Чек‑лист для покупателя квартиры с террасой: как не ошибиться при покупке

Квартира с террасой может стать воплощением мечты для горожанина, объединяя преимущества загородной жизни с удобствами городской среды. В Москве террасы имеют только 19% новостроек. Такое жилище предоставляет уникальные возможности для отдыха, труда и творчества, однако при его приобретении и использовании необходимо учитывать несколько важных аспектов. Эксперты компании «Град Девелопмент» подготовили семь советов, которые помогут избежать «подводных каней» при покупке квартиры с террасой.

Совет №1. Уточните юридический статус террасы: ваша собственность или общее имущество

На первый взгляд, с юридической принадлежностью террасы все предельно ясно: терраса – это часть квартиры, из которой предусмотрен выход на эту террасу. В большинстве случаев такая планировка действительно предопределяет юридическую принадлежность открытой части квартиры. Однако важно знать, что у террасы может быть и общественное назначение, и такая площадка относится к общедомовому имуществу всех жителей дома. Обычно это эксплуатируемые кровли или общественные террасы. Но могут возникать и неоднозначные ситуации. Например, терраса технически представляет собой единую площадку, которая опоясывает весь этаж и доступ на нее имеют жители всех квартир на этаже. При этом закрепленные за квартирами участки могут отделяться от соседских декоративными, а не капитальными перегородками, или вовсе их не иметь. В этом случае вполне может оказаться, что терраса юридически – это общедомовая собственность. Поэтому перед покупкой необходимо тщательно изучить выписку из ЕГРН и проектную декларацию, чтобы четко понимать, что вы приобретаете. Идеальный вариант, когда терраса включена в «общую приведенную площадь» квартиры с понижающим коэффициентом (как правило, 0,3 для террас и балконов).

Совет №2. Заранее спланируйте утепление террасы

Одна из самых распространенных и опасных иллюзий покупателей – возможность превратить открытую террасу в полноценный отапливаемый зимний сад или круглогодичную лаунж-зону. Перенос общедомовых радиаторов на лоджию, балкон, террасу и устройство водяных теплых полов от центрального отопления запрещены, так как нарушают проектные решения, гидравлический режим системы и расчет теплообеспечения дома. Наиболее очевидная угроза в российском климате – заморозка системы отопления.

Узаконить переустройство отопления скорее всего не получится. Поэтому владельцу квартиры с террасой придется утеплять ее автономными электрическими системами, например, инфракрасными обогревателями или кабельным теплым полом. Однако и здесь необходимо заранее убедиться, что на террасу выведена достаточная электрическая мощность.

Совет 3. Оцените техническое оснащение террасы

За красивым изображением террасы на рендере застройщика скрывается комплекс инженерных решений, от качества которых зависит комфорт и безопасность. Самые проблемные моменты в проектировке террас – системы гидроизоляции и водоотведения. На террасе должно быть достаточное количество водосточных воронок (трапов). Террасе также необходим правильный уклон поверхности, чтобы исключить образование лужи и протечки.

Другой важный технический параметр – допустимая нагрузка на плиту перекрытия. В жилых монолитных домах временная нормативная нагрузка на перекрытия составляет около 150 кг на кв. метр. Общая расчетная нагрузка с запасом достигает 800-1200 кг на кв. мер. При этом в среднем каждый квадратный метр площади, например, джакузи дает нагрузку на перекрытия в размере 225 кг. Поэтому мечту о гидромассажной ванной на террасе следует соотнести с реальными техническими характеристиками выбранной квартиры. Наконец не стоит забывать и о более прозаичных коммуникациях: влагозащищенные электрические розетки, кран для подвода воды, освещение и т.п.

Совет №4. Изучите «микроклимат» и приватность: кто и что будет вас окружать

Комфорт на террасе определяется не только тем, что видите вы, но и тем, что окружает и воздействует на вас. Например, терраса на южной стороне здания без возможности затенения в летние месяцы может превратиться в раскаленную сковородку. Северная сторона, напротив, может оказаться в вечной тени, что не подойдет для многих растений и потребует дополнительного обогрева террасы даже летом.

Поскольку террасы стали часто проектироваться в высотных домах, важно учесть и ветровую нагрузку. Близко расположенные высотные корпуса могут создавать эффект «аэродинамической трубы» на террасе, поэтому имеет смысл устроить просмотр квартиры в ветряный день.

Другая проблема – эффект «аквариума». Изучите планы строительства жилого комплекса и соседних участков. Перед покупкой крайне важно оценить уровень визуальной приватности. Наконец, прислушайтесь к акустическому фону. Помимо очевидного шума от близлежащих магистралей, проблему могут создать внешние блоки общедомовых систем вентиляции с их характерным монотонным гулом – их часто размещают на крыше, и они могут создавать шум на террасах верхних этажей.

Совет №5. Учитывайте расходы

Обустройство и содержание многофункциональной и большой террасы стоит недешево. Только укладка качественного настила из террасной доски в Москве обойдется примерно в 5-8 тыс. рублей за кв. метр. А если добавить к этому покупку уличной мебели, профессиональное озеленение и установку защитной маркизы от солнца, бюджет на обустройство большой террасы может легко превысить 1-1,5 млн рублей. Далее необходимо помнить о постоянных расходах. Со временем в силу климатической нагрузки и износа расход на обслуживание большой и функциональной террасы растут. Например, глубокая чистка покрытия обойдется в 250 рублей за кв. метр, удаление плесени – 300 рублей. за кв. метр, мытье ограждений – 150 рублей за кв. метр. Для террасы площадью 50 кв. метров разовая уборка обойдется 10-20 тыс. рублей в зависимости от сложности.

Совет №6. Узнайте заранее: что можно и нельзя делать на террасе

Главный и самый частый источник конфликтов – приготовление пищи на огне. Согласно постановлению правительства РФ № 1479 «Об утверждении Правил противопожарного режима», использование открытого огня, включая угольные мангалы и грили, на террасах многоквартирных домов категорически запрещено. Использование электрических грилей, как правило, допускается, но и здесь могут быть ограничения со стороны УК.

Другая проблема – «кастомизация» террасы. Любые конструктивные изменения, затрагивающие внешний облик здания, – от остекления и замены ограждений до установки пергол и козырьков – могут считаться изменением фасада, который по Жилищному кодексу РФ считается общим имуществом, и требуют сложного согласования со всеми собственниками и надзорными органами. Разумеется, на террасе нельзя держать домашних животных, складировать старые вещи и легковоспламеняющиеся материалы.

Совет №7. Продумайте функциональное зонирование и связь с квартирой

Удобство и реальная польза от террасы зависят от того, насколько грамотно она интегрирована в планировку квартиры. Прежде всего важно расположение выхода: идеальным решением считается выход из кухни-гостиной. Так проще создать единое пространство для приема гостей и обедов на свежем воздухе. Выход из спальни превращает террасу в сугубо приватную зону. Немаловажную роль играет и сам дверной проем: высокий порог неудобный, травмоопасный и визуально разрывает связь между интерьером и экстерьером. Оборудовать выход лучше раздвижными панорамными дверьми-порталами.

«Интерес к квартирам с террасами – это отражение нового запроса на качество жизни, особенно в премиальных проектах, – ответила коммерческий директор «Град Девелопмент» Анастасия Римская. – Однако, как показывают наши советы, терраса – это гораздо более сложный и ответственный актив, чем кажется на первый взгляд. Это сложная инженерная конструкция, юридический статус которой, техническая готовность и будущие эксплуатационные расходы требуют самого пристального внимания еще до покупки. Задача девелопера – снять эти головные боли с будущего резидента еще на этапе проектирования».