками, которые можно только воссоздать и приспособить. Профессиональный девелопер способен вдохнуть в старый объект новые смыслы и новую экономику с минимальными инвестициями.
С какими бюрократическими барьерами приходится сталкиваться при реконструкции старых зданий?
Основные препятствия возникают на уровне согласования проекта и контроля за выполнением работ. Но это здоровая бюрократия. Если бы ее не было, многие памятники были бы просто уничтожены, потому что девелоперы в погоне за максимальной прибылью всегда стараются внести в памятник архитектуры побольше изменений. Если объект сделан в полном соответствии с утвержденной проектной документацией, никакая бюрократия не страшна.
Насколько сильно охранный статус здания ограничивает в работе архитектора и девелопера?
Очень сильно. Высотность застройки не может измениться, это табу; архитектурный облик — тоже, потому что все фасадные решения и главные лестницы, как правило, имеют охранный статус. Архитектор и девелопер ограничены габаритами здания. Но простор для творчества все равно остается. Не все объекты имеют охранный статус на внутренние элементы. Поэтому в большинстве случаев возможны перепланировка и реализация любого художественного замысла.
Какие технические задачи оказываются в работе с наследием самыми сложными?
Пожалуй, инженерия. В те времена, когда строились дворянские усадьбы, не было никаких систем пожаротушения, вентиляции и кондиционирования. Да и сами пожарные нормы были другими. Так что интеграция современных инженерных систем в объекты культурного наследия — самая творческая задача. И не во всех объектах ее можно решить в соответствии с действующими нормативами.
И как быть в таких случаях?
Приходится выпускать специальные технические условия и согласовывать их во всех инстанциях надлежащим образом. Поясню, что это такое. Например, ширина эвакуационного выхода по нормативу должна быть два метра, а реальный размер этого выхода в памятнике архитектуры — полтора, и этот габарит является предметом охраны — его нельзя менять. Тупик. Вот в таких случаях выпускают специальные технические условия, с которыми объект согласовывается и функционирует. Но, повторюсь, это задача творческая.
Где проходит граница между «сохранить» и «адаптировать»?
Тут все просто. Эту границу определяет предмет охраны. Все, что он в себя включает, мы обязаны сохранить. Остальное можно адаптировать. Исключения бывают — даже предмет охраны можно изменить. Но это всегда непростые кейсы. Для этого нужно проводить государственную историко-культурную экспертизу и составлять дополнительные научные отчеты. Это так называемая «серая зона», куда девелоперы могут шагнуть в случае острой необходимости или очень большого желания. Но очень важна глубокая предпроектная подготовка. Когда проект уже согласован, никаких дискуссий по нему быть уже не может.
Какие современные технологии помогают работать с наследием?
Все новые технологии, вплоть до лазерного сканирования и 3D-моделирования. Они помогают все четко замерить и спроектировать, точно расположить все системы и сети, не ошибиться в монтаже. Без этих цифровых помощников наша работа была бы гораздо более трудоемкой и долгой. А время — это деньги.
Может ли архитектурное наследие стать драйвером развития района и даже целого города?
Конечно, особенно, если говорить о маленьких городах. Взять хотя бы Тулу, где восстановили практически весь исторический центр. Получился настоящий «центр притяжения» для туризма и местных жителей — это новый драйвер развития экономики всего города. Еще один прекрасный пример — Самара, где из центра города убирают трамвайные пути и строят метро. Когда эта работа закончится, многие старинные особняки, сейчас находящиеся в границах строительства метрополитена, будут реконструированы и получат новую жизнь. Это большой плюс для туристической привлекательности и развития локальных бизнесов. И таких примеров по стране много.
Сможет ли государство решить проблему сохранения культурного наследия без бизнеса?
Боюсь, что нет. По всей стране насчитывается более 12 тысяч зданий-памятников. Многие из них разрушены настолько, что их архитектурный облик можно восстановить только по чертежам и историческим фотографиям, поскольку остался только исторический фундамент, да и то не всегда. Естественно, у государства нет ни финансовых, ни административных ресурсов, чтобы все это привести в порядок и взять под свое управление. Однако делать это нужно, и без бизнеса здесь не обойтись. Но работать с объектами культурного наследия должны ответственные люди, готовые реконструировать здания бережно. Внешний облик объекта должен в итоге соответствовать его внутреннему содержанию. Не может быть убранства из стекла и бетона за классическим фасадом с лепниной: это диссонанс, в котором мало эстетики. Умение соединить в проекте современность и дух истории — это искусство.
Может ли редевелопмент ОКН стать массовой практикой?
Государство ведет политику на восстановление историко-культурного облика страны. Есть льготные программы кредитования, послабления по налогам и прочие преференции для тех, кто берется за такие проекты. Но желающих не очень много, потому что лоты в хороших локациях, где можно построить какой-то уникальный бизнес, на вес золота. При этом работа сложная, с большим числом рисков. Надо уметь работать с согласованиями, с историей, с культурой, и это все надо очень любить. Иначе ничего не получится. Так что, нет — массовой эта практикой не станет.